深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2020）粤0307民初28201号
原告彭某某，男，汉族，住址湖南省湖南省。
委托代理人兰某某，广东意本律师事务所律师。
委托代理人谢某某，广东意本律师事务所律师。
被告深圳某某有限公司，住所地深圳市龙岗区
法定代表人万某某。
委托代理人黄某某，广东广和律师事务所律师。
委托代理人林某某，广东广和律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，原、被告分别作为乙方和甲方签订《商铺租赁及运营服务合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2019年10月15日至2022年10月14日；起始租金19500元／月，自第2年起，每1年递增5%，计租日为免租期结束次日，每月运营管理费为2437.5元，免租期自2019年10月15日起至2019年12月30日止，原告需交纳租赁保证金43875元。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金43875元及首月租金19500元，以及运营管理费2437.5元。2019年10月8日，原告与被告签署《商铺交接确认书》，原告同意并确认当日接收商铺，原告收铺后对店铺进行装修并营业。
2020年1月8日，深圳市公安局消防支队龙岗大队向深圳某某有限公司”出具深龙消安不字［2020］第0014号《不同意投入使用、营业决定书》，称对关于深圳某某有限公司（地址:深圳市龙岗区）投入使用、营业前消防安全的申请，因存在声光报警器未能正常联动的问题不同意投入使用、营业。2020年3月16日，被告向原告邮寄《商铺营业复工通知函》，通知原告收到函件后三天内与被告联系商铺复工事宜。2020年3月20日，原告以“深圳市某某有限公司”名义向被告邮寄《关于某某店铺复工事宜回复》，称“本铺Ｃ238号（某某）由于贵司出租给我的商铺无法通过消防检验，导致本店无法进行正常营业。望贵司尽快处理好本店铺消防问题，尽快营业，以免造成我方严重损失。”；落款人则为“深圳某某有限公司”。2020年4月8日，案涉商铺通过消防验收。
2020年5月25日，原告向被告送达《关于搬迁店内个人财物的通知函》，通知被告其已向法院起诉解除合同等事宜，其定于2020年5月28日上午9时开始安排人员搬离铺里个人财物，要求被告开出放行条。2020年5月28日，原告搬离案涉商铺。2020年5月29日，被告按租赁合同所留地址向原告邮寄《通知函》，称原告需支付拖欠的2020年2月1日至2020年5月31日的租金及2019年10月8日至2020年5月31日的运营管理费总计96949.6元，因原告根本违约并要求单方提前离场，被告单方解除合同没收原告交纳的租赁保证金，原告在收函后3日内迁离商铺。次日，原告同事代签收该《通知函》。
另，被告因本案诉讼向广东广和律师事务所支付律师服务费15000元。
本院认为，原告称被告虚假宣传，致使其错误认识而与被告签订租赁合同；因原告提交的证据不能证明其主张，故本院认定原告自愿与被告签署租赁合同。
原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，未违反法律禁止性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据本院查明的事实，原告向被告送达《关于搬迁店内个人财物的通知函》后，于2020年5月28日搬离案涉商铺；被告予以放行，说明被告同意原告搬离案涉商铺；原告在该通知函中表明了解除租赁合同的意愿，被告以放行的行为表明其同意解除合同；故原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月28日解除。
关于被告是否存在违约行为。被告依约向原告交付了案涉商铺，原告接收后对商铺进行装修。原告主张被告应当履行商圈应当整体开业、地铁口应当启用的义务，没有合同依据，本院不予支持。原告还主张被告未履行全面启用公共设施的义务，因原告提交的证据不能证明其主张，故本院对此不予支持。纵观本案，原告未能举证证明被告存在影响其正常营业的违约行为，故原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失147458.33元和利息，本院不予支持。
关于“两押一租”是否应当返还。双方确认原告在支付完2020年1月租金后，未支付其他月份租金。因原告未能按合同约定支付租金，且原告主动提出解除合同，根据租赁合同第16.2条的约定：“租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”，故其主张被告返还两押一租63375元及逾期付款违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。
关于被告主张的租金问题。考虑到新冠肺炎疫情突然爆发导致商场2月、3月期间不能正常营业，以及案涉商铺于2020年4月8日才通过消防验收等事实，本院认为，2020年2月1日至2020年4月8日期间的租金，根据公平合理原则，不应由原告承担。同理，免租期内租金亦不应由原告承担。2020年4月9日至合同解除之日2020年5月28日期间的租金32500元（19500元/月÷30天×50天），原告仍应向被告支付。虽然租赁合同有约定租金逾期付款违约金计算标准，但该约定过高，本院根据案情酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。
关于被告主张的运营管理费问题。双方在合同第4.3条对此有约定。同样，考虑到新冠肺炎疫情突然爆发导致商场2月、3月期间不能正常营业，以及案涉商铺于2020年4月8日才通过消防验收等事实，本院认为，2020年2月1日至2020年4月8日期间的运营管理费，不应由原告承担。故原告应当向被告支付2019年11月8日至2020年1月31日及2020年4月9日至2020年5月28日的运营管理费10725元（2437.5元/月×4.4个月）。原告主张的运营管理费逾期付款违约金计算标准虽然在租赁合同中有约定，但该约定标准过高，本院根据案情酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。
关于被告主张的律师费支出，双方在租赁合同第16.7条有明确约定，故被告主张原告承担律师费支出15000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告彭某某与被告深圳某某有限公司签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月28日解除;
二、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付案涉商铺2020年4月9日至2020年5月28日期间的租金32500元及逾期付款利息（以32500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月29日起计算至付清之日止）；
三、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付2019年11月8日至2020年1月31日以及2020年4月9日至2020年5月28日期间的案涉商铺运营管理费10725元（以10725元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月29日起计算至付清之日止）；
四、原告彭某某于本判决生效之日起三日内向被告深圳某某有限公司支付律师费支出15000元；
五、驳回原告其他诉讼请求；
六、驳回被告其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4462元（原告已预缴)，反诉案件受理费2431元（被告已预缴），总计6893元；由原告负担5357元，被告负担1536元，被告可在本判决生效后向本院申请退费895元。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费895元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员艾小亮
书记员陈树秋
2021-04-02
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