辽宁省抚顺市中级人民法院
民事二审判决书
案由：合同纠纷
（2021）辽04民终227号
上诉人（原审原告）：抚顺百姓和乐物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区。
法定代表人:毛某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：邱某，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：李某某，男，1958年5月21日出生，汉族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市望花区。
一审法院认定事实：2011年8月18日，百姓和乐物业与李某某签订《前期物业服务协议》，约定由百姓和乐物业为李某某所居住的星河城小区提供物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。业主交纳费用时间：预收按6个月收取第一次预收12个月；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。物业管理服务内容：……房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明……。李某某的房屋位于望花区，该房屋为星河城高层回迁楼，建筑面积87.22平方米，高层回迁楼物业费实际按建筑面积每月每平方米1元收取。李某某物业费交纳至2014年8月18日。
庭审后，一审法院工作人员到李某某家中实地勘察，发现其家中屋顶及墙壁上漏水痕迹十分明显，多处存在墙皮脱落、发霉的现象，十楼露台上的排水管已经歪斜且地漏明显高于地面，无法完全实现排水功能。
一审法院认为，李某某与百姓和乐物业签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。物业公司与业主系提供服务与消费服务的关系，应当互利共赢、共生共荣。物业公司更应当明确，其本质属性是服务。作为服务的提供者，在业主遇到困难的时候首先应当考虑的是如何帮助业主解决困难和问题，而非推诿责任或以业主未及时交纳物业费而拒绝服务。本案中，李某某的房屋在收房后即发生漏水的情况，漏水部位就是十楼窗外的一个小露台（为安装空调外机无法上人的露台），该露台无排水设施，下雨后雨水无法排出，即会渗漏至李某某家屋内。庭审中李某某称从2013年入住后，其多次向物业公司报修，2015年在该露台加装了地漏，但地漏加装的位置略高，每次下雨后，露台仍有部分水无法排出。百姓和乐物业表示该地漏系开发公司于2015年加装，可知百姓和乐物业对李某某家漏水情况及原因是了解的。同时，庭后一审法院工作人员到现场勘察，发现不仅露台的地漏略高于地面，且露台上的排水管也已毁损，如遇下雨，楼顶的积水会顺排水管排至十楼露台，从而导致李某某家屋内出现漏水情况，但百姓和乐物业却以李某某没有交纳物业为由明确拒绝维修，其行为已完全背离了物业服务企业的服务属性，亦违反物业服务企业基本的职业操守，百姓和乐物业针对李某某的物业服务存在严重瑕疵，故法院酌情确定李某某按照约定标准的50%向百姓和乐物业交纳2014年8月19日至2020年9月18日的物业费，为3183.53元，望百姓和乐物业能够积极反省自身存在的问题，并在今后的物业服务过程中为业主提供合理的物业服务；关于百姓和乐物业主张李某某交纳滞纳金一节，因百姓和乐物业的服务明显存在问题，并非业主无故拖欠物业费，故对此一审法院不予支持；关于李某某辩称百姓和乐物业部分主张超过诉讼时效一节，其庭审中自认其每年去物业公司报修时物业公司均要求其交纳物业费，存在诉讼时效中断的情形，故对此一审法院不予支持。
案件受理费减半收取25元，由被告李某某承担。
审判长韩强
审判员黄霞
审判员王冬雨
书记员张丽娟
2021-02-25
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