北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
案由：租赁合同纠纷
（2021）京03民终9127号
上诉人（原审原告）：李某，男，1960年4月12日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：提某，女，1964年3月2日出生，汉族，住北京市顺义区。
被上诉人（原审被告）：申某，男，1952年9月21日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：冷冬，北京朗空律师事务所律师。
一审法院认定事实：2003年10月9日，申某（甲方）以长青林场养猪场的名义与李某（乙方）签订《暂定租用房屋合同书》。2004年8月16日，双方签订《协议合同书》，《协议合同书》第五条约定“租用期从2005年元月1日至同枯柳树村合同终止日期为止”，第七条约定“双方不得在协议合同期内收、退房屋，如强行收回、退回房屋，必须赔偿对方130%的年房屋租金款，并包赔偿给对方所造成的损失费，国家占用赔偿建筑物费，甲乙双方共同协商，甲方30%，乙方70%”，该合同就租赁场地范围及房屋租金交纳进行了约定。李某表示该合同第七条关于国家占地赔偿分配的约定实际就是双方对房屋所有权分配的约定。申某不予认可，表示该条约定仅指国家征收征用时的补偿款，且涉诉房屋未被国家征收征用，目前已被认定为违法建筑，即将被拆除。后双方签订《补充协议合同书》，约定增加租赁面积，李某称该补充协议签订于2004年8月16日至2005年1月1日期间。2005年1月1日，双方再次签订《补充协议合同书》，该合同第3条约定乙方在扩建中，超出原来猪场的四排总建筑面积以外的部分为非法建筑面积，一切责任和后果乙方自行负担；第5条约定国家占用建筑有赔偿时，乙方占70%，甲方占30%，所指乙方改建的部分，如不是改建部分，双方再另行协商。合同另对甲方增加租赁面积及租金进行了约定。原告提交申某与其的电话录音，表示其与申某对整个建筑的分配进行了约定。申某对此不予认可。
申某于2019年1月向法院起诉龙腾器材厂租赁合同纠纷一案，法院于2019年4月22日作出（2019）京0113民初4644号民事判决书，查明确认事实如下：2010年1月1日，申某（甲方）以北京市顺义县长青林场养猪场的名义与案外人龙腾器材厂签订了《协议合同书》，合同约定：……5、租用期从2010年1月1日至同枯柳树村合同和终止日期为止，本合同同时作废任何一方的损失，全部自负。（该条款后手写“终止期2017年10月20号”，并盖有北京市顺义县长青林场养猪场的章）……7、双方不得在协议合同期内收退房屋和场地，如强行收回、退回，必须赔偿对方130%的年租金。并包赔偿给对方所造成的损失费，国家占用无条件退回，损失自负，合同同时作废……9、乙方在办场时，必须按党的方针和政策办事，一旦出现政策不准许的事情，责任由乙方自负，因此给甲方所带来的损失也由乙方负责赔偿。10．乙方在租用房屋和场地时，如有各部门收取房屋租用税和其他管理费用时，都由乙方负责缴纳和担负，甲方不担负责任。……12、此地段原有所订的一切合同（指同李某）全部作废，以现合同为准。13．乙方在改扩建中超出原猪场建筑面积以外的部分，为非法建筑面积一切责任和后果，乙方自行负担。14．国家占用对建筑有赔偿时，乙方占70%，甲方占30%，所指乙方彻底改建的甲方建筑的猪舍，但必须保留原甲方的建筑面积……经询问李某，其称签订《协议合同书》时龙腾器材厂法定代表人为其前妻提某……在2017年10月12日由其担任法定代表人，龙腾器材厂系集体所有制，其与提某离婚前系用二人的夫妻共同财产来经营，……离婚时其与提某约定龙腾器材厂由其经营，涉诉院落内的房屋均系其在2010年之前所建，与龙腾器材厂无关……经现场勘验，涉诉院落开南门，未安装大门，院落内共有五个库房，北数第一个于2005年拆除了原有的敞开式猪舍后所建，北数第二个于2009年所建，占用了原有敞开式猪舍以及空地，北数第三个、第四个屋顶为彩钢顶，龙腾器材厂称系由李某于2005年在原有的两排封闭式猪舍的地方新建，仅仅保留了西山墙，申某称该两个库房系在原有两排封闭式猪舍的基础上加建，只是墙体加高之后屋顶由红泥瓦变成了彩钢结构，北数第五个库房双方均称系李某于2009年在空地上所建。