广东省广州市中级人民法院
民事二审判决书
（2020）粤01民终14158号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州卡姿美容美发有限公司，住所地广州市白云区横沙路**101铺。
法定代表人：阮文华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：保利若比邻（广州）科技有限公司，，住所地广州市越秀区建设大马路****自编502a
法定代表人：肖徐哲，该公司董事长。
原审第三人：广州比邻超市连锁有限公司，住所地，住所地广州市海珠区阅江中路****法定代表人：肖徐哲，该公司董事长。
被上诉人及原审第三人委托诉讼代理人：夏珺，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被上诉人及原审第三人委托诉讼代理人：甘芷晴，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。
一审法院认定事实：位于广州市白云区金沙洲B3702A05地块土地使用权人为保利房地产（集团）股份有限公司，涉案物业包含在该地块范围内，使用权限类型为出让。2016年12月，比邻超市（甲方）和卡姿公司（乙方）签订了《若比邻中心商铺租赁合同》，合同约定：2-1甲方将位于广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108的商铺出租给乙方使用；2-2该商铺套内建筑面积为151.4平方米；3-1乙方租赁该商铺的期限为2017年1月1日至2020年12月31日；装修期从乙方收铺日至2017年2月15日，开业日为2017年2月16日，经营期租金起算日为2017年2月16日；3-3乙方在约定的装修期入场装修。装修期内乙方支付装修期租金（不含水、电费等能耗费）免交物业管理费，装修期租金按套内建筑面积计算10元/平方米/月，计费装修期为1.5个月，合计2271元，乙方须在合同签订时支付；4-4乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金43998.04元，物业管理保证金14534.4元，能源保证金3028元；5-1乙方应于每月5日前向甲方提交盖章或签名确认的上月营业报表，甲方核对无误后于每月8日前出具超保底租金结算单。乙方须按时于每月7日前（节假日顺延）缴交当月保底租金、当月物业管理费、公共空调能耗及上月的商铺水费、电费、燃气费及其他费用。乙方须于每月15日前交上月超保底租金。首期租金及物业管理费支付时间：乙方须在合同3-1条款约定的经营期租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付首期保底租金及物业管理费11949.79元给甲方，首期租金及物业管理为租金起算日起至第一份结算周期最后一日的租金及物业管理费。（2）乙方能耗费用结算：电费、水电费按照先使用后付费原则，即乙方当期的能耗费须在次月7日前缴纳（节假日顺延）；7-3乙方必须自行向工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，并根据经营需要办理其他必要证照，如卫生防疫证等，并将已办证照复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营，不得擅自改变经营范围，如需改变经营范围需事先征得甲方书面同意，但甲方无需对乙方经营范围之变更是否违法违规承担任何责任。如乙方经营餐饮业态，乙方须提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在合同约定的时间内提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任；10-3租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租赁租金总额的百分之十计算，如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还。甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索；10-4乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金，拖欠时间超过14天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达20天（含20天），甲方有权单方面解除合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。17-1乙方对本合同所有条款充分了解，对承租商铺情况充分知悉，愿意签订本合同并承担一切风险和经济损失。后比邻超市（甲方、转让方）与卡姿公司（乙方，承租方）、保利公司（丙方，受让方）签订《合同权利义务概况转让协议》，合同约定：甲、乙双方于2017年1月1日就广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108铺事宜签订《商铺租赁合同》，约定：自本协议生效之日起，甲方将原合同项下甲方的各项权利义务概况转让给丙方，丙方概况受让甲方享有的各项权利及承担甲方应履行的各项义务，乙方同意甲方将原合同项下各项权利义务概况转让给丙方，同意由丙方概况受让甲方的各项权利义务。第三条丙方完全取代甲方，成为原合同中的合同主体，甲方退出原合同的法律关系。
2016年12月16日，卡姿公司委托账户名为阮文华中国民生银行账户向比邻超市支付合同保证金68831.44元。
2019年5月11日，保利公司向卡姿公司发出《通知函》，内容为：截止2019年5月11日，卡姿公司已拖欠租金、物业管理费、水电费等共计198399.5元，其中2019年3月23日至2019年4月1日电费1355.45元、水费331.7元，2019年5月1日至2019年5月31日租金20753.49元、管理费7267.2元，违约金欠款1129.17元，费用历史欠款167562.19元，逾期未交，保利公司将在2019年5月15日对所租赁区域采取停止提供水、电有关服务等强制措施。
