北京市第一中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
（2021）京01民终4529号
上诉人（原审被告）：王某1，女，1927年12月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：王某2，女，1949年9月12日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：王某3，女，1962年6月2日出生，汉族，住北京市海淀区。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：宋良刚，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某，男，1956年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：谭某，女，1959年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘某1（刘某、谭某之女），住北京市海淀区。
一审法院认定事实：刘某与谭某系夫妻关系，生育一女刘某1。王某1与刘某2系夫妻关系，二人生育二女王某2、王某3。
1992年，刘某2与北京行星减速机厂签订购房合同书，约定刘某2以房改方式购买涉案房屋，建筑面积53.8平方米，购买价5652元。1992年12月7日，刘某2支付房款5652元、维修费509元，手续费35.3元。
1994年12月14日，涉案房屋下发房产证，登记在刘某2名下。
2002年10月，王某1、刘某2搬离涉案房屋，入住某小区，涉案房屋空置。
2004年10月后，刘某、谭某居住该房屋至今。
2009年4月6日，刘某2去世。
2014年1月8日，王某1、王某2、王某3在北京市求是公证处（以下简称求是公证处）办理继承公证，求是公证处作出（2014）京求是内民证字第0051号公证书，载明：“被继承人刘某2的遗产由其妻子王某1、女儿王某2、王某3共同继承”。同年1月15日，王某1、王某2、王某3作为按份共有权人取得了13号房屋的产权证，其中王某1享有的共有份额为66%，王某2、王某3享有的共有份额均为17%。
2014年4月24日，王某1、王某2、王某3诉请刘某、谭某腾房，后撤诉。
2014年6月23日，刘某、谭某起诉王某1、王某2、王某3要求确认房屋买卖合同成立并协助办理过户手续。北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）经审理后作出（2014）海民初字第16284号民事裁定书，裁定驳回刘某、谭某的起诉。刘某、谭某提出上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出（2015）一中民终字第1453号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2015年3月9日，王某1、王某2、王某3再次起诉要求刘某、谭某腾退涉案房屋，后撤诉。
2015年4月8日，刘某、谭某再次起诉要求确认刘某、谭某与王某1、刘某2就涉案房屋的买卖合同关系成立，并要求王某1、王某2、王某3协助办理过户手续。
在该案审理期间，双方发生如下诉讼：2015年4月13日，刘某起诉王某1，要求确认收养关系。海淀法院经审理后作出（2015）海民初字第16418号民事判决书，判决确认刘某与王某1之间的收养关系成立。王某1提出上诉，一中院作出（2017）京01民终2768号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王某1提出申诉，北京市高级人民法院作出（2017）京民申4049号民事裁定书，裁定驳回王某1的再审申请。
2017年7月13日，刘某、谭某针对前述继承公证提出公证复查申请。后求是公证处作出（2017）京求是决字第3号《公证复查决定》，决定撤销（2014）京求是内民证字第0051号公证书。
2017年9月12日，王某1起诉刘某，要求解除收养关系。海淀法院经审理作出（2017）京0108民初48282号民事判决书，判决自判决生效之日解除王某1与刘某之间的收养关系。刘某提出上诉，一中院作出（2018）京01民终2053号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述诉讼结束后，海淀法院于2018年5月9日就刘某、谭某与王某1、王某2、王某3房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）海民初字第15834号民事判决书，判决驳回刘某、谭某的全部诉讼请求。刘某、谭某提出上诉，一中院于2018年11月16日作出（2018）京01民终6223号民事裁定书，裁定发回重审。
