买房时广州房地产开发商要求签双合同-“双合同”诉讼的困境与出路

“双合同”诉讼的困境与出路

作者：广东经纶律师事务所

马占福  律师

自从政府实行房地产市场调控政策以来，为了规避政府的“限价令”，开发商采取了包括“双合同”等方式，达到自己以预期价格销售房屋的目的。虽然法院将“双合同”诉讼作为一个案件立案和审理了，但此前法院的有关判决实际上在法律依据上并非非常明确，法院实际上并没有找到一个明确的法律依据支持其认定。也就是说，实际上法院在有关判决中在法律层面并未完全超脱“双合同”诉讼的法律困境。本律师代理的广州中院粤01民终15723号等案件的判决，法院以最新生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条所规定的虚假行为和隐藏行为效力的法律规则为依据，认定装修合同为双方当事人的虚假意思表示，应为无效。这无疑为“双合同”诉讼指明了一条通路，是“双合同”诉讼困境中的出路。

一、“双合同”在法律上的表象与实质

所谓“双合同”，即开发商要求购房者与开发商之间按政府指导价签订购房合同外，还指定购房者与第三方装修公司签订《装修合同》。也就是说，一个购房合同行为，同时包含两个合同及合同关系：（1）出卖人与买受人之间的《商品房买卖合同》；（2）买受人与第三方之间的《装修合同》。

从法律上讲，表面上看，这是两个相互独立的合同：

1.从合同主体看，《商品房买卖合同》的合同主体是出卖人和买受人；《装修合同》的合同主体是买受人和出卖人与买受人之外的第三人。

2.从合同标的看，《商品房买卖合同》的合同标的是商品房，其合同标的是物；《装修合同》的标的是装修承揽人对商品房提供装修服务，其合同标的是服务而不是物。

3.从合同相对性原则看，两个合同更应是相互独立的。合同相对性原则包含了非常丰富和复杂的内容，并且广泛体现于合同中的各项制度之中，法学界一般都将其概括为以下三个方面：

（1）主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。从双合同来讲，《商品房买卖合同》合同关系只能发生在出卖人和买受人特定主体之间，只有出卖人和买受人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼；《装修合同》合同关系只能发生在买受人和承揽人特定主体之间，只有买受人和承揽人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

（2）内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同约定的权利，并承担该合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中约定的义务。从双合同来讲，就《商品房买卖合同》来讲，只有出卖人和买受人才能享有该合同约定的权利，并承担该合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张该合同上的权利，更不负担该合同中的义务；就《装修合同》来讲，只有买受人和承揽人才能享有该合同约定的权利，并承担该合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张该合同上的权利，更不负担该合同中的义务。

（3）责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。从双合同来讲，就《商品房买卖合同》来讲，违约责任只能在特定的合同关系当事人即出卖人和买受人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任；就《装修合同》来讲，违约责任只能在特定的合同关系当事人即买受人和承揽人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。

根据合同相对性原则，除法律、合同另有约定以外，只有《商品房买卖合同》和《装修合同》当事人才能享有各自合同约定的权利，并承担各自合同约定的义务；《商品房买卖合同》和《装修合同》当事人以外的任何第三人不能主张合同约定的权利，更不负担合同中约定的义务；第三人不能向合同的任何一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

从上述情况看，要想对《商品房买卖合同》和《装修合同》的任何一方当事人提起诉讼就要提起两个诉讼：商品房买卖合同纠纷之诉及装修合同纠纷之诉。这就会使“双合同”诉讼陷入困境：

（1）买受人要想追究开发商逾期交楼、办证的违约责任，就要提起商品房买卖合同纠纷之诉及装修合同纠纷之诉两个诉讼。浪费了买受人大量的时间、精力和财力，对买受人很不经济。

（2）法院要查明商品房买卖合同及装修合同两个合同双方当事人的真实意思表示，如果不审查另外一个合同中当事人的真实意思表示也特别困难。两个合同应结合起来审查才可能得到真实、客观的结果。

（3）从诉讼程序上讲，为了查明商品房买卖合同真实的交易价款，法院不得不终止该案的审理，等待装修合同纠纷之诉的审理结果。因为在“双合同”中，往往装修合同并非当事人的真实意思表示，装修款并非真正装修款，而是购房款的一部分。那么，法院得先查明装修合同中当事人的真实意思表示，进而才能审理商品房买卖合同纠纷。程序上回拖得非常漫长。

（4）法院把它们分成两个案件，无疑会增加诉讼成本、浪费诉讼资源。

总之，如果从“双合同”的表象出发，把“双合同”诉讼分成两个案件处理，“双合同”诉讼就会陷入困境。

幸好法院目前并没有从“双合同”的表象出发对“双合同”诉讼立案和审理；而是将“双合同”诉讼作为一个案件立案和审理。这样做是非常正确的，它抓住了“双合同”的实质，而不仅仅从表象上认识“双合同”问题。

