长春市南关区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）吉0102民初5086号
原告：王某，男，1981年9月22日出生，汉族，住长春市。；；
被告：于某，女，1976年10月20日出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。；；
本院经审理认定事实如下：2020年3月25日，王某（甲方）与于某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于新星宇和润1幢105号东侧门二楼约80平米房屋出租给乙方，租期两年，自2020年4月20日起至2022年4月20日止。年租金25000元，合同签字生效之日乙方缴纳当年房租，提前一个月缴纳下年度房租。水电费由乙方缴纳，物业费、采暖费由甲方缴纳。合同第九条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并向甲方支付违约金5万元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到弥补全部损失为主：……（6）未经甲方同意，乙方擅自退租或者乙方装修损害房屋的，保证金和所剩租金不退还，违约金另行计算。此外，合同还约定了其他条款。2020年3月28日，于某以转账方式向王某支付租金及25000元。2021年4月19日，于某向王某微信发送消息：“我搬完家了，钥匙放哪。你啥时间来看看提前联系我。”王某回复“于某女士您违约是要承担责任的，您确定还不缴纳房租吗？”于某回复：“我退租了早和你说了。承担什么违约责任？”王某回复：“于女士出租方未接收您的提前终止租赁请求，可能产生违约。”上述微信聊天记录真实性双方均予以认可。；；
本院认为，王某与于某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当据此履行。合同约定租期两年，于某承租一年后，于2021年4月19日单方告知王某已搬离案涉房屋，要求退租。其抗辩称王某装修挡住了门口，但其未提供相应证据予以证明，且其承租期间未对该事由提出异议，故于某在王某未违约的情况下，不享有法定或者约定解除权，其单方发出的解除合同意思表示不能发生解除合同的效力。于某在合同约定租期未满的情况下，未继续交纳租金，构成违约。王某请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，于某亦表示同意，本院对合同解除予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故本案合同解除时间应为于某收到本院送达的起诉书副本之日，即2021年7月1日。故于某应支付租金为4931元［（年租金25000元÷365天）×72天（自2021年4月21日至2021年7月1日）］。关于王某请求于某支付违约金5万元一节，于某抗辩不同意给付，应当视为对违约金约定过高的抗辩。依据公平原则，兼顾实际损失及案涉房屋后续出租情况，违约金以两个月租金4110元为宜（25000元÷365天×60天）。关于王某主张其因本案诉讼花费律师费5000元，但未提供相应票据等证据予以证明，本院不予支持。；；
综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：
解除王某与于某于2020年3月25日签订的《房屋租赁合同》；；；
于某于本判决生效后立即支付王某租金4931元、违约金4110元，共计9041元；；；
驳回王某的其他诉讼请求。；；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费602元，由王某负担577元、由于某负担25元（王某已垫付）。；；
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。
审判员 丁文怡
书记员 王放
2021-08-16
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