双方当事人对于涉案房屋的买卖事实存有争议。
刘某、谭某就此向一审法院提交如下证据：
1、收条，内容为：“今收到增雄送来购房款6700元。妈于93.元.27”；
2、《房屋买卖协议》、银行流水、存款凭条、记账本、《证明》、靳某（谭某弟媳）的出庭证言，显示：刘某于2003年9月3日将位于山西省侯马市房屋一套，面积约52平方米（含小储藏室）以3.95万元出售给类某；谭某1于2004年9月28日在山西省临汾市农行尧都支行向刘某1农行尾号61XX账号现金存入1.5万元；刘某1前述农行账号于2004年9月30日现支1.5万元；
3、谭某、刘某1与王某1的2013年9月24日的对话录音，谭某、刘某1与王某1的2013年9月25日的对话录音，谭某与王某1、王某2的2013年10月10日的对话录音，谈话中涉及了涉案房屋及王某1名下10万元存款事宜。
4、李某（其岳母与王某1为堂姐妹关系）、闫某（刘某的邻居）、潘某的证人证言，其中李某当庭陈述的主要内容为其逢年过节都要去看望王某1，最后一次是在2013年春节，当天刘某、谭某、王某1在家，当时王某1没有否认10万元的事情，只是表示现在没处理好，另外，刘某2刚开始对刘某有些看法，但后来刘某、谭某照顾的多了，刘某2不仅让他们住涉案房屋，还想出售给他们；闫某当庭陈述的主要内容为其在2002年至2004与刘某、谭某合租房屋，刘某在2004年曾因要购买父母在西三旗的房屋而向其借款，但因其没有钱而未出借；潘某的书面证言的主要内容为：其知道刘某在2004年以10万元购买了西三旗的房屋，该房屋是刘某父母卖给他们的，刘某装修该房屋时，其和爱人还去看过并帮助收拾过。
经质证，王某1、王某2、王某3的质证意见为：对证据1，真实性认可，但不认可证明内容，涉案房屋的购买时间是1992年，而收条时间为1993年，王某1给刘某书写收条的目的是为了给刘某规避欠账，收条所涉款项并非系涉案房屋的购房款；对证据2，对其中的《房屋买卖协议》、记账本的真实性、关联性不认可，对其中的银行流水、存款凭条的真实性认可，但不认可关联性，对其中的《证明》和靳某的证言的证明力不认可，靳某、谭某1与谭某存在亲属关系，其陈述具有倾向性；对证据3，该录音在刘某、谭某上次诉讼时已提交过，但法院没有采信，且录音的内容与其所提交的文字摘录稿内容有出入，该录音是刘某、谭某非法获取的录音，其在王某1生病期间，套取87岁高龄老人对其有利的口述，依法不具有证据效力，而且就录音的整体内容来看，王某1也从未明确表示出卖涉案房屋；对证据4，均不认可。
王某1、王某2、王某3提交如下证据：《证明》，内容为：“此复印件系王某4夫妇2004年5月购买张某夫妇在某26号院、房，共合计玖万陆仟元整，已经全部付清属实。”，该《证明》还附有王某4、宋某的身份证复印件。
经质证，刘某、谭某的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，证人应当出庭。
另在本案原审诉讼中，刘某、谭某申请调取王某1名下中国农业银行北京玉渊潭支行的开户及存取款情况。经查询，显示：王某1名下账号XXXX的存折中于2004年10月2日存入两笔钱，分别为80000元、20000元，存款代理人处有“谭某”的签名；2004年10月3日，上述账户内的10万元被取出，取款代理人处有“王某3”的签名。
经质证，刘某、谭某的质证意见为：认可真实性，上述款项为涉案房屋的购房款。王某1、王某2、王某3的质证意见为：认可真实性，上述款项确实是谭某代存的，但款项性质不是涉案房屋的购房款，该款项是王某2、王某3等人回馈王某1的。
刘某、谭某另申请调取王某1名下中国工商银行账号×××账户明细。经查询，显示：2004年8月12日支取10000元。
经质证，刘某、谭某的质证意见为：认可真实性，该款项系王某1支取后借给刘某，是前述10万元中的一部分；王某1、王某2、王某3的质证意见为：认可真实性，但上述款项与本案无关。
另庭审中，经询问，刘某、谭某表示其与王某1、刘某2的房屋买卖合同的建立时间为2004年。
一审法院认为：根据双方诉辩内容，本案的争议焦点为：一、刘某、谭某与王某1、刘某2之间的房屋买卖合同是否成立；二、如成立，该合同是否有效，是否存在履约障碍。
