张掖市甘州区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）甘0702民初4661号
原告（反诉被告）：陈某，男，汉族，甘肃省张掖市人，无业，住甘州。
委托诉讼代理人：李某，系甘肃金寅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗某，女，汉族，甘肃省民乐县人，自由职业，住甘州。
本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告作为出租方（甲方），被告罗某作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定原告将××区店出租给被告罗某经营使用，租赁期间自2016年4月20日至2017年4月20日，年租金为135000元，租金在租赁合同到期日前一个月一次性付清不得拖欠，被告若拖欠房租累计一个月以上，按照合同总租金的20％支付违约金，租赁期限内水、电、暖、物业等费用由被告向相关部门缴纳，合同还对租赁的其他事宜进行了约定。合同期满后，原、被告又分别于2017年4月20日、2019年9月20日、2020年4月20日签订《租赁合同》各一份，约定被告罗某继续租赁涉案房屋使用，租赁期限分别为两年（自2017年4月20日至2019年4月20日至）、一年（自2019年4月20日至2020年4月20日）、一年（自2020年4月20日至2021年4月20日），年租金分别为110000元、80000元和65000元，并要求租金在租赁合同到期日前一个月一次性付清不得拖欠，租赁期限内水、电、暖、物业等费用由被告向相关部门缴纳，此外，合同亦对租赁的其他事宜进行了约定。合同签订后，原告陈某将房屋交付被告罗某使用，被告陆续向原告支付部分房屋租金。2021年4月20日，租赁期满后，被告不再承租涉案房屋。此外，2020年初，受新冠肺炎疫情影响，经原、被告协商，原告给被告减免20000元的房租。现被告尚欠房租3万元未付。租赁期间的物业费和暖气费被告亦未付清。
另查明，被告罗某给原告出具承诺书一份，承诺：本人罗某自2013年4月20日至2021年4月20日租赁南街新世纪区1号楼201门店，出租方为陈某。依据租赁合同“租赁期限内水、电、暖、物业等费用由乙方向相关部门交纳。”的规定，在此租赁期间发生的水、电、暖、物业等经营所产生的费用及纠纷均由承租方罗某负责，与出租方陈某无关。特此申明承诺人：罗某。
再查明，2013年4月20日至2016年4月20日期间，原告陈某曾将位于××区店出租给被告罗某和案外人马某共同使用，被告罗某和案外人马某如约支付租金。
上述事实，由原告提供的《租赁合同》四份、承诺书一份、增值税电子普通发票两张、中环寰慧（张掖）节能热力有限公司票据五张，被告提交的支付宝转账截图十一张、《租赁合同》一份以及原、被告的陈述和证人王某证言在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，原告陈某与被告罗某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告如约向被告交付房屋，被告未按约定交付租金的行为，违背了当事人履行义务应当遵循的诚实信用原则，故对原告要求被告偿付欠付的房租30000元的诉请，本院予以支持。对被告关于原告年年涨房租不承担剩余的房租辩解，本院不予采纳。对被告只欠原告房租10000元的辩解，被告自2016年4月20日开始租赁涉案房屋，原告主张被告欠付租金系租赁期间陆续（自2016年4月20日至2021年4月20日止）产生，根据被告提供的2019年和2020年被告陆续给原告支付房租115000元的支付宝转账截图无法证明其只欠租金10000元的事实，被告再未提供其他证据证明，原告亦不认可被告的陈述，根据我国民事诉讼法“谁主张，谁举证”的举证原则，负有举证义务的被告，未能提供确实充分的证据，被告将承担举证不能的法律后果。对被告的上述辩解，本院不予采纳。
关于原告要求被告承担暖气费和物业费的诉请。被告辩称因暖气不热和房屋漏水其不承担暖气费和物业费。双方签订的《租赁合同》约定房屋使用中发生的水费、电费、采暖费、物业管理费由被告负担，被告给原告出具的承诺书中被告亦承诺上述费用由被告负责。现依据原告提交的暖气费和物业费的票据，可以证明原告已将被告在租赁期间欠付的暖气费和物业费垫付，故其向被告主张该项费用，理由正当，本院依法予以支持。对于被告上述的辩解，本院不予采纳。对于原告主张的暖气费，根据由原告提供的暖气费票据证实原告支付的暖气费为13171.94元（2016年-2021年），涉案《租赁合同》租赁期满日为2021年4月20日，自2021年4月20日期满后被告不再租赁涉案房屋，故此后产生的暖气费被告不应再承担，经核实，被告应承担的暖气费为13029.13元（13171.94元-2156.38元÷151天×10天）。对于原告主张的物业费，由其提供的物业费票据证实原告垫付的物业费为11387.5元（2015年12月至2021年3月），对此，本院予以支持。
关于原告要求被告承担违约金6000元的诉请，因被告存在逾期给付租金的违约行为，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合被告的违约情形以及给原告造成的预期利益损失情况，本院酌定由被告按照欠付租金30000元的15％承担违约金，即4500元。对于被告不承担违约金的辩解，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一、被告罗某支付原告陈某房租30000元（2016年4月20日至2021年4月20日），暖气费13029.13元，物业费11387.5元，承担违约金4500元，合计58916.63元，于本判决生效之日起三十日内付清；
二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1314元，减半收取657元，原告陈某负担18元，被告罗某负担639元。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告的案件受理657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 李艳琼
二○二一年八月五日
书记员 刘晓慧
2021-08-05
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