广东省广州市中级人民法院
民事二审判决书
（2020）粤01民终4460号
上诉人（一审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路**大院。
法定代表人：丘松东，公司总经理。
委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：颜佑仁(GANEUGIN)，男，1983年8月14日出生，马来西亚国籍，
一审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，，住所地广东省广州市越秀区永福路**大院**楼****楼****楼首层
法定代表人：何兆华。
一审法院查明事实：广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。
本院认为，本案是物权保护纠纷，因颜佑仁是马来西亚公民，故本案为涉外物权纠纷。涉案商铺在我国境内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院适用不动产所在地即我国法律作为处理本案纠纷的准据法正确，本院予以确认。
2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《<永福路44号大院租赁合同>生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。
2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括颜佑仁（所承租商铺为涉案商铺）。
另查明，2014年6月27日，第三人（出租人、甲方）与颜佑仁（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼3楼自编349号、347号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积30平方米，均为一层，月租金和月管理费合为75/平方米，其中349号铺建筑面积163.7平方米，347号商铺建筑面积164.9平方米等。颜佑仁自2014年1月1日起使用两商铺，用于开设店铺销售汽车配件。
2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。
2018年12月14日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向颜佑仁住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向颜佑仁收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知颜佑仁交纳等。该邮件于2018年12月29日妥投。
本案审理过程中，为证明合润公司与省出版公司就债权转让已作出充分告知及颜佑仁至2018年7月仍在使用涉案商铺，合润公司还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路**房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等]。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.2017年10月至2018年1月的水费、电费及垃圾费收据。4.新华2018年2-8月份收费通知单（其中347号铺2月份收费通知单载明上月电表读数13598,本月读数13606，电表2上月电表读数4342，本月读数4603，3月份收费通知单载明本月读数13614，电表2读数4731，此后各月电表读数未变；349号铺2月份收费通知单载明电表上月读数16570元，此后各月电表读数未变）。
一审法院认为，根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与第三人隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，第三人隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。省出版公司在其与第三人隆昉公司租赁合同纠纷诉讼过程中不申请追加各商铺占用人作为第三人参加诉讼并不影响其另行向占用人主张权利，上述生效判决也未对2017年7月1日以后涉案场地的租金或占用费作出处理，现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向颜佑仁送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼，本案案由应为物权保护纠纷。
关于2017年7月至2018年7月期间颜佑仁是否占用涉案商铺的问题，根据颜佑仁与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，颜佑仁向隆昉公司承租涉案商铺，颜佑仁占用该商铺期间，其与省出版公司形成占用关系。合润公司提交的新华2018年2-8月份收费通知单、水电费明细及收据等证据一定程度上印证了颜佑仁使用涉案商铺的事实，但据收费通知单显示自2018年3月起涉案347号商铺已不再发生实际用水、用电；自2018年2月起涉案349号商铺已不再发生实际用水、用电。因合润公司未能提供上述时间段至2018年7月颜佑仁实际占用商铺的有效证据，故一审法院认定颜佑仁使用涉案347号铺至2018年2月，使用349号铺至2018年1月，颜佑仁应向合润公司支付2017年7月至2018年2月期间347号商的占用费及2017年7月至2018年1月期间349号铺的占用费。
关于占用费的标准，合润公司、颜佑仁之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。合润公司主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，一审法院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案347商铺2017年的占用费应按每月164.9平方米×90元/平方米×65%×65%=6270.3元计付，2018年的占用费应按每月164.9平方米×89元/平方米×60%×65%=5723.7元计付；349商铺2017年的占用费应按每月163.7平方米×90元/平方米×65%×65%=6224.7元计付，2018年的占用费应按每月163.7平方米×89元/平方米×60%×65%=5682元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括颜佑仁在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但颜佑仁至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因颜佑仁逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照日1%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中颜佑仁迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，一审法院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过颜佑仁应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（二）项之规定，一审法院判决如下：一、颜佑仁在判决发生法律效力之日起十日内，向合润公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号3楼自编347铺2017年7月至2018年2月及349铺2017年7月至2018年1月的占有使用费（其中347号铺2017年的占用费按每月6270.3元计付，2018年的占用费按每月5723.7元计付；349号铺2017年的占用费按每月6224.7元计付，2018年的占用费按每月5682元计付）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回合润公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18080元，由合润公司负担12113.6元，颜佑仁负担5966.4元。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
关于涉案商铺的占用时间问题。合润公司主张颜佑仁占用涉案商铺的时间为2017年7月至2018年7月，但是根据合润公司提供的涉案商铺的水电费通知单显示，涉案347号商铺自2018年3月起、349号商铺自2018年2月起已经不再发生实际用水、用电。按照生活常理来看，如颜佑仁占用涉案商铺，必然会产生相应的水电。由此可见，颜佑仁理应分别自2018年3月起、自2018年2月起已经没有实际占用涉案商铺。合润公司主张颜佑仁实际占用涉案商铺并主张使用费，应对颜佑仁占用的事实承担举证责任，现合润公司未能提供充分的证据证明颜佑仁在上述时间至2018年7月实际占用涉案商铺，故其应承担举证不能的不利后果。据此，一审法院认定颜佑仁使用涉案347号商铺至2018年2月、使用349号商铺至2018年1月，并无不当，本院予以确认。
关于占用费的标准问题。二审期间，合润公司提出涉案房产规划用途为办公，并提供了《建设工程消防验收意见书》拟证实三层至五层为办公用房。经查，合润公司提供的该证据系复印件，从该证据的形成日期来看，该证据亦一直存在，并不属于新证据，故不能作为本案证据使用，合润公司在一审期间对涉案房产为商业用途一直不持异议，并以此用途主张其占用费标准，一审认定该房屋为商业用途并无不当。因双方之间对于占用费的标准没有约定，故一审法院认定参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占有使用费，并无明显不当，本院予以维持。对于合润公司二审提交的其他证据材料，亦不足以推翻一审法院的上述认定，本院亦不予采纳。
综上所述，合润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6741.01元，由上诉人广东合润投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。
审判长赵建文
审判员王碧玉
审判员徐玉宝
书记员陈晓君
王嘉宝
2020-07-30
