辽宁省大连市中级人民法院
民事二审判决书
案由：物业服务合同纠纷
（2021）辽02民终1803号
上诉人（原审被告）：孔某2，女，1970年12月14日生，汉族，住大连市沙河口区。
被上诉人（原审原告）：大连鼎润物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区张前路********，统一社会信用代码：91210211MA0Y1MTT5B。
法定代表人：杨宇飞，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。
原审被告：孔某1，女，2006年2月5日生，汉族，住大连市沙河口区。
法定代理人：孔某2（上诉人孔某1母亲），住址同上。
一审法院经审理查明，2019年1月18日大连市沙河口区星海﹒甲天下住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：业主委员会将星海甲天下小区的物业服务委托原告进行服务管理，期限自2019年1月1日至2022年12月31日，住宅物业费标准为1.5元/平方米/月，非住宅物业费标准为1.5元/平方米/月。
再查，案涉房屋即大连市沙河口区太原街132号1单元14层2号，位于甲天下小区，产权所有人为被告孔某1。被告孔某2系被告孔某1母亲，二被告共同居住于案涉房屋。2019年1月至2019年12月期间被告未向原告交纳物业费3781.8元（210.1平方米×1.5元×12个月）。
一审法院认为，案涉房屋所在的小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告及全体业主具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。被告未按合同约定交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，经原告催收后，被告仍未交纳，故原告主张被告给付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3781.8元（210.1平方米×1.5元），有事实和法律依据，予以支持。关于被告抗辩的其不知物业公司变更、业主委员会与原告签订的物业服务合同等意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该物业服务合同对被告具有约束力。关于被告抗辩的原告未履行维修义务等意见，被告所述房屋漏水问题，被告当庭陈述认可原告曾进行过维修，现已维修完毕。就原告不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，被告可主张物业公司承担继续履行、采取补救措施等，以此拒绝交纳物业费，无法律依据。且原告毕竟为案涉小区提供了物业服务，故对被告的抗辩意见，不予采纳。
关于原告主张违约金，因物业公司与业主之间就物业服务等问题存在矛盾，被告并非故意不交纳。物业公司应及时回应业主需求，积极提高物业服务；业主应按时交纳物业费，以保证物业公司能够正常提供物业服务。故原告主张被告违约金，不予支持。
本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方成立物业服务合同关系。被上诉人在诉争期间为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约定标准交纳物业费，逾期未交，构成违约，被上诉人要求上诉人给付拖欠的物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。
上诉人拒绝交纳物业费的主要理由是其房屋漏雨，被上诉人未给予及时维修。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对于被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未在一审提起反诉，本案二审对此不予审理，上诉人关于被上诉人履行维修义务及赔偿损失等主张可以另诉。
因一审未判令孔某1承担责任，其在本案二审中的诉讼地位就为原审被告。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孔某2负担。
本判决为终审判决。
审判长王慧莹
审判员王迪
审判员毕春燕
书记员任建芳
2021-03-11
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