前院有北房4间，紧贴该4间北房后山墙建设有4间后兜房（平房），双方均称系李某于2005年建设。院落最南侧有南房13间，龙腾器材厂称由李某2005年出资在原址上进行了翻建，申某称李某在2005年更换了屋顶，南房内的窗户、地面、暖气均系李某更换……双方确认涉诉土地系建设用地。申某称在签订《协议合同书》时，现有的房屋未办理建设工程规划手续……龙腾器材厂称李某在2017年出资对涉诉院落内的五个库房的屋顶进行了改造，其中2017年4月对北数第二个、北数第五个库房的屋顶、墙板进行了更换，花费将近50万元，2017年11月对剩余的三个库房更换了屋顶，大概花费21-22万元，其中2017年4月更换屋顶系由申某通知，2017年11月更换屋顶系政府检查要求更换，否则将拆除库房，其认为双方之间的合同已经到期，且申某与李某的合同约定遇到拆迁三七分，故未通知申某，由李某出资更换。申某认可五个库房均于2017年更换了屋顶，其中北数第五个库房于2017年4月更换，其余四个库房更换屋顶的时间以及五个库房更换的费用、出资情况均不清楚……双方确认《协议合同书》于2017年10月20日到期。判决如下：龙腾器材厂于判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区枯柳树村顺平路南辅线北京市音乐舞蹈学院西侧院落腾退给申某；龙腾器材厂于判决生效之日起七日内向申某支付自二〇一七年十月二十一日起至履行完毕上述第一项义务之日止的占有使用费（按每天一百八十七元四角标准计算）；驳回申某其他诉讼请求。后龙腾器材厂不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终8299号民事判决书，认定：龙腾器材厂上诉主张申某不是涉案场地地上财产的所有人，且申某与顺义长青林场二企公司签订的《协议书》已到期，故申某无权要求龙腾器材厂腾退，其不是本案适格原告。虽然《协议合同书》以北京市顺义县长青林场养猪场签订，但顺义县长青林场养猪场并非依法成立的组织，且北京市顺义区长青林场出具证明否认北京市顺义区长青林场养猪场与其有关，另结合双方对于合同履行过程的陈述，申某系《协议合同书》的甲方。本案系租赁合同纠纷，申某作为《协议合同书》的一方主体，基于其与龙腾器材厂的合同关系，以《协议合同书》到期为由要求龙腾器材厂腾退涉案场地，主体适格。根据合同相对性原则，申某与顺义长青林场二企公司签订的《协议书》是否到期，不影响其依据其与龙腾器材厂的合同关系向龙腾器材厂主张权利。故龙腾器材厂关于申某主体不适格的上诉主张，缺乏法律依据。双方均认可在签订《协议合同书》时，现有房屋未办理建设工程规划手续，故《协议合同书》系属无效，龙腾器材厂因该合同取得的院落应返还给出租人。一审判决龙腾器材厂将涉案院落腾退返还给申某，符合法律规定，予以维持。房屋租赁合同无效后，出租人有权请求承租人支付房屋占有使用费，故龙腾器材厂应向申某支付其腾退涉案院落之前的占有使用费，至于申某是否继续交纳涉诉地块的租金，不影响其依据其与龙腾器材厂之间的租赁合同关系向龙腾器材厂主张占有使用费。关于占有使用费的具体标准，一审判决参照《协议合同书》约定的租金标准确定，并无不当，予以维持。关于李某是否应作为当事人参加本案诉讼一节，因《协议合同书》第12条明确约定原有同李某签订的合同全部作废，以现合同为准，而李某并非本案租赁合同当事人，且根据查明的事实，龙腾器材厂在涉案场地实际经营，一直向申某交纳租金，故龙腾器材厂为租赁合同的实际履行者，李某并非本案必要共同诉讼人，一审判决未追加李某参加诉讼，并无不当。因龙腾器材厂在一审中经法院释明后未就合同无效后的相关损失问题提起反诉，故本案对此不予处理，若龙腾器材厂或李某认为其对地上物存有权利，可另行主张。综上，龙腾器材厂的上诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