但实质上，“双合同”是开发商为了规避政府“限价令”而采取的对策，开发商最初的真实意图是想让商品房的买卖价格表面看起来并没有实质上高。它对房产市场无疑带来诸多危害。有人把这种危害总结为下面六个方面：（1）扰乱市场价格信号。它导致一手住宅房价官方数据失真，扰乱市场价格信号，减弱了政策调控力度，使房价明降暗升。（2）贷款偿付压力增大。“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例，且在前期负担很大月供压力。（3）违约退赔金额少。一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形，按购房合同价款总价为基数计算违约金较低，开发商可以此降低其违约成本。（4）委托装修维权难。在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，对于装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。（5）委托收楼风险大。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款，约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼，而购房者不能实际参与收楼行为。（6）再次出售成本高。按照现行税法规定，二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。“双合同”模式的购房者在出售房屋时，会面临更高额的税费。

虽然法院将“双合同”诉讼作为一个案件立案和审理了，但此前法院的有关判决实际上在法律依据上并非非常明确，法院实际上并没有找到一个明确的法律依据支持其认定。也就是说，实际上法院在有关判决中在法律层面并未完全超脱“双合同”诉讼的法律困境。

由于“双合同”最初规避“限价令”的真实意图，所以，“双合同”无论是《商品房买卖合同》还是《装修合同》，都没有体现开发商的真实意图，也就是说，无论是《商品房买卖合同》还是《装修合同》都包含开发商的虚假意图。通常情况下，《商品房买卖合同》中商品房买卖价格是虚假的、《装修合同》中承揽人的合同主体、承揽人的装修服务是虚假的。本律师代理的广州中院粤01民终15723号等案件的判决，法院以最新生效的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条所规定的虚假行为和隐藏行为效力的法律规则为依据，认定装修合同为双方当事人的虚假意思表示，应为无效。这无疑为“双合同”诉讼指明了一条通路，是“双合同”诉讼困境中的出路。

二、逾期交楼、办证情形下，不同法院对“双合同”诉讼中购房合同价款的不同认定

在一起逾期交楼的商品房买卖合同纠纷案中，2013年8月10日，原告(乙方、买方、买受人)与被告(甲方、卖方、出卖人签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(包括附件七补充协议)，合同约定“.....第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为....紫御雅苑商业、住宅(自编号G-S#、D1户型、P-D))第自编号D1户型G-3#幢5层503号房(下称该商品房）.....第七条计价方式和价款...1.该商品房以套出售.....金额(人民币) 735670元.....”合同约定房屋为毛坯房。2013年7月29日,原告向被告财务人员张XX的帐户汇入款项108410元（当时作为装修款支付），2013年8月10日、9月20日，被告出具发票给原告收执，确认收到购房款735670元。后来，被告逾期交楼，原告要求逾期交楼违约金以房价款金额为本金按日万分之一计算。

这里实际存在两个合同：一个是价款为735670元的《商品房买卖合同》，其合同主体是某开发商和原告（乙方、买方、买受人）；另一个是价款为108410元的《装修合同》，其合同主体是原告（乙方、买方、买受人）和某开发商财务人员张XX。在庭审中，原告陈述涉案房屋的总购房款为844080元，其中合同约定的购房款 735670元支付到被告的公账户并开具了相应发票，至于另外的108410元支付到被告指定的张丽面的私人账户。被告确认其收取原告款项844080元，同意违约金以844080元为本金按日万分之一计算。原被告双方对于逾期交楼违约金的计算基数即房价款金额并没有争议，都同意按《商品房买卖合同》的合同价款及《装修合同》合同价款之和即844080元确定。最后受理案件的增城法院认定，“被告对原告主张以已付款项844080元计算违约金不持异议,本院予以确认”。所以，当原被告双方对于逾期交楼违约金的计算基数即房价款金额并没有争议时，受理案件的增城法院通常都按原被告双方的一致意见办，这一点比较好理解。

在一起逾期办证的商品房买卖合同纠纷案中，2014年3月18日，原告（委托方）和案外人广东XX建筑安装工程有限公司（下称XX安装公司）（受托方）签订《装饰工程委托协议书》，约定：装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】Bl栋XX房，建筑面积125.42平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价：540967元.....。2014年5月24日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编B1栋14层XX房，房屋地址：荔湾区花地大道南68号（自编Bl栋）XX房；总金额2023400元.....。后来，被告逾期办证，原告要求逾期办证违约金以《商品房买卖合同》的合同价款及《装修合同》合同价款之和为本金依法计算违约金。