2019年6月11日，保利公司向卡姿公司发出《关于商铺租赁合同违约事宜律师函》，内容为：卡姿公司于2018年9月开始拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用。截止2019年6月5日，拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用共计197270.33元、违约金共计75218.86元。请在5个工作日内支付，若未及时履行付款义务，保利公司有权没收保证金，要求赔偿由此产生的律师费、诉讼费等所有费用。
2019年7月12日，保利公司向卡姿公司发出《解除合同通知函》，内容为：截止2019年7月12日卡姿公司未交纳应缴费用共计353322.63元（其中租金164856.85元，物业费79939.2元，电费8666.81元，水费1774.83元，违约金98084.94元）。根据合同约定的时间及合同中约定的相关违约责任，通知双方于2017年2月1日签订位于广州市白云区观澜街x号（自编瀚海花园）负一层01单元之自编108商铺的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》及相关补充协议（如有）于贵方收到本通知函之日起解除；依据双方合同约定，缴纳全部的保证金不予退还；请于合同终止后五天内缴清全部欠款，将物品搬出商铺，将商铺恢复原状返还我司。如逾期未与我司处理上述事宜，我司将根据合同第10-9条的约定处理，并追究违约责任。
卡姿公司称涉案店铺于2016年12月开始装修，2017年3月开始经营至2019年1月，缴纳租金至2018年12月31日，缴纳物业管理费、水电费至2018年8月30日，由于保利公司未配合提供相应的房产证或者产权证明复印件，导致无法办理个体工商营业执照变更，无法继续经营，卡姿公司于2019年1月15日已停止经营，保利公司于2019年5月15日对卡姿公司停水停电，卡姿公司将所有设备搬离，没有办理交接手续，为此卡姿公司提交了视频证实到街道办询问保利公司知涉案场地美发店无法办理营业执照，并提交了《室内设计委托合同》、《广州乐美物业管理有限公司装饰设计分公司预算表》、收据予证实为租赁店铺装修支付装修费424376元，提交《订货单》予证实为租赁商铺开设美容美发店购买设备合计121300元，提交利润表予证实美容美发店月利润是9330.6元。一审庭审中，卡姿公司明确装修现场已被破坏，未提出装修评估。
保利公司称卡姿公司支付租金、管理费及水电费至2018年8月31日，2019年5月份对涉案店铺停水电，从2019年5月22日后未再主张水电费，并提交了《卡姿公司欠费计算明细》表，记载：卡姿公司拖欠2018年9月租金1.27元、管理费7267.2元，2018年10月管理费7267.2元，2018年11月租金19579.05元、管理费7267.2元、水费289.85元、电费2025.97元，2018年12月管理费7267.2元，2019年1月租金20753.79元、管理费7267.2元，2019年2月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费336.8元、电费1612.9元，2019年3月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费209.22元、电费878.98元，2019年4月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费275.56元、电费1199.83元，2019年5月租金20753.79元、管理费7267.2元，水费331.7元、电费1355.45元，2019年6月水费331.7元、电费1593.68元，卡姿公司对《卡姿公司欠费计算明细》记载的上述金额无异议。对营业执照办理保利公司称卡姿公司未要求其配合营业执照的办理事宜，保利公司提交了《临时经营场所使用证明》、《住所（经营场所）场地使用证明》证实可以用于办理合同登记备案手续、营业执照，提交竣工验收备案表证明涉案物业已经通过竣工验收备案，提交涉案规划总平面图证明涉案物业位于规划平面图中设置的物业范围内，提供国有土地使用权证证明涉案物业为保利房地产（集团）股份有限公司持有的合法地块，提供其他商户工商信息证实其他大量商户在承租期内可以办理营业执照，提供商铺破锁通知函以及照片证实直至2019年7月29日保利公司破锁进入才证明卡姿公司已彻底搬离，提交了委托合同、发票以及支付凭证证实保利公司为处理本案诉讼支付律师费10万元。
一审法院认为：位于广州市白云区观澜街**（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108商铺涉案物业权属人为保利房地产（集团）股份有限公司，具有合法的规划报建手续。卡姿公司与保利公司以及比邻超市基于涉案物业签订的《若比邻中心商铺租赁合同》、《合同权利义务概况转让协议》系双方自愿签订，合法有效，各方应恪守合同约定。现卡姿公司主张因保利公司未提供相应的房产证或者产权证明复印件，导致无法办理个体工商营业执照变更，无法继续经营，但依据合同的约定办理营业执照由卡姿公司自行负责，保利公司仅具有相应的配合义务，卡姿公司称开业以来一直要求保利公司提供办理营业执照的相应资料，但其提供的视频仅能证实办理营业执照所需要的相应房产证明，并未提交证据证实卡姿公司要求保利公司提供相应资料而保利公司拒不配合，故未办理营业执照的原因在于卡姿公司，对卡姿公司主张因保利公司违约解除租赁合同，以及赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。
关于合同解除。卡姿公司主张于2019年1月15日口头通知解除，但卡姿公司并未进行交接且还继续产生水电费，保利公司提出于2019年7月12日解除，但保利公司确认于2019年5月对卡姿公司进行停水停电，卡姿公司已无法进行经营，结合保利公司于2019年5月11日向卡姿公司发出《通知函》中告知“逾期未交，保利公司将在2019年5月15日对所租赁区域采取停止提供水、电有关服务等强制措施”，一审法院推定保利公司已于2019年5月15日收回涉案店铺，故《若比邻中心商铺租赁合同》已于2019年5月15日解除，保利公司主张2019年7月12日解除合同，一审法院不予支持。
