广东省广州市中级人民法院
民事二审判决书
（2013）穗中法民五终字第2130号
上诉人（原审被告）许晓蓉，女，1972年8月17日出生，汉族。
委托代理人马晨程，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张声莲，女，1961年7月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）付莉莉，女，1984年4月12日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
原审被告广州市跃华房地产开发有限公司（原称广州市天河区建设发展公司）。
法定代表人陈克宇，该司总经理。
委托代理人唐小菊，该公司职员。
原审被告广州市广钢房地产开发有限公司。
法定代表人卢思本，该司董事长。
原审被告中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人余关键。
委托代理人江海巨，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人袁勇生，该办事处职员。
原审法院经审理查明，1996年4月8日，建行铁路支行与许晓蓉、广钢公司签订《购房抵押担借款合同书》，约定建行铁路支行向许晓蓉贷款225000元，用于购买住房，并将所购房用于抵押，广钢公司承担连带保证责任。建行铁路支行于1998年提起诉讼，要求许晓蓉尽快还款，广钢公司承担连带责任。许晓蓉在该案中答辩称，购房按揭不是其真实意思表示，是为了公司摆脱困境，才出借身份证让公司去办理借款手续用于朝晖大厦的建设。原广州市东山区人民法院作出（1998）东法经初字第425号民事判决书，判决：一、建行铁路支行与许晓蓉、广钢公司签订的《购房抵押借款合同书》无效。二、广州市天河区建设发展公司在判决发生法律效力之日起10日内返还本金116344.73元及利息给建行铁路支行。三、许晓蓉在广州市天河区建设发展公司、广钢公司不足清偿时承担补充赔偿责任。四、驳回建行铁路支行其他诉讼请求。后建行铁路支行提起上诉。本院于1999年1月15日作出（1998）穗中法经终字第1229号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院立案执行东方资产与广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司、许晓蓉借款合同纠纷一案后，于2011年3月22日以（1999）东法执字第900号申恢1号执行裁定书查封了广州市海珠区石榴岗朝晖大厦西座605房。在执行过程中，张声莲、付莉莉提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的查封。本院于2011年12月31日作出（1999）东法执外异字第900-1号执行裁定书，裁定驳回张声莲、付莉莉对广州市海珠区石榴岗朝晖大厦西座605房所提出的异议。
张声莲、付莉莉不服上述裁定，于2012年2月10日提起本案诉讼。
据广州市房地产交易登记中心于2011年3月22日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：预售契约（合同）：95053673，房产地址：海珠区石榴岗朝晖大厦西座605房，预售人（开发商）广州市广钢房地产开发有限公司，预购人许晓蓉，签约日期1995年12月11日，登记日期1995年12月11日，已预征契税5368元。
张声莲、付莉莉为证明其与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司之间存在商品房买卖合同关系，以及已付清房款并入住使用，提交了：一、张声莲、付莉莉（乙方、买方）与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司（甲方、卖方）于1996年1月15日签订的穗房预契字第95053774号《房地产预售契约》，合同内容包括：乙方向甲方购买海珠区石榴岗朝晖大厦西座605房，建筑面积54.22平方米，成交价格为178926元，甲方应于1996年5月30日将上述房产建成并正式交给乙方使用，并应于1996年7月30日前为乙方办理《房地产证》的手续，本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。二、广州市天河区建设发展有限公司于1996年1月15日出具的收取张声莲朝晖大厦西座605房购房订金20000元收据、于1996年7月27日出具的收取张声莲朝晖大厦西座605房购房款、契税款合共174294元的收据。三、广州市腾飞物业管理有限公司于1996年7月30日出具的收到张声莲朝晖大厦西座605房水电周转金400元、防盗门450元、杂费300元、维修基金300元、房屋设备完好押金1000元的收据、于2001年6月30日出具的收到西座605房1996年7月30日至2001年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2010年6月30日出具的收到西座605房2001年7月1日至2010年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2011年4月30日出具的管理费、水费、电费等收据。四、广州市腾飞物业管理有限公司于2011年7月30日出具的《收楼证明》，内容为：兹证明张声莲、付莉莉于1996年7月30日接收朝晖大厦西座605房，并已付清全部收楼费用。五、付莉莉与陈日可签订的《租赁协议》及陈日可的身份证复印件，约定付莉莉将朝晖大厦新晖街1号602房出租给陈日可。六、中国铁通集团有限公司广州分公司于2007年12月23日开具的2007年12月23日至2008年12月22日的宽带发票。七、2009年2月20日广州市汇泰科贸易有限公司开具的西座605安装门铃发票。许晓蓉和东方资产质证称：上述证据一至五是张声莲、付莉莉与跃华公司恶意串通伪造的证据，不确认其真实性；证据六、七是张声莲、付莉莉当庭提交的，已经超过了举证期限，该证据只能证明付款方为付莉莉，其在2007年申请宽带业务，并没有显示宽带所安装的房屋地址，安装门铃发票开具时间是2010年印制的，但发票内容是2009年的内容，故明显是张声莲、付莉莉伪造的。