李某表示2010年1月1日签订的合同系申某与龙腾器材厂签订，废除该之前其与李某签订的协议应当经过李某同意，且除了后期消防改造的所有建筑均已形成，故认为合同无效，其表示其未经营过龙腾器材厂，龙腾器材厂的营业执照系2008年奥星公司拆迁时给其。提某表示其与李某曾在奥星公司有一个车间，使用奥星公司的营业执照经营，后该公司拆迁就搬到涉诉房屋，后需要变更法定代表人和地址，便将法定代表人变更为其名字。
申某提交枯柳树村委会于2017年2月25日发布的通知，内容为：“由于泡沫彩钢厂房容易发生火灾事故，顺义区消防局、后沙峪镇政府要求对各村区域内的易燃泡沫材质彩钢房进行整改，要求企业把原有的泡沫彩钢厂房换成能达到防火标准的板材，规定期限2017年3月1日至5月31日全部换完，如限期内没有整改的企业，顺义区消防局及当地政府会对企业进行处罚，望各企业积极配合完成此项工作”，通知上有李某签字，申某表示更换房顶是李某应政府要求进行更换的，不存在申某资金困难由李某垫付的事实。李某对此不予认可，双方均认可该通知是由申某拿给李某签的字。
双方对涉诉宅院内南侧平房13间、第二排平房及后兜房（加建）、南数1号库房、2号库房、3号库房、4号库房、5号库房、第二排房前棚子、院内地面硬化及附属物屋、南数2号库房、3号库房、4号库房、5号库房2150平米及4号库房侧板600平米（没有防火功能已更换）的价值存在争议，李某申请进行司法鉴定，法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司进行鉴定。鉴定中原告提交《产品定作加工合同》《枯柳树工程添加项目》，申某表示不予认可。后鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：长青林场养猪场院内房屋及附属物现值（以2020年11月为基准日）鉴定造价为1299372．44元，供选择性意见鉴定造价为-386962．64元，李某支付鉴定费75000元。
李某收到鉴定异议书后提出异议：“1．关于南侧十三间平房、第二排平房及后兜房、1-5号库房、地面硬化及附属物内容的折旧年限（或折旧率）的文件依据，是否折旧年限是一致的；2．南数2号、3号原有墙体只是现有库房的一部分，原有面积744平米，现有面积不明确，另有上述两库房只借助原猪舍部分西墙，借助部分的造价为多少不明确”。中建精诚工程咨询有限公司回复：“1．根据现场踏勘实际情况，本案南侧十三间平房和第二排平房及后兜房折旧率按80．5%计算；1-5号库房、地面硬化及附属物的折旧率按56．6%计算。2．南数2号和3号库房根据《现场勘验纪要》内容计算工程量”。
一审法院认为：关于申某提出李某的诉讼请求超过诉讼时效的意见，（2019）京03民终8299号民事判决书于2019年6月27日作出，李某于2020年向法院提起诉讼，其并未超过诉讼时效，故法院对申某的辩解意见不予支持。
本案的争议焦点为李某是否有权主张申某向其给付相应的经济损失及如何确认其经济损失的金额。经(2019)京03民终8299号民事判决书确认，申某与龙腾器材厂均认可在2010年1月1日签订《协议合同书》时，现有房屋未办理建设工程规划手续，《协议合同书》系属无效。房屋租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。(2019)京03民终8299号民事判决书确认龙腾器材厂应将涉诉房屋腾退给申某，龙腾器材厂、李某、申某均确认涉诉房屋为李某一人建设，龙腾器材厂未进行参与，故本案应由申某向李某进行财产返还进行处理。
