民事上诉状
上诉人（原审原告）：
被上诉人（原审被告）：
上诉请求：
上诉人因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1318号《民事判决书》，上诉人认为该判决认定的部分事实错误，且适用法律错误。为此特提起上诉，请求依法裁定撤销原判决，将本案发回重审，或直接改判被上诉人返还上诉房租押金人民币75000元。
1、请求依法撤销2010穗荔法民三初字第1318号《民事判决书》第二条；
2、请求发回重审或依法改判被上诉人返还上诉房租押金人民币75000元。
事实与理由：
一、本案认定上诉人逾期向被告交租的行为已经构成违约，被告解除合同的行为合法是错误的。
本案中，对2010年8月15日至9月14期间的租金，上诉人与被上诉人经过协商达成了一致意见，由上诉人先支付20000元，剩下的5000元月底支付，所以，被上诉人接受了上诉人交付的20000元租金，这种接受部分租金的行为就足以证明被上诉人同意上诉人先支付部分租金，租赁合同仍继续履行的意思表示。但被上诉人事后反悔，于8月19日强行单方解除租赁合同，这证明是被上诉人违约而非上诉人违约。既然上诉人并没有违约，那么上诉人要求退还房租押金75000元当然是合理合法的。
二、退一万步说，即使上诉人构成违约，原审判决也明显是错误的。
上诉人认为本案中租赁押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；二是该押金的另外一项功能显然是促使承租人及时履行租金以及水电费给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权当作保证金予以抵扣。此处的押金虽具有担保和违约金的双重功能，但不能因此说它就是定金。另最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。如果当事人没有采纳“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，致使无法判断其性质的，不能认定为定金。所以，本案中的押金不属于定金，应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。
那么，违约责任大大小应当以实际的损失为准，当事人如果约定了违约金，但相对于实际损失而言约定过高或过低都可以要求法院调整。根据《合同法》第114条之规定，承租人认为该违约金过分高的，可以请求适当减少。本案中，被上诉人在8月19日单方解除合同收回商铺后，月底就又租给其他人了，因此基本上没有什么损失。也就是说，被上诉人将当时的押金当作违约金全部据为己有明显有违公平原则。因此，房租押金相对于被上诉人的实际损失而明显过高，上诉人有权要求法院调整。根据公平原则，应该按照上诉人已经承租的时间占合同约定的承租时间的比例，进行相应的返还。本案中，上诉人已经承租了四个月，已经履行了三分之一的时间，应该返还三分之一的保证金即25000元。
综上所述，原审判决存在着认定事实错误以及适用法律错误等问题，为维护法律的尊严，保障当事人的合法权益，上诉人特请求贵院依法裁定撤销原判决并将其发回重审，或在查清事实的基础上依法改判。
此致
广州市中级人民法院
上诉人：
2011年11月20日