许晓蓉提交了其与广州市天宇经济发展有限公司（以下简称天宇公司）签订的《购房协议》复印件，内容为许晓蓉向天宇公司购买朝晖大厦西座605、606房，总金额为375903元，由天宇公司负责办理银行按揭，由天宇公司代许晓蓉支付40%的首期购房款150903元及每月应付银行的按揭款7605元，许晓蓉每月从所在单位发放的工资、奖金及其它各项补助中扣除50%返还给天宇公司，直至免息还清所有购房款为止等。张声莲、付莉莉认为该《购房协议》是复印件，不确认其真实性。
原审法院认为，本案是张声莲、付莉莉以涉案房屋买受人的身份而提起的执行异议之诉。根据《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，涉案房屋的预售人为许晓蓉，但许晓蓉在（1998）东法经初字第425号案中答辩称购房按揭不是其真实意思表示，是为了公司摆脱困境而出借身份证让公司去办理借款手续用于朝晖大厦的建设。而根据张声莲、付莉莉提交的《房地产预售契约》、订金收据、购房款和契税收据显示，张声莲、付莉莉与跃华公司、广钢公司之间存在买卖关系且张声莲、付莉莉已付清房款，张声莲、付莉莉提交的收楼证明、管理费、水费、电费收据以及宽带发票也可证实张声莲、付莉莉已实际接收涉案房屋使用，由此可见张声莲、付莉莉与跃华公司、广钢公司之间就涉案房屋的买卖是双方的真实意思表示且得到了实际履行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，张声莲、付莉莉要求停止（1999）东法执字第900号申恢1号案对涉案房屋的执行以及要求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求合法有理，予以支持。
本院认为，本案争议的焦点在于张声莲、付莉莉对涉案房屋享有的权利能否对抗申请执行人东方资产的执行申请。张声莲、付莉莉主张其通过购买享有涉案房屋的所有权，并据此要求停止对涉案房屋的执行。对此，本院认为，张声莲、付莉莉所主张的房屋买卖关系在真实性上存在如下疑点：1、张声莲、付莉莉是否已支付全部价款的问题。张声莲、付莉莉主张其已支付全部房价款，其仅提交了由广州市天河区建设发展有限公司出具的收款收据，并无付款凭证或取款凭证等任何旁证，亦未能对购房资金的来源进行合理的解释，故并不能充分证明张声莲、付莉莉已支付涉案房屋的房款；2、张声莲、付莉莉是否实际占有涉案房屋的问题。张声莲、付莉莉主张其于1996年7月已开始占有涉案房屋，但仅提交了广州市腾飞物业管理有限公司所出具的证明等，并无相关部门如供电部门或供水部门具体的收费收据，故张声莲、付莉莉提供的证据并不能充分证明张声莲、付莉莉于1996年7月起已实际占有涉案房屋；3、跃华公司法定代表人陈克宇与付莉莉是否曾存在亲密关系的问题。因许晓蓉、东方资产均主张陈克宇与付莉莉存在利害关系，故该问题亦是本案的争议焦点之一。鉴于张声莲、付莉莉自认其在朝晖大厦共购买了四套房屋，而跃华公司在张声莲、付莉莉没有提供任何支付房款的凭证的情况下，仍开具了相关的房款收据给张声莲、付莉莉，且陈克宇亦曾起诉付莉莉要求抚养其两人所生儿子，故本院合理相信陈克宇与付莉莉曾存在亲密关系；4、本院（1998）穗中法经终字第1229号民事判决书中认定过涉案房屋出卖给了广州建恒房地产发展有限公司，并无证据显示跃华公司在该案中表示涉案房屋出售给了张声莲、付莉莉，故张声莲、付莉莉已购买涉案房屋的真实性存疑；5、张声莲、付莉莉对未办理过户登记手续有无过错的问题。张声莲、付莉莉与广钢公司、跃华公司签订的《房地产预售契约》约定广钢公司、跃华公司于1996年7月30日前为张声莲、付莉莉办理涉案房屋的《房地产证》，但时至涉案房屋被原审法院查封的2011年张声莲、付莉莉一直怠于按合同约定行使权利，亦存在过错。综上所述，张声莲、付莉莉购买涉案房屋与正常的房屋买卖交易不符，本院对张声莲、付莉莉已购买涉案房屋的真实性不予确认。
如上所述，张声莲、付莉莉以其已购买涉案房屋为由主张涉案房屋归其所有和停止对涉案房屋的执行，缺乏理据，本院不予支持。
至于许晓蓉、东方资产、广钢公司提交的证据及许晓蓉、东方资产提交的鉴定申请的问题。由于许晓蓉在一审未申请证人出庭作证，东方资产、广钢公司提交的证据可在原审期间取得，不属于新证据的范畴，且许晓蓉、东方资产在一审亦未提出相关的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款、第五十四的第一款的规定，对相关证据及申请均不予接纳。
综上所述，原审法院认定事实欠妥，案件处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第566号民事判决；
二、驳回张声莲、付莉莉的诉讼请求。
本案一审案件受理费3879元，二审案件受理费3879元，均由被上诉人张声莲、付莉莉负担。
本判决为终审判决。
审判长韩志军
审判员李民
代理审判员姚伟华
书记员李焕
2014-10-22
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