广东省广州市中级人民法院
民事二审判决书
（2020）粤01民终13119号
上诉人（原审原告）：广州森玛企业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路**之****。
法定代表人：陈勤。
委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市凌创物业管理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区沿江中路****自编**v>法定代表人：温慧敏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴国强，广东恒益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张朋，广东恒益律师事务所律师。
一审法院查明事实如下：2013年1月8日，广州蚬建房产发展有限公司（以下简称蚬建公司）出具《授权委托书》，载明：委托人：蚬建公司，受托人：凌创公司。委托人系位于越秀××××号蚬建商务大楼的业主，现委托人委托受委托人作为代理人对租赁物业对外租赁。受托人代为行使一切与租赁有关的事务，具体权限包括但不限于：1.签署租赁意向书、租赁合同；2.签署与租赁意向书及租赁合同有关的变更协议、解除协议、补充协议等法律文件；3.按照租赁合同约定交付租赁物业、签署交接文件；4.收取租赁费用；5.就租赁意向书及租赁合同的履行情况向承租人发函。
2017年3月20日，森玛公司（乙方）与凌创公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，其中约定：一、租赁物业。甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建公司开发建设的蚬建商务大楼第六层全层（以下简称租赁物业）进行出租、管理，房屋性质为商业办公楼，租赁物业用途为办公楼。租赁物业的建筑面积为495.93平方米（现在的租赁面积只是临时租赁面积，最终的租赁面积按《广州市产权权属证明书》上所列的建筑面积计算）。二、租赁期限、免租期。1.租赁期限为9年，自2017年4月1日起至2026年3月31日止；双方拟定乙方收场的日期为2017年4月1日，乙方在收场后即可进场。2.装修免租期为无，自收场之日起计算租金、物管费及水电费等乙方经营产生的费用。三、租赁保证金、租金、物业管理费和水电费。如在本合同生效后五日内，乙方非因甲方原因未能将租赁保证金、第一个月的租金、物管费和水电周转金汇至甲方指定账户，甲方可视为乙方违约，则甲方可解除本合同并追究乙方因此造成甲方损失的责任。1.租赁保证金。（1）本合同生效之日起5日内，乙方需向甲方支付两个月租金作为租赁保证金（保证金随租金变动而变动），租赁保证金暂定为74389.50元，甲方应同时开具收据。（4）未经甲方同意，租赁保证金不得抵扣最后相应租期的部分或全部租金。（5）合同因乙方原因提前终止时，甲方有权不退还租赁保证金。同时甲方有权依照本合同向乙方追究相应的违约责任。2.租金。（1）本合同项下的租金为固定租金，已经包含税金，按照以下标准计算：①每月每平方米75元×实际租赁建筑面积495.93平方米﹦每月租金37194.75元。②递增：从第二年开始（即从2018年4月1日开始）租金递增4%，即：2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为38682.54元；2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为40229.84元；2020年4月1日至2021年3月31日每月租金为41839.04元；2021年4月1日至2022年3月31日每月租金为43512.6元；（3）乙方应于每月1日前付当月的租金；若支付期限的最后一天为法定节假日的，乙方应于该法定节假日的第1个工作日支付。乙方将租赁等款项由乙方账户汇至甲方指定的账户时即视为乙方已履行付款义务。（4）甲方在收到乙方租金之后的10个工作日内，将上述金额的合法租金税务发票提供给乙方。3.物业管理费。（2）乙方于租赁期内向甲方（或甲方指定的物业管理公司）支付物业管理费，自收场之日起开始计算，收取标准为每月15元/平方米（按实际租赁建筑面积计算）。4.水、电费用。（1）乙方应向甲方缴纳使用租赁物业所产生的水电费用，甲方应按独立水电表记取的实际用量及其收费标准（水：5.70元/吨；电：1.08元/度）计收，公摊部分的水电费另行计算，并合并乙方水电表记取的实际用量进行缴交。