北京市第二中级人民法院
民事二审判决书
案由：分家析产纠纷
（2021）京02民终9210号
上诉人（原审原告）：许某1，女，1955年12月6日出生，住北京市丰台区。
上诉人（原审原告）：许某2，女，1958年2月13日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：卫巍（许某2之子），1984年6月4日出生，住北京市丰台区。
上诉人（原审原告）：许某3，女，1969年7月2日出生，住北京市丰台区。
以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈某1，女，1936年10月14日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：许某4，男，1965年8月11日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王璇，女，1985年6月11日出生，住北京市朝阳区。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京市丰台区房屋经营管理中心，住所地北京市丰台区丰台镇文体路13号。
法定代表人：隗乐明，主任。
委托诉讼代理人：刘芳菲，北京大成律师事务所律师。
一审法院认定事实：许某6与陈某1系夫妻，共同生育四女一子，即长女许某1、二女许某2、三女许某5、四女许某3、儿子许某4。许某6于1975年4月30日因死亡注销户口。1989年8月22日，北京市房地产管理局就××1号北房5间发放房产所有证（丰字第02594号），显示该5间北瓦房产权来源为新建，面积为95.6平方米，所有权人为陈某1。1994年3月7日的《私有房产产权来源说明》显示：陈某1于该日向丰台房管局南苑房管所申请办理房屋变更登记，说明在丰台区××1号房产一所，共计15间，其中西房4间，南房6间，是于90-92年经南苑乡政府批准建筑。原有证房5间，新建房10间，共计15间。该说明经北京市丰台区南苑乡人民政府同意办理，加盖公章后上交至房管部门。
2013年4月，陈某1以公证方式将丰字第02594号房屋产权证下5间北瓦房分别赠与许某4及案外人杨某、张某1、张某2、宋某1，后又到房产管理部门办理了产权变更登记。该五受赠人取得房屋所有权证并依据房屋产权证书分别与北京市丰台区房屋经营管理中心签署了《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》，获取了相应的拆迁利益。《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》显示，该五人获得拆迁利益均系依据所受赠的有证房屋，未依据无证房等其他房屋获得利益。许某1、许某2、许某3认为系该五人在南苑福顺胡同马上就被拆除的情况下，获得房屋产权证无效，一定存在违法犯罪行为，对该五人签署的房屋安置补偿协议不认可。
庭审中，许某1、许某2、许某3主张丰字第×××号房屋产权证下5间北瓦房系在1984年家庭共同建造，当时许某1、许某2夫妇及许某5自参加工作以来，工资全部交给母亲支付日常生活及房屋翻建费用，当时许某4因个人原因未在家，许某3还在学。陈某1、许某4不认可许某1、许某2、许某3所主张的出资出力情况。许某1、许某2、许某3申请证人陈某2出庭作证，证人陈述：自己系陈某1弟弟，1953年一家到北京南苑定居。1955年5月，响应政府号召移民宁夏，姐姐陈某1已在北京结婚成家。母亲宋某21961年回到北京后一直与姐姐一家一起生活直到1996年去世。自己和姐姐一家经常来往走动。五六十年代也经常靠书信联系。姐姐家原来是租房住，直到1971年才在××1号盖了自己的房子。1975年姐夫去世。1984年姐姐翻建房子，因姐姐家就几个女孩子（许某4一直不在家住），自己利用出差时间还帮了一个多月的忙。姐姐几次建房都是几个女儿操心出资出力建造，从没分过家。××1号是姐姐及孩子们全家房产。陈某1、许某4不认可。
许某1、许某2、许某3还主张：1990年至1992年期间新建房屋10间（有批示面积82平方米）系由母亲陈某1、许某1、许某2、许某3及三人之夫、许某5共同出资约24000元，其中使用部分二手材料及部件，许某41985年至1996年在北京市第二监狱服刑；2004年，母亲、四个女儿及四个女儿之夫依据共同签订的盖房协议，扩建、新建房屋。将1990年至1992年期间建的3间南房拆除并扩建为8间房屋，增建房屋一间、走廊两条，许某4因个人原因未在家；2005年，许某1各自依据与母亲签订的盖房协议，新建房屋。陈某1、许某4均不认可。许某1、许某2、许某3向法院提交建房协议书如下：
