广东省广州市中级人民法院
民事二审判决书
（2013）穗中法民五终字第2128号
上诉人（原审被告）王建东，男，1963年6月29日出生，汉族。
委托代理人马晨程，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伏坤，男，1970年1月23日出生，汉族。
委托代理人黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
原审被告广州市跃华房地产开发有限公司（原称广州市天河区建设发展公司）。
法定代表人陈克宇，该司总经理。
委托代理人唐小菊，该公司职员。
原审被告广州市广钢房地产开发有限公司。
法定代表人卢思本，该司董事长。
原审被告中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人余关键。
委托代理人江海巨，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人袁勇生，该办事处职员。
原审法院经审理查明，1996年4月8日，建行铁路支行与王建东、广钢公司签订《购房抵押借款合同》，约定建行铁路支行向王建东贷款212000元，用于购买住房，并将所购房用于抵押，广钢公司承担连带保证责任。建行铁路支行于1998年提起诉讼，要求王建东尽快还款，广钢公司承担连带责任。王建东在该案中答辩称，其在广州市天河区建设发展公司工作期间，根据该公司要求提供有关文件办理购房手续及按揭手续，所有手续签字均属其本人笔迹，但其既未出款供楼也无交过银行按揭款。1998年10月23日，原广州市东山区人民法院作出（1998）东法经初字第429号民事判决书，判决：一、建行铁路支行与王建东、广钢公司签订的《购房抵押借款合同》无效。二、广州市天河区建设发展公司在判决发生法律效力之日起10日内返还本金109620.81元及利息给建行铁路支行。三、王建东在广州市天河区建设发展公司、广钢公司不足清偿时承担补充赔偿责任。四、驳回建行铁路支行其他诉讼请求。后建行铁路支行提起上诉。本院于1999年1月15日作出（1998）穗中法经终字第1231号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院立案执行东方资产与广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司、王建东借款合同纠纷一案后，于2011年3月22日以（1999）东法执字第899号申恢1号执行裁定书查封了广州市海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房。在执行过程中，伏坤提出执行异议，请求法院解除对上述房屋的查封。原审法院于2012年1月17日作出（1999）东法执外异字第899-1号执行裁定书，裁定驳回伏坤对广州市海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房所提出的异议。
伏坤不服上述裁定，于2012年2月10日提起本案诉讼。
据广州市房地产交易登记中心于2011年6月22日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：预售契约（合同）：95053661，房产地址：海珠区石榴岗朝晖大厦东座604房，预售人（开发商）广州市广钢房地产开发有限公司，预购人王建东，签约日期1995年12月11日，登记日期1995年12月11日，已预征契税4395元。
伏坤为证明其与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司之间存在商品房买卖合同关系，以及已付清房款并入住使用，提交了：一、伏坤（乙方、买方）与广钢公司、广州市天河区建设发展有限公司（甲方、卖方）于1996年4月2日签订的穗房预契字第95053782号《房地产预售契约》，合同内容包括：乙方向甲方购买海珠区石榴岗朝晖大厦东座604、704房，建筑面积88.78平方米，成交价格为292374元，甲方应于1996年5月30日将上述房产建成并正式交给乙方使用，并应于1996年7月30日前为乙方办理《房地产证》的手续，本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。二、广州市天河区建设发展有限公司于1996年4月2日出具的收取伏坤朝晖大厦东座604、704房购房订金10000元的收据、于1996年6月27日出具的收取伏坤朝晖大厦东座604、704房购房款282374元、契税款8771元的收据。