导语：开发商保留了一幢自建楼房作为商场，应向物业公司交付物业费。
【案情简介】
开发商在建设成小区后，保留了一幢楼作为商场自用。使用中，认为未接受过小区的物业管理服务，且还自聘人员进行管理等为由，拖欠物业费。为此，被物业公司诉至法院。近日，上海市闵行区人民法院作出上海一房地产开发商给付XX物业公司2009年9月至2010年6月的物业管理费18万余元的一审判决。
在建成小区后， 某开发商保留了一幢自建楼房作为商场，建筑面积为九千余平方米。2009年9月，XX公司与小区业主大会签订了物业服务合同，约定以上开发商所留用的商场包括在物业管理位置之内。管理期限为2009年9月1日起至2011年8月31日止。后由于开发商未交纳物业管理费，XX公司将拥有商场的开发商诉至法庭，要求其以每月每平方米3元的标准支付2009年9月至2010年6月期间的物业管理费，并支付逾期付款的滞纳金。审理中，XX公司表示愿意以每月每平方米2元的标准收取。
XX公司诉称，开发商作为合法业主，应当受到物业服务合同的约束。2010年4月初，由于开发商拖欠物业服务费，XX公司已委托律师向其发出催款函，但开发商置之不理。后虽然进行了多次催讨，但至今仍未付分文。XX公司认为，自己已为其实际提供了物业管理服务，开发商却未按照约定履行相应的合同义务。
开发商辩称，其拥有的该幢楼系一个独立的物业权利区域。从之前的物业管理来看，该物业区域内的物业是独立于前述物业服务合同的。无论从建筑面积还是物业坐落来判断，XX公司与业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围，这幢大楼均不包含在内。本公司从未被通知参加过业主大会，故业委会主任代表业主大会签订物业管理合同时，也没有接到任何通知，对于选聘何物业公司也没有进行过表决。此外，本公司自行委托了相关的管理企业进行管理，并对公共部位的维修义务承担了相关费用，XX公司也未提供过物业管理服务。另外，本公司的物业有自己独立的出入通道，所涉及的公共部位的用电用水均是独立的，且自行承担费用。本公司的物业使用者均是企业，没有享用小区的公共健身、配套幼儿园、绿化等设施，故不同意原告的全部诉讼请求。
【法院判决】
法院认为，系争物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。同时，系争物业系房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由开发商办理包括系争房产在内的大产证。因此，开发商名下的房产应与其他房产为同一个物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。作为系争物业的产权人亦为该小区业主，XX公司与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，开发商理应受上述物业服务合同的约束。故开发商关于其独立于前述物业服务合同的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采信。对此，确认XX公司的物业服务合同对开发商具有约束力。开发商辩称未对其履行相关物业服务所提供的证据不足。法院考虑到开发商的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且XX公司亦自愿以每月每平方米2元的标准主张物业管理费，故确认应缴纳的物业管理费以18万余元计算。对于滞纳金，考虑到开发商并非恶意欠缴，故对滞纳金的主张不予支持。