1、2004年5月3日协议书，内容为：协议书母亲陈某1家未翻盖前南房面积为36㎡，由许某1、许某7、许某3三家凑钱叁万肆仟元将南房翻盖成约150㎡，南房翻盖后比原南房增加114㎡，现达成协议：1）翻盖后南房36㎡为母亲陈某1所有，增加的面积由许某1、许某7、许某3叁家平分，每家为38㎡，所用费用叁人均摊；2）新翻盖的这些房子租金每月400元以下（含400元）归母亲陈某1所有，租金超出400元的部分由叁家平分；3）拆迁时，叁家按拆迁房补偿平分新增加的114㎡面积的钱，母亲的房产仍是母亲陈某1所有。签字，甲：陈某1，乙：许某1、许某2、许某3许某8放弃。陈某1认可签字的真实性，但主张不识字，签字的时候不知道签的是什么内容。另，本案庭审中发现许某1、许某2、许某3向法院提交了两个相同版本，但协议中面积记载不同的两份2004年5月3日协议书，另外一份协议中载明的新增加面积为120平方米，其他面积的记载笔迹亦不相同。许某1、许某2、许某3称版本是事先讨论好的，面积没有量好，盖完房子后量的面积，数字是当时拿铅笔写的，都同意了才签的字，114平米是大家认可的。陈某1与许某4均不认可。该两份不同面积记载的协议书均为手写件。
2、2005年2月，许某1与陈某1签订的协议书，载明：甲方陈某1（母亲）、乙方许某1（女儿），2005年2月12日，经甲方同意乙方在北京市丰台区××1号甲方的房屋前院内，出资10820元钱，盖平房两间面积15平米，坐落在前院内南侧两间，甲方同意拆迁时，此两间房的拆迁补偿归乙方所有。陈某1认可签名真实性，但称当时不清楚签的什么内容。
3、2005年2月，许某3与陈某1签订的协议书，载明：甲方陈某1（母亲）、乙方许某3（女儿），2005年2月12日，经甲方同意乙方在北京市丰台区××1号甲方的房屋前院内，出资10720元钱，盖平房两间面积15平米，坐落在前院内北侧两间，甲方同意拆迁时，此两间房的拆迁补偿归乙方所有。陈某1认可签名真实性，但称当时不清楚签的什么内容。
2013年8月5日，陈某1（乙方，被拆迁人）与丰台房管中心（甲方，拆迁人）签署了《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》（ID:B-5-2-3-005），约定：……3.1乙方拥有可获拆迁补偿的自有私产建筑面积总计82平方米；3.2乙方拥有可获拆迁补偿的其他房屋建筑面积总计175.65平方米。4.1甲乙双方一致同意按照如下方式就被拆迁房屋由甲方对乙方进行房屋安置拆迁补偿：4.1.1对第3.1条所列房屋按照人民币8500元/平方米的价格计算，甲方应当向乙方支付的房屋拆迁补偿款总计697000元（以下涉及币种均为人民币）；4.1.2对第3.2条所列房屋按照5000元/平方米的价格计算，甲方应当向乙方支付的房屋拆迁补偿款总计878250元。4.1.3因第3.1条所列房屋为自有私产，甲方另行按房屋评估报告的数额向乙方支付房屋重置成新价57840元；房屋附属物补偿价106458元。4.1.4甲方应当向乙方支付的各项拆迁奖励费及补助费等费用总计295558元，其中包括：提前搬家奖励费5000元；工程配合奖励费281085元；搬迁补助费5153元；空调移机费2000元；电话移机费470元；ADSL终端移机补助费350元；有线电视移机费300元；热水器移机费1200元。4.1.5甲方按照不高于5000元/平方米的价格（具体按政府有关部门批准价格为准）向乙方提供如下安置房屋总计5套，房屋建筑面积总计340平方米（上述房屋是已按照本协议附件4《南苑棚户区改造拆迁安置细则》第九条第（五）款规定享受了上靠一档或增加20平方米的奖励），乙方应当支付的购房款总计1700000元（无论乙方是否指定第三人为购买人，向房屋建设单位履行的支付义务均由乙方承担）：68平方米左右二居室伍套。4.1.6甲乙双方一致同意，将本协议第4.1.1条、4.1.2条、4.1.3条、4.1.4条及4.1.5条所有款项进行折抵。经折抵后，甲方应当向乙方支付335106元，并应于拆除房屋20个工作日内将前述款项支付给乙方。另，同日，陈某1与许某4及案外人杨某、张某1、张某2、宋某1亦签署了《无证房屋家庭分割协议书》，约定院内无证房屋175.65平方米归属陈某1所有。
