-广东经纶律师事务所 蔡海宁、 欧阳婷律师
一、案情介绍
（一）当事人和代理人基本情况及案由
申诉人：（一审原告、二审上诉人）：卢X，黄X，
代理人：黄长云，广东XX律师事务所律师
被申诉人：（一审被告、二审被上诉人）X市住房和城乡建设局
代理人：蔡海宁 欧阳婷 广东经纶律师事务所律师
第三人：卓X
抗诉机关：广东省人民检察院
审理法院：广东省高级人民法院
案由：房屋登记行政纠纷一案
（二）简要案情
2000年10月30日A开发商依法办理了X市东区江边路D栋的房地产权登记，即粤房地证字第2978464号房地产权（总证）。2000年11月，王X向开发商购买该栋楼D区第二层201、202、203房，并办理了房地产权属登记，其中201房领取了粤房地证字第2949008号房地产权证、202、203房领取了粤房地证字第2978549号房地产权证。2001年4月卓X向开发商购买该栋楼第一层100号店铺，并办理了房地产权属登记，领取了粤房地证字第2940326号房地产权证。2010年3月卢X、黄X向王X购买201、202、203房，并办理了房地产权属变更登记。其中201房领取了第1-00011176号粤房地产权证，202、203房领取了第1-00011173号粤房地产权证。其后，卢X、黄X认为D栋D区100号店铺的建筑设计是属于楼梯和过道，不能作为独立的权属单元，X市住建局办理D区100号店铺的行为侵害了其合法权益，遂起诉X市住建局，主张X市住建局办理D区100号店铺的产权登记违法并请求撤销该权属登记。
一审法院认为， D区100号店铺是卓X向开发商购买而得，X市住建局审核了双方所提交的证据材料并进行现场勘查，其向卓X颁发100号店铺的房地产权证符合《城市房地产权转让管理规定》，该行政行为的认定事实清楚，程序合法，卢X、黄X主张X市住建局颁发D区100号店铺的产权登记违法并请求撤销该行政行为属于事实不清，证据不足，一审法院驳回其诉讼请求。
卢X、黄X不服，向该市中院提起上诉，请求撤销一审判决，撤销X市住建局颁发D区100号店铺的房地产权证。上诉理由：1、从D栋的房地产权总证所载明的事项看，根本不存在D区100号店铺这一独立的权属单元；2、从D区100号店铺的房地产权证看，并无现场勘查的档案资料；3、从1-000116、1-000111号粤房地产权证看，“店铺”的建筑设计属于楼梯和过道
X市住建局答辩认为：1、卓X向开发商购买D区100号店，办理房地产变更登记时，已依法审查了有关合同、完税证明、申请表、身份证等资料并派人到现场勘验，程序合法。2、2010年3月卢X、黄X向王X购买D区201、202、203房，已知道或应该知道该房屋的现状和客观情况，且201、202、203房已有楼梯上下通行，其颁证行为不构成对卢X、黄X合法权益的侵害。
王X庭审表示卢X、黄X向其购买201、202、203房时，已认可房屋当时的现状，王X认为X市住建局颁证行为合法有效。第三人卓X庭审表示一审判决正确。
二审法院审理认为：D区100号店铺按开发商的建筑设计，应是201、202、203房的楼梯和过道，但2001年卓X向开发商购买时该楼梯和过道已被改建成100号店铺，是不可否认的客观事实。X市住建局办理100号店铺的产权登记时已审核了相关材料，符合《城市房地产权转让管理规定》，其颁证的事实清楚、程序合法。一审判决并无不当，二审判决驳回上诉，维持原判。
2011年12月23日广东省检察院向广东省高院提起抗诉，认为二审判决适用法律错误。抗诉理由如下：开发商D栋的2978464房地产（总证）不包含D区一层100号店铺这一独立的权属单元，开发商在未经X市住建局申请改变原规划设计的情形下，直接将该楼梯和过道改建为商铺，违反了《广东省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十三条第三款规定：“建设工程经验收合格投入使用后，未经原批准机关批准，不得改变使用性质，不得改变建筑面貌”的相关规定。X市住建局未对改变建筑面貌进行合法性审查就准许开发商与卓X之间的变更登记，违反了《行政许可法》第四条“设定和实施行政许可，应当依照法定的权限、范围、条件和程序”。另外也认为卢X、黄X虽然在购买201、202房已知道D区100号商铺存在的事实，但是否知情不影响转移登记行政行为的合法性。二审将其作为判决理由之一，也属不当。根据《行政诉讼法》第六十四条的规定，提出抗诉。
（三）本案争议的焦点；
卢X与黄X要求确认D区100号店铺颁证的行为违法并要求撤销的诉讼请求是否应予以支持。
（四）双方委托代理人意见；
申诉人卢X、黄X同意检察机关的抗诉意见。
X市住建局代理人认为：
1．X市住建局对颁证的行为只负有形式审查义务，其颁发权属人为卓X的第20493房地产权证，材料齐全，程序合法。
