广东经纶律师事务所 郭芬律师
案情简介
1995年广州某镇某村经济联合社（以下称经济联合社）与广州某镇经济发展有限公司（以下称经济发展公司）签订了《土地使用合同》，约定由经济联合社将本村集体所有的建设用地交给经济发展公司有偿使用，并由经济发展公司向经济联合社按期交纳土地“有偿使用款”。之后到了2001年，经济发展公司又与某花卉场签订了《承包经营合同》，将上述由经济联合社所有的集体土地及其由经济发展公司在该幅土地上建设的建筑物等设施，在事实上完全交给了该花卉场使用，经济发展公司完全撤出了对土地的使用和对企业（已经工商登记注册成立）的经营，只收取相应的“承包款，有偿使用土地款及管理费”等费用。
2012年，经济联合社以经济发展公司擅自将本集体经济组织所有的土地转租给某花卉场，而某花卉场（已改名汽车维修服务中心）又擅自转租给第三者为由，向人民法院提起诉讼。以土地所有者和出租者的身份，要求解除与经济发展公司签订的《土地使用合同》，并无偿收回集体土地使用权。
某汽车维修服务中心（以下称汽车维修中心）收到法院送达的应诉通知书后聘请了郭芬律师为其诉讼代理人应诉答辩。
第一次开庭审理情况：
庭审中，经济联合社由其代理律师向法庭提出在起诉书上列广州某汽车销售服务有限公司为本案第三人。汽车维修中心代理律师当即表示反对，指出第三人只能自己申请参加诉讼或者由法院追加，原告无权直接在起诉书上列第三人。但因为经济联合社的真实诉讼目的并不是解除《土地使用合同》，而是想通过诉讼告知汽车销售公司，自己才是汽车销售公司所占用地块的真正所有人，汽车销售公司应向自己交纳费用，所以经济联合社坚持要求法庭追加汽车销售公司为本案第三人。汽车维修中心反对法庭将多个法律关系拉到一个案件中审理，将案情复杂化。但法庭认为汽车销售公司牵涉其中，是重要当事人，未予以采纳律师意见，决定向“第三人”寄送开庭传票。案件被延期开庭。
第二次庭审情况
第二次开庭后，汽车维修中心代理律师向法庭提交了，由被无理当作“第三人”通知参加本案审理的汽车销售公司、汽车维修中心的法定代表人，分别签章的异议书。两份异议书从案件事实、法律和司法解释的规定以及“第三人”的相关法理多方面详尽论述了自己不是适格的第三人，不应被通知并被强迫参加本案的审理，拒绝出庭。
法庭终于正式开始开庭审理。庭审中代理律师针对经济联合社的辩论观点逐一辩驳：
第一，证据材料没有显示有明确约定该幅土地的用途，既然是建设用地，那么在土地上进行建设是符合土地用途的。该《土地使用合同》也已成立生效多年，合同双方一直按照合同的约定履行权利义务，现未发生约定或法定的解除事由。经济联合社向法庭提交的所有证据材料所反映的法律事实，都表明其诉讼请求找不到法律依据。
第二，汽车维修中心对自己的企业有经营自主权，其经营方式方法与经济联合社无关，只有企业的行政主管单位才能对企业的违法违规等问题进行处理。
第三，本案中的《土地使用合同》并不属于租赁合同，不适用合同法分则中有关租赁合同的条款规定，经济联合社适用合同法224条或223条解除合同属适用法律错误。《土地使用合同》和《承包经营合同》中都没有提到“出租”，《土地使用合同》中的土地“有偿使用款”和《承包经营合同》中的“承包款”在性质上也不能等同于“出租款”。
第四，经济联合社在第一庭审中提出追加“第三人”，但该“第三人”既对本案的诉讼标的无独立请求权，又与案件的处理结果没有民事法律关系上的牵连关系，不需要承担相应的义务和责任。无论本案判决结果如何，都不影响其与本案两被告之间究竟是何种法律关系。
第五，保留就经济联合社拒不配合汽车销售中心办妥《土地使用权证》和《房屋所有权证》，对汽车销售中心造成的损失另案起诉的权利。
案件评析
本案涉及的法律关系看似错综复杂，但其实原、被告之间的法律关系却很简单明确。经济联合社没有主体资格参与其它的法律关系的履行，即使经济联合社要无理干涉其间，在本案诉讼请求已固定的情况下也只能另案起诉，而不能借故无理拖延本案的审期。
从经济联合社提交法庭的《土地使用合同》内容来看，该合同约定由经济联合社提供土地，经济发展公司自行投资建厂和负责相关一切费用，所以该合同的法律性质应是分期付款的“集体土地使用权出让合同”。本案的法律事实是由经济联合社出让集体土地使用权给经济发展公司，由经济发展公司支付土地出让价款给经济联合社的合作兴办企业行为。经济联合社在企业建设中未有任何投入，无论该幅土地上的建筑物的所有权最终归属谁，都绝对不归属经济合作社。并且在《土地使用合同》中约定的“土地有偿使用”期间，经济联合社也丧失了土地使用权。
在改革开放初期，国内很多法律法规均不健全，尤其集体土地使用权的相关规定更是“空白”，相关政府的职能部门对此认识也是非常模糊的。很多地方政府采用“建设先行，手续后补”的方式安排投资。广东省作为改革开放的前治阵地，各地政府、村委也大胆创新，解放思想，尝试按照国有工业用地使用权流转办法把村集体名下的建设用地使用权进行流转。因此，很多集体建设用地上的厂房建设都是在没有办集体土地使用权证的基础上进行建设的。到了2004年，国家修改了《土地管理法》，对农村集体建设用地的使用规定仍然比较严谨，但首次在国家法律层面允许了农村集体经济组织可以与其他单位、个人共同举办企业。实际上已经对农村集体建设用地的流转做好了准备. 很快，广东省作为全国集体建设用地流转的试点省份，率先在2005年由省人民政府颁布实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，该法第八条第1项首次以列举的形式明确各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等，可以使用集体建设用地，规定了集体建设用地可以出让。在试点成功基础上，国土部上报国务院的新《土地管理法》修订草案中也出现了“集体建设用地可以和国有建设用地一样进行出让和出租”内容的立法趋势。
