导语：签订合同时，隐瞒房产已抵押的事实，应该承担相应的责任。依法成立的合同，受法律保护。
【案情简介】
2006年2月至3月期间，被告A公司作为被告B公司的代理人，原告李XX于2006年3月5日到被告A公司处，与被告A公司签订了《定购意向书》，原告按约定于2006年3月5日向被告A公司支付定购意向金10000元。原告在与被告A公司签订购房意向书后，2006年3月28日与被告B公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告以62328元的价格购买被告位于XX的101号房，2006年4月4日付清全部房款；被告B公司于原告付清房款之日将房屋交付给原告使用；交房后180日内，被告B公司将办理权属登记需由被告B公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还在合同上约定了双方的其他权利义务。2006年4月4日，原告按约定向被告A公司付清了购房款64913.5元。被告A公司将房款转给了被告B公司。被告B公司收款后未按约定履行合同。原告与被告协商无果，遂于2009年7月7日诉至法院。
另查明：本案讼争房屋在原告与被告签订合同之前，已被被告B公司卖给了案外人，并于2002年10月22日由案外人与XX银行办理了抵押登记手续。2008年11月20日，该法院裁定将该房屋过户给案外人某有限公司。2009年5月8日，该房屋办理产权登记在案外人某有限公司名下。
【法院判决】
原告与被告B公司签订《商品房买卖合同》后，已按约定向被告B公司支付了购房款，因被告B公司在合同履行前，已将房屋出售给他人，并于2002年10月22日办理了借款抵押登记，且该房屋现被法院执行登记过户在案外人名下，致使原告无法实际取得该房屋，购房目的无法实现，本案商品房合同应予解除。故原告要求解除商品房买卖合同、返还购房款及支付利息，赔偿购房款的诉请，于法有据，该院予以支持，
被告B公司应返还购房款及利息、赔偿购房款给原告。关于被告造成原告其他损失4000元的主张，没有证据证实，因此，原告要求被告赔偿其他损失4000元的请求，法院不予支持。被告A公司代理被告B公司销售已经办理了抵押登记的讼争房屋，没有尽到代理人应当担负的注意义务，进行不实宣传，对原告购买本案讼争房屋的损失存在明显过错，应当承担相应的过错责任。被告A公司认为其在履行代理业务的过程中已尽到了相应的职责，不存在过错的辩称意见，与本案查明的事实不符，该院不予采信。李XX作为普通购房人，在开发商提供了合法销售依据的情况下，其有理由相信所购买的房屋是不存在瑕疵的，其没有义务去核实房屋的抵押状况，因此，其不应对此产生的后果承担责任。根据B公司与A公司2006年1月9日所签订的《总销售代理合同书》附件1的约定，“甲方于销售合同签订的10个工作日内完成签定合同的备案登记、抵押解除等工作”，由此可以看出，解除房屋抵押已经作为一项专门的工作进行了约定，从而说明作为合同一方当事人的A公司是知道所销售房屋是处于抵押状态这一事实的。根据本案的实际情况，被告A应当对原告的损失承担70％的过错责任，原告应当承担30％的过错责任。据此，被告A公司对上述原告购买本案讼争房屋的损失承担70％的赔偿责任。被告A公司赔付给原告后，可以向被告B公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(三)项、和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，遂判决：一、解除原告李XX与被告B公司于2006年3月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告B公司应返还原告李XX购房款；三、被告B公司应支付利息给原告李XX；四、被告B公司应赔偿原告经济损失；五、被告A公司对原告李XX的损失承担70％的赔偿责任；六、驳回原告李XX的其他诉讼请求。本案受理费2977元，由原告李XX负担877元，被告A公司、B公司负担2100元。