2．卢X、黄X向王X购买的201、202、203三间房屋，X市住建局作出的行政行为是依法依规的。
3．卢X、黄X不具备原告资格，其一，目前已不存在附图与现状不符的情况，其对已实际不存在的行为起诉，不符合起诉条件。其二，卢X、黄X与X市住建局核准房屋登记行为不具有法律上的利害关系，不具备原告主体资格。
4．开发商将图纸中楼梯改建为商铺这一行为，不受《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的调整，检察院以此作为抗诉的依据，适用法律不当。
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．X市住建局向卓X颁发房地产权证的行为性质属于行政确认登记，而非行政许可。检察院以违反行政许可法第四条为由提起抗诉，于法无据。
王X认为，卢X、黄X无诉讼主体资格，且本案已超诉讼时效。
（五）代理结果和理由；
结果：再审维持原判
理由：广东省高级法院审理认为，如果X市住建局颁发涉案房地产权证的行为影响了涉案的201、202、203房业主的合法权益，那么王X就是X市住建局作出上述具体行政行为时的行政相对人。但王X在长达近10年的时间内从未就X市住建局的颁证行为向X市住建局提出异议，也从未就卓X购买100号店铺的行为向卓X提出异议。相反，在原审及再审中，王X对X市住建局颁发涉案房地产权证的行为以及卓X购买100号店铺的行为均表示认可。因此，X市住建局的该具体行政行为已获得相应的确定力。
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年”
王X作为涉案的201、202、203房的原业主，其在卓X于2001年4月购买涉案的100号店铺时就应当知道X市住建局颁发该房地产权证的行为，但其已经放弃了在法定期限内对X市住建局涉案行为提出异议的权利。卢X与黄X作为继任业主，其在9年后，再行要求对X市住建局颁发的涉案房地产权证的行为确认违法并予以撤销的主张，不符合最高人民法院关于上述解释的规定。故再审法院维持原审判决。
针对检察机关以X市住建局未对开发商改建行为的合法性进行审查即准许变更登记，违反了《行政许可法》第四条，该抗诉理由，再审法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。
（六）办案总结
因城市房屋所有权登记直接关乎重大财产利益，目前行政管理相对人因对房屋所有权登记不服提起诉讼的案件越来越多，此类案件，判断合法性是进行行政诉讼的关键。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定: “人民法院审理行政案件,对具体行政行为是否合法进行审查。”一般而言，法院会从以下四个方面审查城市房屋所有权登记具体行政行为的合法性，一是审查作出房屋所有权登记的机关是否有作出房屋所有权登记行为法定职权，即对其是否存在超越职权进行审查。二是审查作出房屋所有权登记行为程序是否合法。三是审查作出房屋行政登记行为事实证据是否确实、充分。四是审查作出房屋行政登记行为适用法律、法规是否正确。
二、专家点评（由市律协安排相关领域资深律师撰写）。
三、案件启示
对于购房者而言，签订商品房买卖合同前要注意审查商品房的结构类型、户型、公共和公用建筑面积的分摊方法，确认上述信息与合同是否一致，如有异议要及时向开发商提出异议。如没有及时提出异议致使请求超过诉讼时效期间，又不能证明有中止、中断、延长等法定事由的，购房者将可能承担丧失胜诉权的后果。 这也是诉讼时效制度设立的积极意义，其目的在于督促权利人及时行使权利，从而使权利义务关系确定化。
对于房屋登记机关而言，在作出房屋登记前，要对申请人提供的材料进行审查，应以尽“合理注意义务”，对登记手续和材料进行审查。重点审查登记手续、提供的材料等是否合法、齐全。如法律、法规、规章及规范性文件要求提供原件的，登记机关应要求申请登记人员提供原件。如对申请人员提供的材料存在的疑点，应予以核实，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看，以确保作出之房屋所有权登记的具体行为的合法性。
四、相关法律法规
（一）诉讼时效
《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年”
（二）《城市房地产权转让管理规定》（建设部令45号）
第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
（三）《广东省城镇房地产权登记条例》第九条
权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。
（四）《行政许可
法》第四条：
“设定和实施行政许可，应当依照法定的权限、范围、条件和程序”
