导读：买卖的房屋存在质量问题，验房单不能免除开发商的质量担保责任。
【案情简介】
2005年，李XX与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李XX购买某房地产公司开发的位于北京市XX区某处房屋一套。2006年7月，李XX验房时认为房屋建筑、设备及装饰装修存在问题，与该房地产公司协商未果。2008年6月，李XX向法院起诉某房地产公司，要求赔偿其相应损失。2008年9月，李XX申请对涉案房屋的建设工程质量、设备部分质量、装饰装修工程质量进行鉴定。2009年9月22日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了司法鉴定书，鉴定结论为涉案房屋存在质量问题。
庭审中，李XX称在验房时向某房地产公司提出发现房屋有质量问题，但未能提供证据证明。法庭辩论终结后，法院组织双方当事人进行调解，期间，某房地产公司提供了2006年7月17日由原告签字的验房记录表，其中记载：1、油烟机噪音太大；2、空调不制冷。
【法院判决】
原审法院经审理认为：李XX与某房地产公司签订商品房买卖合同，某房地产公司应当向买受人保证交付的房屋质量合格。本案中，依据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定结论，涉案房屋存在质量问题，故某房地产公司应承担相应的民事责任。根据法律规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
某房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判。某房地产公司的上诉及答辩理由是：对方的房屋经过验收确认，我方使用的瓷砖是合格产品，对方所说的质量问题是由于使用不当造成的；鉴定结论内容有偏差，合同上明确约定是白色抛光砖，鉴定结论有误。并且对方在收房时已经签订验收单，应视为对房屋质量的确认与认可。
二审法院经审理认为：作为商品房买卖合同的出卖人，某房地产公司应当依约向买受人交付质量合格的房屋。而依据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定结论，某房地产公司提供给李XX的涉案房屋存在质量问题，故某房地产公司应承担相应的民事责任。某房地产公司称交房时对方已经在验房单上签字，对验房单以外的质量责任不应承担责任。本院认为，对于验房单这种在实践中普遍存在的买房人在接收交付商品房时签字确认的单据，因买房人并不具备专业能力去直接辨识商品房质量瑕疵，且往往在使用过程中商品房的质量瑕疵才会渐渐出现，故验房单不能免除卖房人对于验房单所述以外之房屋瑕疵的质量担保责任。