这里实际也存在两个合同：一个是价款为2023400元的《商品房买卖合同》，其合同主体是某开发商和原告；另一个是价款为540967元的《装饰工程委托协议书》，其合同主体是原告和XX安装公司。上述两份合同签订后，原告向XX安装公司和被告支付了合同约定的装修款和房价款，XX安装公司于2014年6月18日向原告开具了总计金额为540967元的装修款发票；被告于2014年6月16日、2014年12月2日向原告开具广州市荔湾区花地大道南68号1402房的购房发票两张，合计金额为2023400元。关于购房款的数额，受理案件的的荔湾法院认定，“原告为购买案涉房屋分别与被告、XX安装公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《装饰工程委托协议书》，从该《装饰工程委托协议书》内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修价款的总额．却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，虽然该《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。”荔湾法院基本上有三个理由认为案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成：（1）《装饰工程委托协议书》内容异于日常的装修合同；（2）实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；（3）结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。至于从表面上看，这两个从合同主体、合同标的完全不同的合同，且在看似违背合同的相对性原则的情况下，依据什么法律可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，荔湾法院并没有做深入的分析论证。

但在另一起与前一起相似的逾期办证的商品房买卖合同纠纷案中，上诉法院广州中院却以与荔湾法院完全不同的理由，认定双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为购房款和装修款总和——1603785元。

该案的案情与前一起相似：2013年9月，原告（委托方）和案外人广东XX建筑安装工程有限公司（下称XX安装公司）（受托方）签订《装饰工程委托协议书》，约定：装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】Bl栋XX房；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价：282805元.....。2013年11月21日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编B1栋14层XX房，房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）XX房；总金额1320980元.....。后来，被告逾期办证，原告要求逾期办证违约金以《商品房买卖合同》的合同价款及《装修合同》合同价款之和为本金依法计算违约金。

这里实际也存在两个合同：一个是价款为1320980元的《商品房买卖合同》，其合同主体是某开发商和原告；另一个是价款为282805元的《装饰工程委托协议书》，其合同主体是原告和XX安装公司。上述两份合同签订后，原告向XX安装公司和被告支付了合同约定的装修款和房价款，XX安装公司于2014年3月18日向原告开具的合计金额为282805元的装修款发票；被告广进公司于2014年1月17日、2014年4月17日向原告开具广州市荔湾区花地大道南70号1206房的购房发票两张，合计金额为1320980元。2015年10月31日，原告办理了收楼手续。关于购房款的数额，受理案件的的荔湾法院因为原告没有提交《装饰工程委托协议书》而仅提交了282805元装修款发票，所以认定，“关于购房款的数额，原告认为案涉房屋的总价款应由《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款和装修款共同构成。但原告只提交了装修款发票，并未提交其他相关证据予以证实其主张，故原告要求逾期办证违约金应以购房款和装修款总和为基数的诉讼请求，依据不足，不予支持。”于是，原告提出上诉，在二审中，上诉人提交了《装饰工程委托协议书》。二审法院经审理后认为：“广进公司与上诉人签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。广进公司主导上诉人与宏大公司签订的装修合同，并非合同双方当事人的真实意思表示。上诉人与广进公司签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为广进公司，上诉人无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。广进公司主导上诉人与宏大公司签订装修合同，约定装修款为282805元，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1320908元，一部分为装修价款282805元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条‘行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理’的规定，上诉人与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1603785元。因此，上诉人要求以房屋交易价款1603785元作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。”

二审法院的认定无疑比前一起案件中一审法院的认定前进了一大步，它真正找到了据以认定的法律依据。基本上从根本上解决了此类案件棘手的法律问题，将两个从合同主体、合同标的上看似完全不同的合同，在法律层面上统一为一个《商品房买卖合同》，且有效地避开了合同的相对性原则适用的尴尬。

三、广州中院二审判决留下的遗憾

本文认为，广州中院二审判决，关于该案装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效的认定无疑是正确的。正如某些论者所言：“从法律评判上作价值导向，游走在灰色地带的‘双合同’现象有望被规范”。开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为开发商，购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务，损害了社会公共利益。

但是，也应看到广州中院二审判决的不足，笔者认为，由于“双合同”最初规避“限价令”的真实意图，所以，“双合同”无论是《商品房买卖合同》还是《装修合同》，都没有体现开发商的真实意图，也就是说，无论是《商品房买卖合同》还是《装修合同》都包含开发商的虚假意图，两者都有无效的部分。在该案中，《商品房买卖合同》中商品房买卖价格是虚假的、无效的；《装修合同》中承揽人的合同主体、承揽人的装修服务、装修款是虚假的。只有否定了《商品房买卖合同》中原来约定买卖价格，才能重新认定新价格——案涉房屋实际交易价款为购房款和装修款总和——1603785元；只有否定了《装修合同》中承揽人的合同主体、承揽人的装修服务、装修款，才能完全否定《装修合同》中的装修款，而认定为其是房价总款的一部分。这样有关案件的判决才更周全。