泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）鲁0911民初1420号
原告：李某杰，男，1973年11月15日出生，汉族，户籍所在地：济南市长清区，现住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。
被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地：山东省泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公室西侧**）。
法定代表人：周国森，任董事长。
委托诉讼代理人：张亚静，山东盈和盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的证据及事实，本院予以确认。被告系2010年12月30日成立的有限责任公司，经营范围包括：房地产开发与经营；商品房销售；房屋租赁；物业管理（不含保安服务）；房地产信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2014年3月4日，原、被告签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0071579），约定原告购买被告开发的位于泰安市岱岳区新兴·悦蓝山（现名为：新兴时代国际）1号楼1单元3002室房产一套，房屋总价款为496689元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记手续。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，按附件处理。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第三条约定，该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了被告全部购房款496689元，被告于2015年4月2日向原告交付房屋，双方签订房屋移交结算协议书一份，约定房屋的产权登记面积以房管局实际测绘的面积为准。2018年5月18日，被告办理完毕涉案房屋所在1号楼房产的初始登记即不动产大证，始具备商品房所有权转移登记条件，但因被告原因，原告的房屋不动产登记至今未能完成。为此，原告以被告违约为由要求被告配合办理所有权转移登记手续并支付延期办证违约金。
另查明，2012年12月12日，被告完成涉案工程消防备案，取得建设工程消防备案结果通知书：泰公消（2012）S0195号。2015年3月1日，山东省政府根据《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》出台公布山东高层建筑消防安全管理规定（省政府令第285号）。以上规定公布后，被告就新兴.悦蓝山1#、2#、3#、6#楼救生缓降器加工订货并于2017年2月12日进行招标，2017年3月24日签订中标合同，工期自2017年3月24日后开始计算180日即在2017年8月1日之前完工。施工后以上工程在2017年8月1日完成了消防验收。
再查明，在本院（2018）鲁0911民初1451号民事判决书中查明：2017年11月7日，被告在新兴.悦蓝山小区1号楼、2号楼、3号楼、6号楼处张贴《关于办理房产证的通知》，向业主催收办理产权登记证的个人资料及房屋契税、代理费等费用。2018年6月20日，被告又在小区内张贴关于办理不动产权证的通知，载明小区1#-8#号楼均已开始收取契税和办理不动产证所需资料，并委托泰安市美家佳房地产信息咨询有限公司代为办理不动产权证，我公司去年年初开始已多次通知办理时间、地点以及所需材料，现再次通过园区张贴通知的方式促请相关业主，自本通知张贴之日起7个工作日内，尽快联系我单位委托的不动产权证办理单位。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，形式要件完备，内容不违反相关法律法规和行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方均应自觉履行，现原告已依约履行了支付房款义务，被告于2015年4月2日也已将涉案房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即在2017年3月22日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因至2018年5月18日才办理完毕涉案房产所在楼栋的不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证未能及时办理，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告辩称导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成，不应承担违约责任，其主张免责期限自2017年2月12日至2017年8月1日止为168天，出现以上问题后其与原告之间未签订补充协议或采取其它有效方式延长办证期限，也未提供证据证实出现上述问题与延期办证之间存在直接、必然的因果关系，故对被告的该项辩称，本院不予采信。原告主张已在园区张贴办理不动产权证的通知，但双方并未约定由第三人泰安市美家佳房地产信息咨询有限公司代为办理，因此根据民法典第二百零八条、城市房地产开发经营管理条例第三十二条的规定，房地产开发企业即被告应当协助商品房购买人即原告办理房屋所有权登记手续，并提供必需的证明文件，因此原告主张被告协助其办理涉案房产不动产转移登记手续，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金计算标准，被告辩称过高。原、被告签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证，被告违约责任没有约定明确的计算方式，但依据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金计算标准酌定为按年息4.75%计算，被告违约天数自2017年3月22日起至2018年5月18日止为422天，违约金计算为27277.07元（496689元×4.75%/365天×422天=27277.07元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告泰安新兴保达置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李某杰办理位于泰安市岱岳区新兴·悦蓝山（现名为：新兴时代国际）1号楼1单元3002室房产的产权转移登记手续。
二、被告泰安新兴保达置业有限公司于本判生效之日起十日内支付原告李某杰延迟办证违约金27277.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费482元，减半收取241元，由被告泰安新兴保达置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员齐松涛
法官助理高群
书记员李董青
2021-03-01
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