另查，《南苑棚户区改造拆迁安置细则》第三条规定：拆迁对象为在拆迁范围内持有房屋所有权证书的产权人或持有公有住房租赁合同的承租人及有正式房屋产权的非住宅单位。第七条房屋安置标准（二）房屋安置面积标准规定：1、被拆迁人应安置建筑面积按照被拆迁人原房建筑面积的1.7倍认定，即应安置建筑面积=原房建筑面积×1.7；2、被拆迁人可在应安置建筑面积内选择最相近建筑面积的户型作为安置房，选择两套（含）以上房屋安置的，不得大于应安置总建筑面积10平方米；3、安置房档次划分标准为：一档35-45平方米左右一居室；二档60平方米左右二居室；三档70平方米左右二居室；四档80平方米左右三居室。该安置细则第十条安置保障政策规定：（一）经过上述拆迁补偿安置后，仍然无法自行解决住房困难的家庭，且符合廉租住房和经济适用住房准入条件的被拆迁人，可以按照经济适用住房安置标准，即人均建筑面积20平方米确定安置用房建筑面积，但不能享受上靠一档选择安置房的奖励，并需按规定交纳购房款。本案第三人就陈某1户房屋安置面积计算说明如下：1.有证面积82平方米，按照《南苑棚户区改造拆迁安置细则》第七条第（二）项，安置标准按照原房屋面积1.7倍认定，即安置面积为82*1.7=139.4平方米。2.无证面积175.65平方米，按照1：1认定，安置面积175.65平方米。3.按照《南苑棚户区改造拆迁安置细则》第九条第（五）项，奖励安置面积20平方米。4.房管中心又给该户补了4.95平方米的面积。5.最终安置面积340平方米，相当于5套安置档次68平方米的房屋。
2015年8月7日，许某4作为买受人与北京市丰台区房屋经营管理中心签署《阳光星苑项目认购书》四份，认购坐落于1001号房屋、1002号房屋、1101号房屋及1102号房屋。同日，许某4作为陈某1委托代理人与北京市丰台区房屋经营管理中心签署《阳光星苑项目认购书》，认购坐落于××0101号房屋（即101号房屋）。2018年10月12日，陈某1取得101号房屋产权证书，房屋建筑面积71.93平方米。许某4于2018年10月15日取1001号房屋（建筑面积74.09平方米）、1002号房屋（建筑面积73.89平方米）、1101号房屋（建筑面积74.09平方米）、1102号房屋（建筑面积73.89平方米）产权证书。2018年12月14日，许某4与案外人胡某签署《北京市存量房屋买卖合同》，将1001号房屋出售于胡某，房屋成交价格900000元，该房屋已于2019年1月9日过户登记至胡某名下。许某4陈述系因陈某1年事已高、体弱多病需要请保姆照顾及看病，本案许某1、许某2、许某3对母亲置之不理，不支付赡养费用，为了让陈某1安度晚年，而将该房屋出售。庭审中，许某1、许某2、许某3申请对该五套房屋价值进行评估，经法院报北京市高级人民法院摇号确定的北京京港房地产估价有限公司评估：101号房屋价值为2939563元（单价40867元）、1002号房屋价值3078405元（单价41662元）、1101号房屋价值3149047元（单价42503元）、1102号房屋价值3078405元（单价41662元）。评估费40614元由许某1交纳。1001号房屋因已转移登记至胡某名下未进行评估。另，本案受理后，许某1、许某2、许某3两次提起财产保全，要求查封上述房屋，法院审查后依法作出裁定予以准许。保全费10000元由许某1交纳。
再查，许某1家庭已另行获批北京市丰台区××231号宅基地，并已经就该宅基地及房屋签署拆迁协议，获取拆迁利益。许某2家庭已另行获批北京市丰台区××123号宅基地。
一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案系家庭内部分家析产纠纷，丰字第×××号房屋产权证下5间北瓦房系在许某6去世后建造并登记在陈某1名下，陈某1已在拆迁前将该五间房屋通过公证赠与方式分别赠与给他人所有并办理了产权变更登记手续，许某1、许某2、许某3不认可赠与效力，其如认为陈某1该赠与行为侵犯了其合法权益，可另行主张，而非在本案中将案外人追加为第三人处理。关于1号院内其他房屋，许某1、许某2、许某3主张建房时出资出力，但根据本案查明事实，新建院内其他房屋时许某1、许某2、许某3均已成家，许某1、许某2另行获批宅基地，许某3嫁于居民，其三人在成家后在陈某1院内帮助建造房屋应视为对母亲的赠与，故其三人依据建造房屋出资出力而得出对房屋享有权属进而应当取得拆迁利益的主张，法院无法支持。许某1、许某2、许某3提交的2004年5月3日协议书虽有陈某1签字，但许某1、许某2、许某3先后提交两份不同面积记载的协议，其亦未对协议面积记载不同作出合理说明，陈某1、许某4亦不认可，故对该协议法院无法作为定案证据。