富民县人民法院
民事一审判决书
案由：商品房销售合同纠纷
（2021）云0124民初388号
原告：谢某某，女，1991年1月18日生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：赵虹眉，云南华恒律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：李节军。特别授权代理。
被告：昆明全拓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153012456006634XD。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处黎阳路56号。
法定代表人：刘绍忠，公司董事长。
委托诉讼代理人：樊某，公司员工。特别授权代理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的第1、2组证据真实性、合法性认可，关联性不认可；原告对被告提交的第1组证据真实性、合法性认可，关联性不认可。对第2组证据三性不认可。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的第2组证据，符合证据三性，予以认定。关于上述证据的关联性及证明效力，本院将结合全案进行综合评判。
案经庭审，本院认定如下事实：2012年11月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：假日尚岛花园0521号），原告购买被告开发建设的假日尚岛花园第一组团第3幢第1单元第3层01号商品房，合同约定购房总价为355,800元，原告于2012年11月23日全额支付房款。并约定了逾期付款及逾期交房的违约责任等合同内容。合同第十二条关于产权登记的约定，“甲乙双方在该商品房交接手续办理完成后，依法应达到以下条件：1.乙方支付全部房款、配套费、维修基金、契税及其他各项税费；2.乙方向甲方出具书面委托书；3.乙方向甲方提供完整的符合产权登记部门要求的资料（包括但不限于产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权所需要的其他资料）。甲方在商品房竣工交付使用，且乙方完成上述义务后，经甲方审核乙方所所提交资料齐全且无误后90个工作日向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，随后通知客户办理产权。在办理产权登记过程中所产生的费用由乙方承担。如乙方不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝代为办理产权登记手续，因此产生的损失由乙方自行承担”。
另查明，2013年1月30日原告按被告通知及《交房明细表》缴纳了该房屋相关的配套、契税、印花税、维修基金、产权证工本费、产权证代办费、转让交易费、测绘费等地产费用27,312.4元及物管费用1724元，并由被告开具《收据》给原告收执。同日被告将商品房交付原告使用。
本院认为，谢某某与全拓公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同第十二条对产权登记进行了约定，并约定了各自义务及办证期限，但未约定逾期办证的违约责任。本案证据足以认定谢某某向全拓公司支付全部房款，并按被告通知缴纳办证税费，提供了办证资料，即已履行合同约定义务，且谢某某已实际占有涉案房产。但全拓公司并未履行协议约定义务，全拓公司应按合同约定履行涉案商品房的办证义务，且在合理的期限内办结并交付权证。经查，因全拓公司自身原因导致其未按照商品买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，且协助谢某某办理产权系的从合同义务，全拓公司未履行该义务，应当承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，经查，谢某某于2013年1月30日按全拓公司出具《交房费用明细表》缴纳了该房屋相关的配套、契税、印花税、维修基金、产权证工本费、产权证代办费、转让交易费、测绘费等地产费用及物管费用，同日涉案房屋已交付谢某某使用。全拓公司无证据证实其已履行了合同约定的审核谢某某所提交资料，齐全无误后，于90个工作日向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，随后通知客户办理产权等协助办证的义务，或谢某某未守成约定义务，全拓公司所提供的证据不足以证明其主张的待证事实成立，由其承担举证不利的法律生果，其提出系谢某某未提供材料手续配合其办证及已通知谢某某办证，系谢某某存在过错的抗辩理由，不予采纳。对于办理产权证书双方约定为：“商品房竣工使用，且谢某某达到约定条件，即义务后，经审核无误后90个工作日向登记机关报送相关手续”。全拓公司不能履行其办证义务，自房屋交付使用之日起90日起，应当承担违约金，以此弥补原告损失，并据此督促全拓公司积极履行合同义务，故谢某某请求由全拓公司办理并交付该商品房权证，承担逾期办证违约金的请求，予以支持。因本案谢某某未提供证据证明造成损失的金额，但造成损失实际存在，且该损失具有不确定性。为了促使被告履行义务，并有利于原告实现其对该房地产所有权的完整权益。因违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收金融机构逾期贷款利息的标准计算的规定，按照合同对等原则，结合本案的实际情况，参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定原告的实际损失数额。本案中经审查，谢某某已实际占有并使用该房屋，未能充分举证证明其实际损失金额，实际损失亦无法确定，而其主张以所交房款为基数，按年利率3.85%的标准计算违约金，该主张不高于法定的违约金标准，谢某某主张符合法律规定。经释明，全拓公司未提出违约金过高及调整申请，全拓公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对其认为违约金因合同未约定不应支持的意见不予采纳。本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合房地产市场价格、房屋租赁价格及不动产抵押等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以认定自房屋交付使用之日起，减去90天延展期。现原告提出的自2013年6月7日起至2021年5月7日止计算逾期交房的违约金94,746.58元，并承担以购房总价款355,800元为基数，自2021年5月8日起至实际办证之日止，按年利率3.85%的标准计算给付原告谢某某逾期办证违约金的主张，该主张有事实依据，于法不悖，且足以弥补原告因被告违约造成的实际损失，故本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，故依法适用民法典的规定。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告昆明全拓房地产开发有限公司于判决生效后十日内为原告谢某某办理并交付富民县假日尚岛花园第一组团第3幢第1单元第3层01号商品房不动产登记证；
二、由被告昆明全拓房地产开发有限公司以355,800元为基数，按年利率3.85%的标准计算，支付原告自2013年6月7日起至实际办理不动产登记证至原告谢某某名下之日止的逾期办证违约金。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1084元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员宣云
书记员火有明
2021-07-29
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