审理法院：河南省郑州市中级人民法院
案 号：（2020）豫01民终1866号
案 由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2020-04-07
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。
法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张果，女，1978年6月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。
原审第三人：郑州银行股份有限公司东明路支行，住，住所地郑州市管城区商城东路**克拉城**楼附**负责人：郭俊卫，该行行长。
委托诉讼代理人：赵强，河南中赢旗晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙文佳，河南中赢旗晟律师事务所律师。
一审法院将购房款，划分为首付款、银行按揭贷款，其中银行按揭贷款又分为已还贷款本息和未还贷款，并进行不同的返还方式，并未超出被上诉人一审要求的返还全部购房款的诉讼请求。因上诉人占有被上诉人支付的购房款获有利益，同时因其占有购房款致使被上诉人丧失了相应的孳息利益，给被上诉人造成损失，故其应当按照银行同期贷款利率的标准向被上诉人返还其占有购房款期间获得的不当得利或者赔偿其占有购房期间的给被上诉人造成的资金占用损失。关于银行按揭贷款，因被上诉人已经归还部分本息，该部分应当由上诉人直接返还给被上诉人；被上诉人已经支付的贷款利息，亦是由于上诉人的违约而造成的损失；未归还的贷款部分，由上诉人直接支付给贷款银行，一审法院将被上诉人已经支付给原审第三人的本金和利息判令上诉人直接支付给被上诉人，尚未支付的贷款本金，由上诉人代被上诉人直接支付给原审第三人，符合合同法的规定，该判决兼顾了三方的利益，不存在任何的不当之处。关于被上诉人支付的契税和按揭办理费，因上诉人违约导致合同解除，给被上诉人造成损失，其也应当向被上诉人返还（赔偿）该款项。上诉人应支付的违约金和返还购房款并支付的利息不存在重复计算的情形。一审法院已将上诉人多支付的逾期交房违约金在判令返还的首付款中进行了扣除。上诉人认为不应支付任何违约金无事实及法律依据。综上，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求依法应予以驳回。
郑州银行股份有限公司东明路支行述称，根据法律规定主合同解除，从合同必然随之解除。本案中《商品房买卖合同》已经解除，《个人贷款合同》已无存在之必要。为避免诉累，一审法院判决解除两份合同符合法律规定，上诉人应当将剩余贷款本息归还郑州银行。
张果向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D16002945925）和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；2、被告向原告退还购房款5225590元及违约金和利息（以1575590元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；以3650000元为基数，自2016年12月1日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告支付按揭办理费1625元、维修基金12038元并支付利息（以13663元为基数，自2016年11月30日起按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议（不备案）》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，张果已按照商品房买卖合同约定支付了购房款，河南恒龙置业有限公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向张果交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，河南恒龙置业有限公司逾期交房已超过180日。根据商品房买卖合同约定，张果作为守约方，有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故一审法院判决解除案涉商品房买卖合同和借款合同，返还购房款等费用，符合法律规定和合同约定，并无不当。
关于河南恒龙置业有限公司认为其不应同时承担合同约定的违约金及张果损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，张果在追究河南恒龙置业有限公司违约责任时要求河南恒龙置业有限公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补张果的实际损失，且河南恒龙置业有限公司作为违约方在占用全部房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益及对违约方进行适当惩罚的原则，综合本案情况，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故对河南恒龙置业有限公司该项上诉理由本院不予采纳。
关于河南恒龙置业有限公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，河南恒龙置业有限公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
虽然按揭费并非向河南恒龙置业有限公司支付，但由于河南恒龙置业有限公司的违约行为导致商品房买卖合同被解除，河南恒龙置业有限公司应当赔偿该项损失，原审判决河南恒龙置业有限公司支付该项费用及利息亦无不当。
由于河南恒龙置业有限公司已收到了全部购房款，现合同解除后，河南恒龙置业有限公司应将所收到的款项全部返还，因此，原审判决河南恒龙置业有限公司返还张果已付的房款及利息、返还张果已付郑州银行股份有限公司东明路支行的贷款本金及利息、返还郑州银行股份有限公司东明路支行剩余的贷款并无不当，该判项并未超出张果的诉讼请求。
综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8789元，由河南恒龙置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员常爱萍
书记员娄杨杨
2020-04-07