回到本案事实是，由于在近些年，土地价格大幅增长的情况下，为实现现有集体土地价值的最大化，原土地的所有者经济联合社就想耍赖将土地使用权另行流转、抵押、融资、还债。这是因为经济联合社混淆了土地所有权与土地使用权的区别，始终搞不清土地使用权已经出让，在出让期内无理收回就是违约。退一步说，即便经济联合社认为是出租土地，但在我国立法中，所有土地的所有权都不会随着土地的使用进行变更，流转的只是土地使用权，颁
发的也是《土地使用权证》，在相同合法期限内，出让土地和出租土地的效果是一样的。
本案争诉土地的现状是历史原因造成的，是由于各地的实际发展情况与国家土地方面法律法规的滞后性不相适应，造成各地方政府不得不根据自己辖区的实际情况发布内容明确具体的相关规章、规定和指引等。比如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》就是在这种背景下，为解决现实中已经存在的大量与本案情况相似的问题而出台的。该办法内容明确，极具可操作性。如第12条:“集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为”。第14条：“集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。” 第16条：“集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。”
现行《土地管理法》实际上也是将土地方面的违法判断问题交给了各地人民政府处理，如该法第16条规定：“土地所有权和使用权争议当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”该法第七章全部是对违反该法的法律责任的规定，其中的每一条都在强调，是否违反该法应当由人民政府或者土地行政主管部门作出认定和处罚。该法第43条和第63条是互相照应的关系，第43条允许使用集体经济组织所有的土地兴办乡镇企业，而第63条中提到的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”指的就是43条中的乡镇企业，而本案被告企业的营业执照中写明经济性质为集体，正是第43条所称的乡镇企业。其实，在我国的行政诉讼中也是一样，与土地有关的争议，在提起行政诉讼之前也必须先行经过人民政府的处理，作为提起诉讼的前置必经程序。如果没有经过这个程序，人民法院不予受理。
案件最终结果
第二次开完庭后，主审法官认为本案中双方签订的合同可能违反了国家关于土地管理方面法律法规的规定，合同有无效的风险，并就此征询经济联合社的意见。
汽车销售中心代理律师认为：
由于本案争诉土地上已经建设有大型企业建筑物及其他附着物，并且企业已经持续正常经营十几年，如果合同被判无效就要适用《合同法》第58条的规定，将该幅土地返还给经济联合社，就要拆除土地上的建筑物等设施，必然造成社会资源的极大浪费。这种情况显然属于《合同法》第58条规定的不能返还之列，那就只能折价补偿。如果双方达成补偿协议，经济联合社的诉讼目的得以实现，自然不会再生事端，大家都可相安无事，一切照旧，企业继续经营，经济联合社不再起诉。造成的最后现实结果将是，合同因违反法律规定而被判无效，但合同双方事实上依然在执行无效合同的约定，企业只是交了更多的费用给经济联合社，似乎就可以将一个原本“违法”的事情变成了合法的事情，这在法律上会陷入一个自相矛盾的尴尬局面。
而如果双方达不成协议，经济联合社要收回土地，也就是其所称的“清场”，那么依合同法58条，其必然需要返还多年来已经因履行合同所收取的各项费用，并赔偿损失。而被告企业在争诉土地上的投入高达数千万元，这还不算间接损失。原告方经济联合社是村集体经济组织，组成成员都是农民，如何承担如此高额的赔偿？不赔，企业必然不走，矛盾激化，人数众多的农民和人数众多的企业职工必然会造成社会不安定因素，甚至引发群体性社会事件。
大概正是因为上诉原因，所以查找不到类似案情的合同被判无效的案例。
第二次开庭后不久，经济联合社向法院申请撤诉。
律师办案过程回顾及感想
本案从第一次开庭时主审法官预计的需长时间并多次开庭审理到经济联合社申请撤诉，共计不到三个月时间，而且是以原告经济联合社主动撤诉结案，律师认为这种结果对被代理人来说是最好的结果。如果本案以判决形式结案，任何一方都有可能不服上诉，这将花费当事人大量时间和金钱。还有判决结果的不确定性给当事人心理带来的巨大压力，在等一审判决和再上诉过程中双方都有可能发生激烈冲突（起诉前已经发生过），对企业的生产经营和当事人生活带来重大影响。而且法庭在这个案子上不能适用调解，该案是形成之诉不是给付之诉，无法调解结案，而判决任何一方胜诉都有错判的可能，因此，法院直接判决也很为难。
经过代理律师的多方协调，多次向法庭送交代理意见和补充意见与主审法官交换意见，最终争取到了对自己的当事人最有利的结果。本案存在三个争议焦点，如果直接通过判决形式解决，不但给法院带来难度，而且达不到良好的社会效果。
通过本案，我们也看到我国的《土地管理法》夹在《物权法》和一些地方具体做法之间的不尴不尬，已经急待修改。与本案引发案件的案情相似，但法律关系更为清晰的客观情况在广东和一些沿海经济开发地区还有很多，而且大部分涉及的还是外商投资企业，如果这个问题不解决好，将诱发很多问题。从本案法院认定的案由为土地承包经营权纠纷这一点上，也可以看出法院在对这类案件的审理上的茫然。
