审理法院：河南省郑州市中级人民法院
案 号：（2020）豫01民终1808号
案 由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2020-04-03
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**。
法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：赖晓鹏，男，1992年11月6日出生，汉族，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住所地河南省郑州市文化路**。
负责人：丁峰，该支行行长。
委托诉讼代理人：田地，该支行员工。
一审法院认为，赖晓鹏、高新置业公司签订的《商品房买卖合同》及赖晓鹏与中国银行郑州支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，赖晓鹏与高新置业公司之间形成合法有效的买卖合同关系，赖晓鹏与高新置业公司及中国银行郑州支行之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，高新置业公司逾期交房已超过60日，赖晓鹏于2018年4月4日以书面形式通知高新置业公司解除合同，高新置业公司亦未对此提出异议，故赖晓鹏要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。
因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，高新置业公司应当将赖晓鹏交付的首付款305981元及已经偿还过的贷款本息返还给赖晓鹏，将余下的贷款额返还给中国银行郑州支行。就赖晓鹏请求的首付款利息损失部分，合法有据，该院予以支持，自交付之日计算至实际返还之日。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故赖晓鹏主张的利息，自2017年5月8日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
对于违约金，赖晓鹏诉请违约金8127.85元，高新置业公司对此无异议，该院予以支持。
关于赖晓鹏请求高新置业公司赔偿赖晓鹏维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计5698元，均是赖晓鹏为履行合同所支出的合理费用，现因为高新置业公司的违约行为导致合同被解除，赖晓鹏的上述损失应由高新置业公司予以赔偿。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，高新置业公司、赖晓鹏签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，赖晓鹏已按照合同约定及时、足额支付购房款，高新置业公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向赖晓鹏交付房屋。双方约定的交房时间为2019年1月30日，高新置业公司逾期交房已超过60日。根据合同约定，赖晓鹏作为守约方，有权解除合同。一审判决解除双方《商品房买卖合同》、返还购房款，符合法律规定和合同约定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。案涉《商品房买卖合同》约定，逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的2%。故赖晓鹏请求高新置业公司按照约定支付违约金有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金并不足以弥补赖晓鹏的实际损失，且高新置业公司作为违约方在占用赖晓鹏支付的房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故高新置业公司关于不应同时承担合同约定的违约金及赖晓鹏损失的上诉理由，本院不予认可。
赖晓鹏主张的按揭费系其履行合同所支出的合理费用，因高新置业公司的违约行为导致合同被解除，该项费用应由高新置业公司承担，一审判决并无不当。
综上所述，高新置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1652元，由上诉人高新置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判员扈孝勇
书记员马倩倩
2020-04-03
