山西省太原市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）晋01民终112号
上诉人（原审被告）：太原市鑫通达农副产品市场有限公司。
法定代表人：李某。
委托诉讼代理人：姜某，山西泽润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅某，山西泽润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺某，住太原市。
一审法院认定事实：2015年3月10日原告向被告支付了租金20000元，被告向原告出具收款收据一张，显示收到原告交付的涉案商铺租金20000元。2015年4月23日，原告(乙方/承租方)与被告(甲方/出租方)签订了《商铺租赁协议》，约定原告承租被告建设的位于太原市××区交叉口往东50米小店交通局对面的太原市鑫通达综合市场第1号楼1层A-58号商铺，套内面积13.5平米，租赁期限三年，租金总额为46991元，甲方给予乙方三个月的免租期，免租期自鑫通达综合市场开业之日起算，乙方应于2015年4月23日向被告支付24000元，余款2991元在甲方电话通知之日起七日内一次性付清，并最终签订正式《商铺租赁合同》，已交订金自动转化为租金。同日，原、被告还签订了《商铺租赁补充协议》，约定进场时间为2015年6月30日前，由于甲方原因造成逾期交付，逾期超过30个工作日，乙方有权解除该租赁协议，甲方在接到乙方退铺通知后30个工作日将乙方所缴纳的租金全额退还乙方；如乙方要求继续履行协议的，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方根据已交订金按照银行同期定期存款利率计算并支付乙方违约金。协议签订后，原告即于当日向被告支付了租金24000元，被告亦向原告出具收款收据一张，显示收到原告交付的涉案商铺的租金24000元。之后，原告又与被告原法定代表人霍卯生签订了《延期补偿协议》，约定鑫通达综合农贸市场对商户承诺2015年8月1日进入市场试营业，但由于市场自身原因，延期至2016年3月份试营业（暂定），由此造成的开业延期问题，经与董事长协商后，同意给予已交90%房租预付款的商户在原有基础上延长6个月的补偿。至今被告未能按约定向原告交付商铺，原告多次找被告及相关部门协商，均未果。故原告诉至本院，要求被告退还租金44000元并支付违约金。被告陈述，公司股东已全部变更，现在正在交接中，上述商铺现仍不具备交付使用条件。
一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已向被告交纳了涉案商铺的租金44000元，但被告至今未向原告交付商铺，现在涉案商铺的租赁期限已届满，被告应全额退还原告租金，故原告要求被告退还租金44000元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息及违约金，双方在合同中虽未明确约定，但本案合同签订后，原告履行了付款义务，被告至今未能按照约定将商铺交付原告使用，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，现原告主张违约金10000元合理合法，本院予以支持。关于诉讼时效，因原告多年来一直在主张权利，且经过街办组织协商处理，故被告关于超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贺某租金44000元及违约金10000元，共计54000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取575元（原告已预交），由被告太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。
本院认为，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司与被上诉人贺某签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行双方义务。被上诉人贺某已经已向上诉人交纳了涉案商铺的租金，但上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司至今未向被上诉人交付商铺，已构成违约。双方在合同中虽未明确约定利息，但本案合同签订后，被上诉人贺某已履行了付款义务，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司至今未能按照合同约定交付商铺，使被上诉人长期无法从事经营活动，且长期占用被上诉人的资金，必然给被上诉人造成一定损失，一审法院酌情由上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司支付被上诉人贺某违约金，并无不当。
公司是企业法人，应以其全部财产对公司的债务承担责任。公司股东和法定代表人变更，公司主体不变，并不影响公司的债权债务，被上诉人贺某是与上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司签订租赁合同，不是和公司的股东或法定代表人个人签订的，公司事务是否交接完毕，不影响上诉人对外承担责任。至于新旧股东之间的内部约定，不得对抗第三人。上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司承担责任后，可向相关责任人追偿。
综上所述，上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二审案件受理费50元，由上诉人太原市鑫通达农副产品市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐治国
审判员 冯金林
审判员 郭强
二O二一年二月二十三日
法官助理 郭帅
书记员 邵华
2021-02-23
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
