审理法院：河南省郑州市中级人民法院
案 号：（2020）豫01民终1893号
案 由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2020-04-07
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**。
法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：田慧菊，女，1983年8月27日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住所地郑州市文化路**。
法定代表人：丁峰，该行行长。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与被告及第三人之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告逾期交房已超过60日，原告于2018年4月10日以书面形式通知被告解除合同，被告亦未对此提出异议，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。
因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款398790元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将余下的贷款额返还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，合法有据，该院予以支持，自交付之日计算至实际返还之日。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故原告主张的利息，自2017年4月11日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
对于违约金，原告诉请违约金10470.32元，被告对此无异议，该院予以支持。
关于原告请求被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计6752元，均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因为被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税12898元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，田慧菊已按照商品房买卖合同约定支付了购房款，郑州高新置业公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向田慧菊交付房屋。双方约定的交房时间为2019年1月30日前，郑州高新置业公司逾期交房已超过60日。根据商品房买卖合同第九条约定，田慧菊作为守约方，有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故一审法院判决解除案涉商品房买卖合同和借款合同，返还购房款等费用，符合法律规定和合同约定，并无不当。
关于郑州高新置业公司认为其不应同时承担合同约定的违约金及田慧菊损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的2%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，田慧菊在追究郑州高新置业公司违约责任时要求郑州高新置业公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补田慧菊的实际损失，且郑州高新置业公司作为违约方在占用全部房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益及对违约方进行适当惩罚的原则，综合本案情况，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故对郑州高新置业公司的该项上诉理由本院不予采纳。
一审认为田慧菊主张的按揭费系其履行合同所支出的合理费用并无不当，因郑州高新置业公司的违约行为导致合同被解除，该项费用应由郑州高新置业公司承担，本院对郑州高新置业公司的该项上诉理由不予采信。
综上所述，郑州建业高新置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2256元，由郑州建业高新置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员常爱萍
书记员娄杨杨
2020-04-07