如乙方无法定或约定的理由而未能及时支付当期水电费的，自逾期当天起，按当期水电费额每天0.3%计算支付滞纳金给甲方；如乙方无法定或约定的理由经甲方催告仍逾期20天未能支付当期水电费的，则视为乙方严重违约，甲方有权不提供水电给乙方使用，直至乙方付清该款项为止。（2）本合同书生效后，乙方需向甲方缴纳水电周转金5000元（在本合同结束后双方租赁关系解除后无息返还周转金5000元）。七、租赁物业的交付。1.甲方应将租赁物业在2017年4月1日前将租赁物业交付给乙方使用。十一、违约责任。2.如乙方没有法定或约定的理由而未能及时支付当月租金，自逾期当天起算，按当月租金额每天0.01%计算支付滞纳金给甲方；如乙方没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，则视为乙方严重违约，甲方将单方解除合同，没收全部保证金，同时甲方保留向乙方追偿因其违约行为所导致甲方遭受的全部损失的权利。3.如甲方违反本合同条款内容导致乙方无法正常经营或办公，超过20个日，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的保证金，并赔偿乙方的装修费（折旧后）及因停业造成的损失。4.除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面提前终止本合同的行为均视为违约，由于乙方的原因，提前终止合同，甲方有权按照双倍保证金计收乙方违约金；由于甲方原因，提前终止合同，须向乙方双倍返还保证金。十二、联系地址和通知。1.甲乙双方向对方发出的通知，以寄送予以下地址（送达）为生效，而无论对方是否存在搬迁的情况（已书面通知搬迁的除外）或拒收的行为：甲方地址：广州市越秀××××号地下一层，乙方地址：广州市越秀××××号六楼。3.以上地址如发生变更，甲乙双方应即时以书面形式通知对方，否则，仍以上地址的寄送为送达。双方确认，如法定地址需变更的，一方将于变更后的次日用书面的形式通知对方。此外，甲乙双方应将联系电话、传真的号码及其变更情况及时告知对方以便对方联系，如因一方未及时履行告知义务，由该方承担由此可能产生的不利后果；等。
同日，森玛公司（乙方）与凌创公司（甲方）还签订了《蚬建商务大楼物业管理服务协议》，其中约定：鉴于：1.甲方接受蚬建公司的委托，对蚬建工商开发建设的蚬建商务大楼进行出租，并提供物业管理服务；2.乙方同意以现状承租越秀××××号第六层物业，总租赁面积为495.93平方米（以《租赁合同》承租建筑面积为准），甲乙双方已签订《租赁合同》。3.乙方同意接受甲方提供的物业管理服务。一、租赁物业的物业管理服务期限与租赁期限一致，即自《租赁合同》生效之日起至租赁合同终止之日止。三、物业管理费及支付。1.物业管理费为15元/月/平方米，每天按10小时（上午8:30-下午18:30）工作时间计算，超时按加班时间另行收取加班费用，总面积495.93平方米，即每月物业管理费合共7438.95元。2.物业管理费保证金为14877.90元。3、本协议签订后，乙方与甲方办理完租赁标的进场交付手续之日的次日起计付物业管理费，乙方在办理装修进场手续的同时向甲方交付物业管理费保证金、首月物业管理费和装修保证金。之后，乙方应在每月1日前通过转账方式向甲方支付当月的物业管理费，如遇节假日，可顺延至家假日届满后首个工作日支付。五、违约责任。1.如果乙方未按照约定的时间交付物业管理费，延期超过10个日历天，甲方有权停止提供所有物业管理服务，乙方应按超期缴费天数向甲方支付滞纳金（滞纳金按当月物业管理服务费3%/天计收）；等。
2018年1月26日，广州市国土资源和规划委员会分别向蚬建公司核发了越秀××××号601房（建筑面积42.83平方米）、602房（建筑面积83.77平方米）、603房（建筑面积47.58平方米）、604房（建筑面积196.92平方米）、605房（建筑面积29.19平方米）、606房（建筑面积65.45平方米）、607房（建筑面积81.77平方米）登记至其名下的《不动产权证》。