关于争议焦点一，刘某、谭某主张与王某1、刘某2存在房屋买卖合同关系，但王某1、王某2、王某3对此不予认可，则刘某、谭某作为主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。而根据法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，核心在于意思表示。因此，产生房屋买卖合同关系的基本事实便是刘某、谭某与王某1、刘某2之间就涉案房屋达成买卖的一致意思表示。对于是否达成合意的待证事实，法院认为，经审查刘某、谭某所提交的证据并结合相关事实，能够确信该待证事实的存在具有高度可能性，故法院认定该事实存在，进而认定刘某、谭某与王某1、刘某2之间的房屋买卖合同成立，具体理由为：第一，根据法院查明的事实，可以确认王某1名下的中国农业银行账户在2004年10月2日存入合计10万元，相关存款的经手人为谭某。现双方当事人对于该笔款项的性质存有争议，刘某、谭某主张系购房款，王某1、王某2、王某3主张系王某1自有资金，来源于王某2、王某3等人对王某1的回馈，则双方均应当就此承担举证责任。对于刘某、谭某而言，即便其所提交的录音证据因王某1表达受限等原因而不具有证据效力，但根据刘某、谭某所提交的《房屋买卖协议》、流水明细、存款凭条及相关证人证言等其他证据，上述证据所反映的款项发生时间、数额，与刘某、谭某的主张基本相符，并未存在明显矛盾之处，仍可以证实刘某、谭某存在筹集款项的事实，故该10万元来源于刘某、谭某存在高度可能性，而对于王某1、王某2、王某3而言，其仅提交了《证明》，即便该证据真实，但从证据内容来看，房屋出售款为9.6万元，该款项的流转并不直接涉及王某1，而在2004年时点，该款项属于较大金额，在没有其他证据予以佐证的情况，王某2等人直接将上述款项回馈给王某1，缺乏合理性。而从查询的情况来看，该10万元在存入后的第二天即由王某3代为支取，则在王某1让刘某、谭某代为存款后的次日又让王某3支取，此行为亦明显有违一般日常存款习惯。因此，法院认定10万元来源于刘某、谭某，性质为购房款。
第二，根据本案查明的事实，刘某、谭某自2004年一直居住在涉案房屋内，而刘某2作为涉案房屋的产权人之一，在此后至其去世的长达五年的时间里，并未就此提出异议。王某1、王某2、王某3虽主张刘某、谭某为借住涉案房屋，但未就此提供相应证据。
第三，根据本案查明的事实，刘某、谭某持有涉案房屋的产权证原件，王某1、王某2、王某3虽主张此系刘某、谭某偷取，但未就此提供相应证据。同时，虽然王某1与刘某的收养关系已解除，但上述行为发生在双方产生纠纷之后，并不能否认王某1与刘某曾经存在的收养关系，而从双方亲属关系以及现有法律规定并未强制要求房屋买卖必须订立书面合同来看，刘某、谭某与王某1、刘某2未签订书面买卖协议、未及时办理产权过户手续，符合生活常理和一般社会认知，无明显不合理之处。
关于争议焦点二：首先，刘某、谭某与王某1、刘某2之间的房屋买卖合同，并不存在现行合同法有关合同无效的法定事由，应为合法有效，双方均应当全面履行各自的义务；其次，刘某2去世后，其继承人应当在继承遗产的范围内继续履行合同义务，现王某1、王某2、王某3作为刘某2的继承人，应当继续履行合同义务；其三，从刘某、谭某的付款时间、入住时间来看，相关房屋买卖合意形成于2004年，远早于北京限购政策实施之前，因购房资格原因解除合同，会导致当事人的利益明显失衡，故无论刘某、谭某现是否具有在京购房资格，均不影响本案合同的继续履行；最后，本案为债权请求权案件，而根据法律规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日计算。本案中，现有证据不能确定过户的履行期限，则本案诉讼时效期间应按前述有关“不能确定履行期限”的规定确定起算之日。现王某1、王某2、王某3以刘某、谭某相关起诉书中涉及的房屋买卖合同成立时间为诉讼时效期间的起诉时间，于法无据，且其亦未提交相应证据证明有关“宽限期届满之日”或“债务人明确表示不履行义务之日”的事实。因此，法院认定本案所涉房屋买卖合同合法有效，且不存在履约障碍。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2434元，由王某1、王某2、王某3负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员刘秋燕
审判员刘磊
法官助理郭仁鑫
法官助理李正
书记员杨帆
2021-08-05
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