泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：商品房预售合同纠纷
（2021）鲁0911民初2162号
原告：秦义，男，1982年1月24日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
原告：张杰，女，1984年10月14日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
以上两原告委托诉讼代理人:秦后芳，山东青来律师事务所律师。
被告:泰安市某置业有限公司，住所地泰安市岱岳区满庄镇北迎村泰星大街以南、府前街以西。
法定代表人：王腾,总经理。
委托诉讼代理人:程雪逢，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张彬，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告（买受人）与被告（出卖人）于2017年11月20日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区商品房一套，总价款为444286元。该合同第二十条房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款444286元。2018年5月27日，两原告交纳维修基金，原被告双方均认可该时间为交房时间。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、收款收据、银行转账凭证、当事人陈述等证据在案证实。
本院认为，两原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金；2、违约金的计算标准及期间。
关于被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2018年5月27日交房。根据合同第二十条第（二）款约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告至今未完成涉案房屋初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权转移登记的初始条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，因被告原因致使涉案房屋的不动产权证不能及时办理，被告应当承担逾期办证的违约责任。两原告要求被告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金的计算标准及期间的问题。双方在合同中约定的按日万分之一标准计算违约金，不超出法律规定，本院予以支持。被告辩称违约金应予调整，无事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金计算的起算时间，原告主张为商品房交付使用之日起90日的次日，被告辩称为房屋交付后455天的次日，合同第二十条第（三）款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金”。按照上述合同约定，被告自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起承担违约责任。合同第二十条第（二）款约定，“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。故违约金的起算时间应为房屋交付使用之日起90日的次日，结案本案，被告于2018年5月27日向原告交房，违约金计算起点为2018年8月26日。被告辩称违约金的起算时间为房屋交付之日起455天的次日，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金计算的截止时间，虽然合同约定至实际完成房屋所有权登记之日，但依据相关法律规定，办理房屋产权证书的义务主体是买受人即原告，房地产开发企业即被告仅有提供必要证明文件的协助义务，因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，被告在完成涉案房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务就应为履行完毕，故违约金的截止时间应为被告履行完毕办证通知义务之日。违约金的计算期间应自2018年8月26日起至被告完成涉案房屋初始登记并通知原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告泰安市某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦义、张杰逾期办理房屋所有权转移登记违约金41629.6元（违约金计算至2021年3月20日，此后违约金以总房款444286元为基数，自2021年3月21日起至被告泰安市某置业有限公司完成涉案房屋初始登记并通知原告秦义、张杰办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按日万分之一标准计算）；
二、驳回原告秦义、张杰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取432.5元，由被告泰安市某置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员冯美玲
法官助理傅洋洋
法官助理吴振锋
书记员张叶青
2021-04-06
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