湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）鄂01民终1322号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某蓉，女，1980年7月17日出生，土家族，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某丽，女，1981年4月23日出生，汉族，住武汉市青山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊某，男，1976年11月4日出生，汉族，住武汉市青山区。
一审法院认定事实：郭某丽、熊某系武汉市花楼街198号宝利金国际公馆B2栋29层11室房屋共同所有权人。2019年1月3日，赵某蓉与郭某丽签订《房屋租赁合同》，约定赵某蓉承租武汉市花楼街198号宝利金国际公馆某房屋；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋仅作为酒店公寓使用，房屋租金为5,500元/月，按半年支付，签合同时支付33,000元，以后须提前15天支付下一周期的租金；房屋押金6,000元，合同期满结清费用后全额无息退还；租赁期间的水电费、物业费由赵某蓉承担；租赁期间，赵某蓉中途擅自退租的，押金不退还。合同签订后，赵某蓉承租使用案涉房屋，物业管理费（249.3元/月）缴纳至2019年10月、电费缴纳至2020年1月。2019年12月至2020年1月，赵某蓉向郭某丽支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金共计33,000元后未再支付案涉房屋租金。
一审法院另查明，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。
一审法院还查明，疫情期间，赵某蓉通过微信多次与郭某丽协商减免房屋租金未果。2020年4月20日，在双方对房屋租金减免未达成合意的情况下，赵某蓉在微信中明确表示要求退房，郭某丽未同意。2020年7月16日，赵某蓉通过微信将案涉房屋门锁密码告知郭某丽。
一审法院再查明，自2020年1月23日至2020年4月8日期间房屋租金为13,933.28元（具体计算为以下①②之和：①5,500元/月×2个月；②183.33元/天×16天）。
本案在审理过程中，一审法院于2020年11月6日组织赵某蓉、郭某丽、熊某至案涉房屋内进行现场勘验。经现场勘验：案涉房屋大门锁为电子密码锁，其密码与赵某蓉于2020年7月16日向郭某丽微信告知密码一致；房屋内还留存床两张、床垫四张、单人沙发一张、靠背椅两个、独立装修柜1个、厨房及卫生间墙柜。经询问，赵某蓉表示，屋内大件物品未能搬出的原因是郭某丽、熊某不同意其搬离。同日，一审法院向案涉房屋物业管理单位保利金中央荣御物业服务中心进行调查，经调查：物业服务中心只对业主收取案涉房屋的物业管理费，业主与租户之间对于物业管理费的约定只限于业主与租户之间；承租人搬离房屋只需凭业主的书面同意或业主直接与物业公司联系并表示同意承租人搬离，租户即可搬离；物业服务中心不会因为欠缴物业费而禁止承租人搬离房屋。
一审法院认为，赵某蓉与郭某丽、熊某间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。赵某蓉承租涉案房屋用于经营，因疫情导致赵某蓉无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，虽赵某蓉请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对赵某蓉主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，酌定赵某蓉免予缴纳租金的比例为50%，即6,966.64元（13,933.28元×50%）。
2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，故对于赵某蓉于2020年7月16日自行离开案涉商铺并交付门锁密码的行为，应当认定为赵某蓉单方违约解除合同。依据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还押金；故对于赵某蓉主张“郭某丽、熊某退还押金6,000元”的诉讼请求，不予支持。鉴于赵某蓉于2020年7月16日将案涉房屋门锁密码告知郭某丽并搬离房屋，且本案已认定赵某蓉属违约解除合同并承担提前解除合同的违约责任，故应认定案涉《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，其房屋租金、物业管理费、水电费均应计算至2020年7月16日。故对郭某丽、熊某主张“赵某蓉支付2020年7月17日至2020年12月31日期间的房屋租金及物业管理费”不予支持。但2020年7月1日至同月16日期间的房屋租金共计2,933.28元（183.33元/天×16天）、2019年11月至2020年7月期间的物业管理费共计2,243.7元（249.3元/月×9个月），赵某蓉应当向郭某丽、熊某支付。
依据案涉《房屋租赁合同》约定，承租期内所产生的水电费由承租人承担；本案已查明，案涉房屋自2020年2月至2020年7月期间共产生电费1,201.32元，郭某丽、熊某亦实际支付上述电费，故赵某蓉应向郭某丽、熊某支付电费1,201.32元。
二审中，郭某丽、熊某向本院提交照片一组，拟证明赵某蓉使用案涉房屋时对房屋造成了损毁。经质证，赵某蓉对郭某丽、熊某提交的该组照片意见为：对真实性无异议，证明目的有异议，赵某蓉承租房屋时房屋是毛坯房，房屋都是赵某蓉装修的。
审判长安林锋
审判员李文
审判员丰伟
法官助理杨雨竹
书记员熊云
2021-04-01
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