三、广州市腾飞物业管理有限公司于1996年7月30日出具的收到伏坤朝晖大厦东座604、704房水电周转金800元、防盗门900元、杂费600元、维修基金600元、房屋设备完好押金2000元的收据、于2001年6月30日出具的收到伏坤1996年7月30日至2001年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2010年6月30日出具的收到伏坤2001年7月1日至2010年6月30日的管理费、水费、电费收据；于2011年6月25日出具的管理费、水费、电费等收据。四、广州市腾飞物业管理有限公司于2011年8月10日出具的《收楼证明》，内容为：兹证明伏坤于1996年7月30日接收朝晖大厦东座604房，并已付清全部收楼费用。五、伏坤与陈伟签订的《房屋租赁合同》及陈伟的身份证复印件，约定伏坤将朝晖大厦东B603房出租给陈伟。六、陈伟向长城宽带网络服务有限公司提交的《长宽用户业务申请表》，显示宽带接入地址为广州市海珠区新晖街5号603房。七、中国长城集团有限公司广州分公司出具的朝晖大厦东座604房的2006年5月18日至2007年5月17日、2008年5月18日至2009年5月17日的宽带费发票。被告东方资产质证称：上述证据一至五是伏坤与跃华公司恶意串通伪造的证据，不确认其真实性；对证据六、七的真实性不予确认，且与本案无关；宽带发票只能证明2006年5月18日至2007年5月17日和2008年5月18日至2009年5月17日这段时间是以伏坤名义申请宽带业务，不能证明伏坤从2006年7月至今使用涉案房产。
原审法院认为，本案是伏坤以涉案房屋买受人的身份而提起的执行异议之诉。根据《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，涉案房屋的预售人为王建东，但王建东在（1998）东法经初字第429号案中答辩称其是根据跃华公司要求提供有关文件办理购房手续及按揭手续，其既未出款供楼也无交过银行按揭款，可见王建东并非真实购房人。而根据伏坤提交的《房地产预售契约》、订金收据、购房款和契税收据显示，伏坤与跃华公司、广钢公司之间存在买卖关系且伏坤已付清房款，伏坤提交的收楼证明、管理费、水费、电费收据以及宽带发票也可证实伏坤已实际接收涉案房屋使用，由此可见伏坤与跃华公司、广钢公司之间就涉案房屋的买卖是双方的真实意思表示且得到了实际履行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，伏坤要求停止（1999）东法执字第899号申恢1号案对涉案房屋的执行以及要求确认涉案房屋产权归其所有的诉讼请求合法有理，予以支持。
本院认为，本案争议的焦点在于伏坤对涉案房屋享有的权利能否对抗申请执行人东方资产的执行申请。伏坤主张其通过购买享有涉案房屋的所有权，并据此要求停止对涉案房屋的执行。对此，本院认为，伏坤主张的房屋买卖关系在真实性上存在如下疑点：1、伏坤是否已支付全部价款的问题。伏坤主张其已支付全部房价款，其仅提交了由广州市天河区建设发展有限公司出具的收款收据，并无付款凭证或取款凭证等任何旁证，亦未能对购房资金的来源进行合理的解释，故并不能充分证明伏坤已支付涉案房屋的房款；2、伏坤是否实际占有涉案房屋的问题。伏坤主张其于1996年7月已开始占有涉案房屋，但仅提交了广州市腾飞物业管理有限公司所出具的证明等，并无相关部门如供电部门或供水部门具体的收费收据，故伏坤提供的证据并不能充分证明伏坤于1996年7月起已实际占有涉案房屋；3、伏坤对未办理过户登记手续有无过错的问题。伏坤与广钢公司、跃华公司签订的《房地产预售契约》约定广钢公司、跃华公司于1996年7月30日前为伏坤办理涉案房屋的《房地产证》，但时至涉案房屋被原审法院查封的2011年伏坤一直怠于按合同约定行使权利，亦存在过错；4、伏坤在另案诉讼中作为跃华公司的代理人参加诉讼，可认定其与跃华亦有利害关系。综上所述，伏坤购买涉案房屋与正常的房屋买卖交易不符，本院对伏坤已购买涉案房屋的真实性不予确认。
如上所述，伏坤以其已购买涉案房屋为由主张涉案房屋归其所有和停止对涉案房屋的执行，缺乏理据，本院不予支持。
至于王建东、东方资产、广钢公司提交的鉴定申请的问题。由于王建东、东方资产、广钢公司在一审亦未提出相关的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款的规定，本院不予接纳。
综上所述，原审法院认定事实欠妥，案件处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第564号民事判决；
二、驳回伏坤的诉讼请求。
本案一审案件受理费5686元，二审案件受理费5686元，均由被上诉人伏坤负担。
本判决为终审判决。
审判长韩志军
审判员李民
代理审判员姚伟华
书记员李焕
2014-10-22
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