泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：商品房预售合同纠纷
（2021）鲁0911民初2038号
原告：王某银，男，1972年5月1日生，汉族，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。
被告：泰安某保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区泰安旅游经济开发区环湖西路商业泰山美墅****。
法定代表人：周国森，总经理。
委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亚静，山东盈和盈律师事务所律师。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，主体适格，真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。
关于延期办证违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中，合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告于2016年7月31日将房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2018年7月21日前为原告办理商品房所有权转移登记。由于被告原因，致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，至2019年8月23日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故被告应当自2018年7月21日起承担延期办证的违约责任。被告辩称，延期办理不动产登记证系由于消防、环保等原因造成。本院认为，首先，被告没有证据证实上述环保、消防等问题与延期办证之间存在着直接的、必然的因果关系，且自身对延期办证没有任何过错；其次，根据双方签订的商品房预售合同的约定，在交付房屋近两年后才为原告办理产权登记手续，被告作为专业的房地产开发企业，对办理产权证书中遇到的问题应有足够的预见、足够的能力和足够的时间处理，因系其自身未能预见等原因造成延期办证，故其辩称免责不能成立，本院不予采信。
关于违约金的计算期间及计算标准。原告主张违约金自2018年7月21日起计算至2019年8月23日，共计398天，被告对此期间予以认可，对此本院予以支持。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为按照年利率4.75%计算。按照上述天数及利率计算，原告主张延期办证违约金为30406.91元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下，判决如下：
被告泰安某保达置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告王某银违约金30406.91元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取280元，由被告泰安某保达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员张娅娟
法官助理刘乘廷
法官助理孟琪
书记员黄迎春
2021-04-02
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