2018年10月31日，森玛公司（乙方）与凌创公司（甲方）签订《关于解决6楼租户长期拖欠费用问题的协议书》，载明：鉴于：1.2017年4月，甲方和乙方签订了《房屋租赁合同书》和《物业管理服务协议》，双方约定甲方将坐落于沿江中路X号蚬建商务大楼6楼共547.501平方米出租给乙方作办公用途之用，期限到2026年3月31日止。2、乙方自承租上述场地以来，一直都以各种理由和借口拖延缴纳租金、物管费和水电费，截至2018年11月5日止，乙方已拖延缴纳租金、物管费和水电费长达8个月，共计388280.92元，滞纳金共计14028.35元。针对以上情况，经双方友好协商，现达成如下协议：1、乙方保证严格遵守双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理服务协议》的约定，自2018年12月起，每月1日前按时足额向甲方缴纳当月租金、物管费及水电费。2.乙方保证于2018年11月份内2018年9、10、11月份欠费共计137805.50元，其中11月10日前清偿欠费5万元，余下欠款87805.50元在11月30日前付清。3.乙方保证于2018年12月1日至2019年11月30日期间，分十二期按月等额清偿乙方欠甲方2018年4月至2018年8月的所有费用，合共250475.42元，另加滞纳金合共14028.35元，两项合计总额为264503.77元，即乙方每月1日前应偿还甲方欠款22041.98元，此笔费用与乙方当月租金同时支付。4.乙方若不能按本协议约定依时足额缴纳费用，经甲方催缴后乙方在五天内仍不足额缴纳的，甲方有权单方解除与乙方签订的所有合同和协议，乙方须于甲方向乙方发出解除租赁关系通知书后七天内无条件退出承租物业，并偿还所有欠费。甲方同时有权依照前述《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》的约定，追究乙方违约责任。
2019年8月22日，凌创公司向森玛公司发出《解除〈房屋租赁合同〉〈物业管理服务协议〉通知函》，主要内容为：合同签订后，我司已按上述合同约定履行相关义务，而贵司却屡屡违约，拖欠我司租金182567.2元、物业管理费28540.45元、水电费5979.80元和协议款66125.94元，共计283213.39元。贵司的上述行为已构成违约，严重侵害了我司的合法权益，根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》第十一条及《合同法》相关规定，我司特此函告：1.2019年8月22日起，解除贵方与我司签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，同时，我司即停止向贵方提供一切供应及服务；2.贵方需在收到本通知函后5日内向我司结清上述欠费共计283213.39元，并按照《房屋租赁合同》第十一条第2款支付滞纳金；3.贵方需在收到本通知函后3日内迁离租赁物业并交还租赁物业给我司，并保证租赁物业及其附属设施的完好。如贵方未按照上述要求向我司结清费用、腾退租赁物业，我司将采取包括停水、停电等措施，由此给贵方造成的一切影响和损失概由贵方自行承担。附件：1.贵公司欠费明细表；2.租金、管理费差额表。森玛公司确认于同日收到该通知函。
另查明：2019年8月30日，凌创公司以森玛公司为被告就涉案房屋向一审法院另案提起（2019）粤0104民初39840号案诉讼，诉请要求支付因面积差产生的租金差额、物业管理费差额及欠缴的2017年4月、5月及2018年4月的租金及协议书约定的2019年9-11月应付的款项及2019年7、8月的水电费等。现该案尚未审结。
一审诉讼中，森玛公司称：我方认为凌创公司发出的该解除函是不合法、不合理的，因为其解除合同的主要理由是认定我方存在欠缴租金差额、物业管理费差额，但实际上我方并不存在上述费用差额问题；自从凌创公司向我方发出解除函后，我方就没有向凌创公司支付2019年10月1日、11月1日的到期协议款，但我方并非恶意不交，而是凌创公司单方解除合同我方行使抗辩权。
凌创公司称：我方单方提出解除合同的依据是租赁合同第十一条及2018年10月31日签订的协议书的第四条，森玛公司逾期支付按合同签订时暂定的建筑面积计算的租金超过20日、未按协议约定依时足额缴纳费用，经甲方催缴后乙方在五天内仍不足额缴纳的，我方有权单方解除合同。
森玛公司与凌创公司一致确认：签署历史欠费协议后，森玛公司通过转账将租金、物业管理费、水电费均支付至户名为凌创公司的中信银行广州分行账户（账号为81×××85）。
关于涉案房屋租赁合同能否继续履行，凌创公司表示：我方已与案外人于2019年11月1日就涉案房屋签订了租赁合同，故不同意继续与森玛公司继续履行房屋租赁合同，事实上也不能够继续履行。