关于租金、物业管理费以及水电费。保利公司提交了卡姿公司欠费计算明细表，卡姿公司对于数据无异议，但认为2018年8月因漏水将保利公司店铺墙壁全部浸湿，无法正常经营，多次沟通未进行修缮，故无需支付2018年9月开始的物业管理费，且卡姿公司从2019年1月停止经营，故无需支付2019年1月后的租金。对此一审法院认为就墙壁浸湿赔偿问题，微信聊天记录显示卡姿公司与保利公司双方已达成赔偿协议，故卡姿公司再主张不支付物业管理费无事实依据，一审法院不予支持。双方合同于2019年5月15日解除，卡姿公司拖欠保利公司自2018年9月、11月、2019年1月至2019年5月15日的租金、2018年9月至2019年5月15日的物业管理费以及2018年11月、2019年2月至2019年6月水电费未支付，保利公司主张卡姿公司支付上述租金、物业管理费以及水电费的诉讼请求，一审法院予以支持。经计算，卡姿公司应向保利公司支付拖欠的租金112637.64元（1.27元+19579.05元+20753.79元+20753.79元+20753.79元+20753.79元+20753.79元÷31×15天），物业管理费61653.99元（7267.2元×8个月+7267.2元÷31×15天），水电费10441.61元（289.85元+2025.97元+336.8元+1612.9元+209.22元+878.98元+275.56元+1199.83元+331.7元+1355.45元+331.7元+1593.68元），保利公司主张超出的部分，一审法院不予支持。
关于保证金。合同约定：拖欠租金达20天（含20天），保利公司有权单方面解除合同，除卡姿公司所交各项保证金不予退还外，卡姿公司还需付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用。现保利公司依合同约定主张不退还租赁保证金43998.04元、物业管理保证金14534.4元、能源保证金3028元共计61560.44元，一审法院予以支持，卡姿公司要求保利公司返还上述款项，一审法院不予支持。至于违约金、律师费以及其他追讨损失赔偿所产生的费用，虽有合同约定，但因保利公司已没收卡姿公司的保证金，故保利公司再主张违约金、律师费以及其他费用，有违公平原则，一审法院不予支持。
关于合同解除后逾期占用场地的使用费。卡姿公司称已于2019年5月陆续搬离，保利公司主张卡姿公司继续占用涉案场地，但其提供的《商铺破锁通知函》并不足以证实卡姿公司继续使用涉案场地，卡姿公司对此也不予认可，且保利公司已于2019年5月15日停水停电，继续收取占用使用费不符合情理，故对于保利公司主张收取继续占用涉案场地使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《若比邻中心商铺租赁合同》解除的原因以及责任认定。
根据本案查明的事实，保利公司系通过与比邻超市、卡姿公司签订《合同权利义务概括转让协议》的方式受让了比邻超市在涉案《若比邻中心商铺租赁合同》项下的权利义务，取代比邻超市公司成为该合同的出租人。虽然《若比邻中心商铺租赁合同》、《合同权利义务概括转让协议》签订时，涉案商铺尚未办理产权登记，但该商铺所在物业具有合法的规划报建手续且已通过竣工验收备案，一审法院认定《若比邻中心商铺租赁合同》、《合同权利义务概括转让协议》合法有效，并无不当，本院予以认同。
卡姿公司无相反证据否定保利公司提供的《临时经营场所使用证明》、《住所（经营场所）场地使用证明》以及涉案物业其他商户的工商信息的真实性以及证明力，上述证据的证明力可予以确认。虽然涉案商铺尚未办理产权登记，但保利公司提供的《临时经营场所使用证明》、《住所（经营场所）场地使用证明》以及涉案物业其他商户的工商信息反映出以涉案物业所在商铺为经营地址办理工商登记并不存在事实上的障碍。其次，根据合同约定，承租人自行办理经营所需各种证照，故保利公司作为出租人仅负有协助、配合承租人办理经营证照的随附义务，应承租人要求提供办理证照的相关资料和证明文件。卡姿公司无充分证据证明保利公司拒绝向其提供办理工商登记所需的房产证明材料，卡姿公司主张保利公司未履行配合办理营业执照的义务，依据不足，本院不予采信。根据本案现有证据以及查明的事实，卡姿公司确实存在拖欠保利公司租金、物业管理费、水电费等费用的违约行为，且拖欠租金达20天以上，依照《若比邻中心商铺租赁合同》的约定，保利公司有权单方面解除合同。据上，卡姿公司主张合同解除的原因为保利公司未提供相应的房产证或者产权证明文件，导致其无法办理个体工商营业执照变更并无法继续经营，理据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《若比邻中心商铺租赁合同》约定：“如乙方（卡姿公司）违约，乙方所交各项保证金不予退还。”如前所述，卡姿公司存在拖欠租金等费用的违约行为，合同解除的责任在于卡姿公司，保利公司要求卡姿公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，没收卡姿公司缴交的租赁保证金、物业管理保证金、能源保证金，符合前述法律规定以及合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以认同。卡姿公司要求保利公司返还租赁保证金、物业管理保证金、能源保证金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，广州卡姿美容美发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4994元，由上诉人广州卡姿美容美发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员李静
书记员贾妍
胡秀红
2020-07-30