2005年2月的两份协议书系陈某1签字确认，虽然陈某1主张不知道签的什么内容，但其在签字时作为一名完全民事行为能力人，应当知道签字的法律后果，故对该两份协议，法院予以采信。该两份协议书中所涉房屋为无证房屋，已被拆迁并予以补偿，故陈某1应将相应拆迁利益给付许某1、许某3。因两份协议中面积所获补偿均不够获得一套房屋，故法院计算房屋价值予以补偿，具体数额，法院本着保护老年人权益原则，参照四套房屋评估单价，依据双方所签协议记载面积计算。因陈某1将其所获拆迁安置的房屋大部分交由许某4签订购房协议并登记在许某4名下，陈某1与许某4亦当庭表示其二人之间不进行析产，故法院判令其二人共同给付许某1、许某3拆迁利益补偿。许某1、许某2、许某3第一、第二项诉讼请求中所涉房屋已拆迁灭失，故对其主张共同所有的请求，法院不予支持。当事人的其他意见，依据不足，法院不予采信。
本院认为：本案的争议焦点为一审法院对于1号院的拆迁利益所作分割是否适当。
本案中，依据查明的事实，1号院内北房5间（即房产所有证为丰字第02594号中载明的5间房屋）系许某6去世后建造，且登记所有权人为陈某1。2013年4月陈某1以公证方式将前述5间北瓦房分别赠与许某4及案外人并办理了产权变更登记。现许某1、许某2、许某3上诉主张前述5间房屋应为共同共有，陈某1的不当处分行为造成其拆迁利益损失，要求在本案一并予以处理。但本案系分家析产纠纷，前述内容涉及案外人利益不宜在本案一并处理，各方如有争议，可依法另行解决。对于许某1、许某2、许某3的前述上诉主张，本院不予支持。
关于1号院内的其他房屋，现许某1、许某2、许某3均主张各自在建房时出资出力，属于院内房屋共有人。但依据查明的事实，新建院内其他房屋时，许某1、许某2、许某3均已成家，且许某1、许某2已另获批宅基地，许某3嫁于居民，故一审法院结合本案情况认定三人在成家后在陈某1院内帮助建造房屋应视为对陈某1的赠与并无不当，本院二审予以维持。关于2004年5月3日签订的协议书，协议中虽有陈某1签字，但许某1、许某2、许某3向法院提交了面积记载不同的多个版本，对多份协议书的形成，许某1、许某2、许某3在一、二审中陈述不一，缺乏佐证，且许某1、许某2、许某3在二审中亦认可陈某1签字时，协议书上房屋面积部分为空白，因协议书的形成存在疑点，签字时有关面积的重要条款为空白，故一审法院对该协议书的效力不予采信并无不当。许某1、许某2、许某3上诉主张该协议应为有效依据不足，本院不予支持。关于2005年2月陈某1分别与许某1、许某3签订的两份协议书，前述协议均有陈某1签字，且陈某1亦认可签字的真实性。现陈某1、许某4虽上诉主张协议书系伪造，是许某1等先骗取陈某1签字再打印内容，但其对此并未提交充分证据予以佐证，且陈某1在签字时作为完全民事行为能力人，应对签名的后果具有一定认知，故综合考量本案实际情况，一审法院对前述两份协议予以采信并无不当，本院不持异议。对陈某1、许某4的前述主张，本院不予采纳。依据前述协议书约定，1号院内相应房屋的拆迁补偿分别应归许某1、许某3所有，故陈某1应将前述约定的拆迁利益给付许某1、许某3，考虑到本案的实际拆迁补偿情况，一审法院参照四套安置房屋评估单价予以补偿亦属适当，本院不持异议。本案中，许某1、许某2、许某3是基于其与陈某1为涉案房屋的共同所有人而主张的拆迁利益，除许某1、许某3基于2005年2月协议享有的部分拆迁利益外，许某1、许某2、许某3对于1990-1992年，2004年期间翻建、加建的房屋并不享有所有权，故许某1、许某2、许某3主张的相应拆迁利益，缺乏依据，本院不予支持。
关于许某1、许某2、许某3上诉主张许某5亦为1号院房屋权利人，一审法院遗漏了必要的共同诉讼当事人一节，本院认为，依据现有证据不能证明许某5对1号院内房屋享有相关权利，且结合双方陈述及提交的证据，许某5并不主张本案的拆迁利益，故许某1、许某2、许某3的前述上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，许某1、许某2、许某3、陈某1、许某4的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25233元，由许某1、许某2、许某3负担17207元（已交纳），由陈某1、许某4负担8026元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长曹雪
审判员屠育
审判员侯晨阳
法官助理杨云霞
书记员陈**双
2021-07-29
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