凌创公司为证明森玛公司自2018年11月以来，均存在逾期支付租金等相关费用的情况，且多次超过合同约定的逾期20日，向一审法院提交了以下证据：1.中信银行广州分行出具的（户名为凌创公司，账号为81×××85）自2018年11月1日至2019年8月31日的账单；2.凌创公司单方制作的《4、5楼及6楼按合同约定面积计算的应交金额及当月实交金额表格》。森玛公司质证称：对证据1真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，可以看出森玛公司在缴纳租金的费用时已与凌创公司形成新的交易习惯，对于森玛公司支付费用的时间，凌创公司并没有提出异议，凌创公司不能以此认定森玛公司存在违约，且凌创公司在行使解除权时不存在拖欠费用的违约情形。对证据2真实性无法确认，对其合法性无异议。对于2019年6月之前的费用森玛公司、凌创公司已经结清，我方无法核实；而且租金和管理费一直是按照合同约定的金额进行缴纳的，不存在面积差异而导致金额存在差异的问题。缴纳的费用至森玛公司起诉时已过去有较长的时间，凌创公司以此认定森玛公司存在违约，我方认为是不合理的。
一审法院认为，本案的争议焦点在于凌创公司有否单方解除权。森玛公司、凌创公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同书》及《蚬建商务大楼物业管理服务协议》是基于平等民事主体协商的结果，属有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。
上述《房屋租赁合同书》约定：若乙方没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，甲方将单方解除合同。根据凌创公司提交的证据显示，森玛公司存在多月租金迟延支付的情况，对此其亦无提交足以反驳的相反证据，凌创公司虽未对缴纳时间提出异议，但并不意味着对森玛公司有违合同履约行为的认可，故对森玛公司称凌创公司对其延期支付租金等费用并无提出异议而可视为森玛公司、凌创公司达成新的交易习惯的主张，一审法院不予采纳。在森玛公司显属违约的情况下，凌创公司于2019年8月22日向其发出《解除〈房屋租赁合同〉〈物业管理服务协议〉通知函》解除森玛公司、凌创公司双方签订的涉案合同，森玛公司亦确认已经实际收到上述通知，鉴于此，凌创公司行使合同约定解除权的行为符合法律规定。故森玛公司诉请要求确认凌创公司于2019年8月22日发出的上述通知函无效，无事实及法律依据，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋已由凌创公司另行出租给案外人使用，森玛公司、凌创公司之间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，故森玛公司要求继续履行的诉请，一审法院实难支持。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：森玛公司上诉主张凌创公司于2019年8月22日作出的《解除房屋租赁合同通知函》无效能否成立。对此，本院认定如下：
因涉案《房屋租赁合同书》明确约定：若乙方（森玛公司）没有法定或约定的理由逾期20天未能支付当月租金的，甲方（凌创公司）有权单方解除合同。据此，森玛公司存在多月租金迟延支付的情况，其亦未能提交充分证据证明双方已经实际对付租期限作出变更，凌创公司虽未对缴纳租金时间提出异议，但并不意味着对森玛公司有违合同履约行为的认可，故对森玛公司称凌创公司对其延期支付租金等费用并无提出异议而可视为森玛公司、凌创公司达成新的交易习惯的主张，不予采纳。二审中，凌创公司已提供由森玛公司法定代表人签收的《蚬建商务大楼4、5、6楼物业停业服务的通知函》证实凌创公司在2019年7月25日又向森玛公司催收欠付租金、管理费、水电费，并明确逾期不清缴欠费的，凌创公司将终止合同等。但森玛公司并未在限期内清缴前述欠款，已经具备合同解除的条件。凌创公司于2019年8月22日向森玛公司发出《解除〈房屋租赁合同〉〈物业管理服务协议〉通知函》解除双方签订的涉案租赁合同，森玛公司亦确认已经实际收到上述通知。鉴于此，凌创公司行使合同约定解除权的行为符合法律规定。森玛公司诉请要求确认凌创公司于2019年8月22日发出的上述通知函无效，无事实及法律依据。同理，森玛公司诉请继续履行涉案租赁合同，于法不符，本院不予支持。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人森玛公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州森玛企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长柳玮玮
审判员黄春成
审判员李娜
书记员纪惠敏
黄晶晶
2020-07-30
