审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
案 号：（2020）新01民终215号
案 由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2020-04-07
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：黄玉春，男，1975年3月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：季刚，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘传勇，男，1982年5月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
原审被告：黄磊，男，1988年12月17日出生，汉族，服刑人员，现羁押于乌鲁木齐监狱第七监区。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。潘传勇与黄磊签订的《房地产转让合同书》及《担保协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。黄玉春在庭审中自认涉案房屋系其与黄磊共同购买登记于黄磊名下，其对房屋买卖的情况亦知晓，潘传勇现已向黄磊指定的收款人黄玉春支付完毕全部购房款，一审法院予以确认。一审法院认为，合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，在合同履行过程中，因黄磊未能在合同约定的期限内办妥按揭转款手续，后又因黄磊刑事犯罪被羁押及服刑而未能切实履行合同的转移登记义务，致涉案房屋的买卖合同无法继续履行，且双方签订的《担保协议》中约定“卖方在2018年5月20日前结清房屋在银行贷款和前期物业费，协助完成房屋的过户变更等手续。如未及时完成以上约定，买方将提出全款退房并追究担保人和卖方总房款20%的违约金及相关费用，并在7天内全额退款并支付违约金。”综合上述情况，法院根据当事人客观情形而断，本案房屋交易已不具备继续履行之可能，潘传勇的合同目的已无法实现，黄磊的行为已构成严重违约，潘传勇提起解除合同亦符合双方约定解除的条件，潘传勇要求黄玉春、黄磊返还购房款于法有据，法院予以支持。合同解除后，应由实际收款人黄玉春及黄磊将所收取的房款向潘传勇返还，同时，黄磊认为其因被羁押的主张亦不构成免除其违约之责的理由，因导致案涉房屋无法过户的根本原因在于黄磊自身，违约责任应由黄磊承担，故法院对黄磊的辩称不予采信。另，黄玉春不是涉案合同的相对方亦未在《担保协议》上签字，潘传勇基于《担保协议》中的约定，要求黄玉春承担违约责任的诉请，于法无据，法院不予支持。关于诉讼财产保全责任保险费，潘传勇与黄磊签订的《担保书》中约定了因违约产生的相关费用，该保全责任保险费系潘传勇与黄玉春、黄磊房屋买卖合同纠纷在诉讼中产生的费用，应视为潘传勇的诉讼成本损失，法院予以支持。遂判决如下：一、解除潘传勇与黄磊于2017年9月23日签订的《房产转让合同书》；二、黄磊、黄玉春返还潘传勇房屋购房款1，100，000元；三、黄磊支付潘传勇违约金220，000元；四、黄磊支付潘传勇保全责任保险费2，640元、保全费5，000元；五、驳回潘传勇的其他诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案审理中，黄玉春认可涉案房屋系其与黄磊共同购买登记于黄磊名下；而在2018年3月23日，黄磊与潘传勇签订《担保协议》中亦明确载明“黄玉春与黄磊属叔侄关系，房子由黄玉春购买，登记在黄磊名下”，根据黄玉春自认的事实以及黄磊签订《担保协议》中的内容可以证实黄玉春与黄磊对黄玉春就涉案房屋享有权利均无异议。《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条规定，民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。本条是关于权利与义务相统一的规定。强调权利与义务相统一是意思自治原则的要求。意思自治包括两个方面：一是自己意思，即民事主体作出意思表示应是完全基于自己的真实意思，在作出意思表示时是自由的，是自我意志的实现；二是自己责任，即民事主体依自己意思作出表示后，要承担相应的法律后果。本条要求民事主体在行使民事权利时应当履行民事义务。根据本案查明事实反映，在买卖涉案房屋的过程中，由黄玉春与潘传勇进行商谈，而在确定买卖事宜后，黄磊指定涉案的房款由黄玉春收取，黄玉春亦承认收到了涉案的全部售房款。该部分查明事实可以证明黄玉春对买卖涉案房屋的事宜明知并积极商谈了买卖的具体事项，黄玉春收取潘传勇交付房屋价款的行为表明其对《房地产转让合同书》予以接受认可。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定，民事法律行为自成立时生效。综合黄玉春与黄磊的一系列具体履行行为及认可的事实反映，黄玉春对涉案房屋享有处分权、行使了处分权并收到了售房价款，现因本案房屋交易已不具备继续履行之可能，潘传勇的合同目的已无法实现，潘传勇提起解除合同符合双方约定解除的条件，合同解除后，应向潘传勇返还房款，根据权利与义务相统一的规定，民事主体在行使民事权利时应当履行民事义务，黄玉春作为涉案房屋的共同处分人亦收取了房款，对因买卖房屋产生的返还房款问题应承担共同返还的民事责任，黄玉春的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，黄玉春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，700元（黄玉春已预交），由黄玉春负担。
本判决为终审判决。
审判长谭建艳
审判员柳燕
审判员焦玉
书记员马平
2020-04-07