双方均确认涉诉房屋所在的土地性质为建设用地，申某将没有取得建设规划许可手续的房屋出租给李某，对合同无效具有主要过错，李某对于其承租房屋欠缺合法手续未尽到谨慎的注意义务，对合同无效具有次要过错，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。对于李某主张的损失应如何认定问题，首先李某在承租房屋如对房屋进行改扩建及新建，应依法办理建设规划许可手续，但李某并未办理具有主要过错；其次，李某与申某约定的合同租期已于2017年到期，李某应对其房屋的剩余价值有合理预判，且至今李某仍在占有使用房屋，故应以鉴定报告确认的基准日作为计算其损失的基准日。综上，对于李某的合理损失数额，法院参照鉴定意见书，综合考虑双方过错，原告实际损失情况及房屋价值、占有使用情况等酌情予以确定。关于泡沫彩钢板和更换为防火岩棉彩钢板的房屋及附属物价值，属于李某的损失范畴，应当按照双方过错比例进行分担。
关于李某主张的占有使用费，(2019)京03民终8299号民事判决书已作出处理，李某要求申某分担部分费用无法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、申某于判决生效之日起七日内给付李某经济损失二十六万元；二、驳回李某的其他诉讼请求。
二审中，李某提交两份证据材料，其称在申某与龙腾器材厂的诉讼中已经提交过。证据1，村委会出具的证明复印件，证明目的为涉案土地交给村委会不收费；证据2，枯柳树村委会的证明复印件，证明目的为已经与村委会解除合同，村委会已经收回土地了，也不给村委会交费了，地上物如有争议应另行解决。提某表示认可上述证据，而申某认为不是二审新证据，没有原件，不符合证据规则的要求，不认可证明目的，且与本案没有关联性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据已生效的(2019)京03民终8299号民事判决书确认，申某与龙腾器材厂均认可在2010年1月1日签订《协议合同书》时，现有房屋未办理建设工程规划手续，《协议合同书》应属无效。该判决书确认龙腾器材厂应将涉诉房屋腾退给申某，龙腾器材厂、李某、申某均确认涉诉房屋为李某一人建设，龙腾器材厂未进行参与，故本案应由申某向李某进行财产返还进行处理。关于过错责任的问题。双方均确认涉诉房屋所在的土地性质为建设用地，申某将没有取得建设规划许可手续的房屋出租给李某，对合同无效具有主要过错；李某对于其承租房屋欠缺合法手续未尽到谨慎的注意义务，对合同无效具有次要过错，双方应各自承担相应的责任。
关于损失赔偿问题。李某在承租房屋如对房屋进行改扩建及新建，应依法办理建设规划许可手续，但李某并未办理，具有主要过错；李某与申某合同已于2017年到期，李某应对其房屋的剩余价值有合理预判，且至今李某仍在占有使用房屋，故应以鉴定报告确认的基准日作为计算其损失的基准日。综上，一审法院参照鉴定意见书，综合考虑双方过错比例、实际损失及房屋价值、占有使用等情况酌情判决申某给付李某经济损失二十六万元并无不当。关于李某主张的占有使用费，已生效的(2019)京03民终8299号民事判决书已经作出处理，李某要求申某分担部分费用没有依据，一审法院对其该项主张不予支持并无不当。李某的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14634元，由李某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申峻屹
审判员杨夏
审判员张弘
书记员张立
2021-08-05
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