宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）宁02民终687号
上诉人（原审被告）：石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司。
法定代表人：李某，系石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：樊某，宁夏致和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚某。
被上诉人（原审原告）：司某。
委托诉讼代理人：潘某，宁夏石诚律师事务所律师。
一审法院查明：2018年9月13日，司某与石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司签订两份《商铺租赁合同》，合同约定由司某承租石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司管理的宁夏石嘴山市××区、4-111号商铺，以及四区一层4-137、138号商铺，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止为期五年，前两年免收租金，第三年乙方按所承租的商铺计租面积为每平方米22元／月，第四年、第五年按逐年每平方米租金递增2元计算向石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司支付租金，合同还就其他相关内容进行了约定，其中就有石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司对市场进行统一规划和编制，进行统一招商，并负责市场整体形象的包装及对外进行宣传、推广等内容。2018年9月14日，司某向石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司交纳经营保证金20000元。另外，其他同类型系列案件中可以反映出，2020年12月15日至16日，马洪霞多次拨打96119消防火灾隐患举报投诉电话，石嘴山市消防救援支队接到举报电话后，通知大武口区消防救援大队对举报的火灾隐患进行核查。2020年12月23日下午，支队派员协同大队具体承办该工作的消防监督员到场核查，发现石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司管理的银城国际装饰城自动喷水灭火系统无水，消火栓系统无水情况属实；反映装饰城未经消防验收不属实。经进一步了解得知，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司考虑到经济效益差，停暖后怕自动喷水灭火系统喷头冻爆，室内消火栓系统被冻坏，就把消防用水全部泄掉，同时关闭了上水阀门。2021年1月6日，大队制发并送达石大（消）行罚决字（2021）0001号行政处罚决定书，给予石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司罚款35000元的行政处罚，同时责令石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司针对违法行为进行整改。
一审法院认为，司某与石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司签订的《商铺租赁合同》系各自意愿的体现，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合同已生效，对双方具有法律约束力。司某在本案中主要以装饰城消防管道无法使用，存在巨大的安全隐患为由，请求解除《商铺租赁合同》。庭审中石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司认可“银城国际装饰城”供暖没有接入城市集中供暖网；庭审也查明在冬季采暖期为避免承租人所承租商铺的自动喷水灭火系统喷头被冻爆、室内消火栓系统被冻坏，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司将消防用水全部泄掉，同时关闭了上水阀门；而石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司在庭审中又陈述承租人以空调及其他采暖设备进行采暖，由其对各承租人进行电费补贴。这说明在石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司不能纳入集中供热的情况下，就有可能发生司某庭审中所说的“市场无法供暖，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司无法启用消防设施”，商铺承租人的人身有可能面临潜在的安全隐患，虽商铺发生安全隐患具有很大的不确定性，但一旦发生安全事故，造成的损失是无法弥补的，防范于未然的安全意识一刻不能松懈。实际上双方之间的合同已陷入履行僵持状态，已无继续履行的必要，从警惕“灰犀牛”这种已司空见惯，却预示有潜在危险发生的可能事件，本着人民利益至上的法治理念。一审法院应确认双方所签订的《商铺租赁合同》已发生解除的效力，且解除发生效力的时间点应依法确定为本院将司某具有解除意思表示的民事起诉状送达石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司签收之日即2021年2月11日。因租赁合同系持续履行性合同，在发生解除的效力下依民法原理仅向将来发生解除的效力，解除的效力并不溯及至合同已履行部分，更不会恢复至订立合同的当初状态。在本案中具体表现为石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司有向司某返还经营保证金20000元的民事责任；石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司出示相关证据并抗辩司某还下欠其物业服务费等费用，因下欠物业服务费等费用的确切数额并未经审理确认，故该抗辩不足以阻碍司某请求返还经营保证金的成立，这也是商铺租赁合同发生合同解除效力的应有体现。司某请求赔偿装修商铺经济损失10万元，首先，相关司法解释规定对已形成装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人也仅能就剩余租赁期内的装饰装修残值才能请求赔偿，针对本案司某装修商铺已有两年之久，其以全部原装修价格请求石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司进行赔偿，明显有失公允；其次，《商铺租赁合同》约定在合同解除时……，不得破坏、拆除任何不属于乙方或者不可移动的装饰装修、设施设备，同时乙方不得因此向甲方要求任何补偿，该约定亦对双方具有约束力，此点也正是持续性履行合同发生解除的效力后不溯及既往的体现，所以司某请求赔偿装修经济损失与相关规定有一定出入，更与约定相背，不能成立。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决：一、解除司某与石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司于判决生效后五日内向司某返还经营保证金20000元；三、驳回司某的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由司某负担1125元，由石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司负担225元。
本院认为，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。一审中已经查明，涉案商铺所在“银城国际装饰城”存在一定违反消防法规的行为，虽然上述行为经石嘴山市大武口区消防救援大队监督检查，确定为需立即整改、改正的问题。但涉案商铺所在“银城国际装饰城”会出现此类违反消防法规的行为，其根本原因是该商城未接入城市集中供暖管网。通过一、二审查明，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司至今仍未将该商城的供暖系统接入城市集中供暖管网，即本案出现的违反消防法规的行为可能仍会出现。“银城国际装饰城”作为经营场所，在不能保证消防安全的情况下，若继续履行涉案商铺租赁合同，对涉案商铺使用人及其他商户、消费者的人身财产安全均存在隐患。一审法院以此解除商铺租赁合同并无不妥。
同时，涉案商铺租赁合同的主要内容为商铺的租赁使用，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司按照约定向司某提供了相关商铺，司某也已使用至今，由此可知，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司已经履行了部分合同义务。但因石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司在本案中就租金等相关费用未提起反诉，本院在本案中不予处理，石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司可另行提起诉讼。
综上所述，上诉人石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费300元，由上诉人石嘴山市银恒智诚市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李学军
审判员 薄晓霞
审判员 马玉兰
书记员 曹婷
2021-08-10
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
