北京市第一中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
（2021）京01民终6711号
上诉人（原审被告）：张某1，男，1947年5月6日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张某2（张某1之子），住北京市房山区。
委托诉讼代理人：徐尊立，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某1，女，1969年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李敏，北京市京师律师事务律师。
一审法院认定事实：2011年5月31日，张某1（出卖人）与李某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋坐落于海淀区903号（以下简称903号房屋），建筑面积105.93平方米。该房屋成交价格为83万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价282万元。合同第十条权属转移登记第三款显示，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起/日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过/日未迁出的，自逾期超过/日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张某1、李某1、北京链家房地产经纪有限公司另签订《补充协议》，甲方（出卖人）张某1、乙方（买受方）李某1同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币3650000元整，此价格为甲方净得价，不含税。
2011年8月21日和8月28日，张某1分别收到李某1支付的首付款84万元、167万元。
2011年8月29日，903号房屋过户至李某1名下，共有情况为单独所有。
诉讼中，李某1主张张某1逾期迁出户口，构成违约，并提交了查询时间为2020年6月17日的张某1、徐某1、张某2常住人口信息查询打印表，证明三人户口均未迁出903号房屋。后又提交2021年2月23日张某1、徐某1、张某2常住人口信息查询打印表，证明至查询日，张某1、徐某1户口已迁出903号房屋，但张某2的户口仍在903号房屋中。张某1认可上述常住人口信息查询打印表的真实性，表示张某1和徐某1已经于2020年11月9日将户口迁出903号房屋，张某2的户口确实还在903号房屋中。同时，张某1表示，在双方签订房屋买卖合同时已经明确张某1及家人的户口不迁出903号房屋，正是基于该约定才将《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款的日期划掉，该条款不能作为李某1主张违约金的依据。此外无其他相关证据证明。李某1表示第十条第三款日期划掉并不能抵消张某1出售房屋所应负担的户口迁出附随义务，该条款合法有效。
庭审过程中，李某1表示考虑到诉讼时效问题，其根据起诉日期确定违约金的起算日期为2017年6月26日，且将违约金标准调整为已付款的日万分之一。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李某1与张某1于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，李某1与张某1、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。本案中，双方争议的焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款的效力认定。李某1认为该条款尽管划掉了日期，但是保留了违约金的支付标准，且迁出户口系房屋买卖的附随义务，故该条款合法有效。张某1则认为该条款将日期划掉，足以说明双方当时约定无需迁出户口，该条款对双方没有约束力，因此李某1不应当以该条款为依据主张张某1违约。
关于该争议，法院认为《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款将出卖人应当在房屋所有权转移之日起迁出户口的期限、逾期迁出户口计算违约金的起算期限手动划除，仅明确逾期迁出户口出卖人应当支付违约金的标准，属于约定不明的情形，并非排除张某1户口迁出的意思表示，合法有效。李某1可以随时请求履行，但是应当给予张某1必要的准备时间。然而，张某1及其配偶、儿子的户口在李某1取得涉案房屋产权证已达9年之久的时间里仍未迁出，且直至本案一审裁判时张某1之子的户口仍在其中，足以说明李某1给了张某1户口迁出充足的准备时间。退一步讲，户口迁出系房屋买卖的附随义务，即使合同约定不明，也不应无限期地延长，否则将会严重影响李某1对涉案房屋的物权实现，李某1取得房产证已达近9年时间，张某1之子的户口仍未迁出。此外，张某1及其配偶在2020年11月9日将户口迁出903号房屋的行为也足以印证其并非不知道自身负有将户口迁出903号房屋的义务。综合上述内容，足以认定张某1存在违约之实，故李某1主张张某1支付违约金于法有据，法院予以支持。
关于违约金支付一节，合同约定了逾期迁出户口的违约金计算标准，李某1主张自2017年6月26日开始计算违约金并自愿将违约金支付标准调整至日万分之一，法院不持异议。
本院认为，本案的争议焦点在于逾期迁出户口违约金的数额问题。
《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行己方义务。法律规定，当事人对履行期限的约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起/日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过/日未迁出的，自逾期超过/日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”迁出户口是房屋出卖人应当承担的义务，自无歧义，但张某1应当于何期限内履行完毕迁出户口的义务，该条款约定不明。903号房屋于2011年8月29日过户至李某1名下，李某1有能力查询房屋内的户口情况，也有权要求房屋出卖人张某1迁出户口，但李某1直至2020年才要求张某1迁出户口。张某1自认李某1在2020年5月明确向其提出迁出户口的要求，李某1虽主张其在2020年初向张某1提出迁出户口的要求，但并未对此提供证据予以证明，本院认定李某1在2020年5月向张某1提出迁出户口的要求，张某1应当履行迁出自己及其家人的户口的义务，但李某1应当给其必要的准备时间。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。张某1在将房屋出售后一直未迁出自己及其家人的户口，在李某1明确要求其迁出户口后亦未及时迁出自己及其家人的户口，直至2021年4月25日方才迁出全部户口，张某1的前述行为构成违约，应当承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款对于逾期迁出户口违约金的计算基数有明确的约定，即以房屋总价款365万元为基数。张某1主张应当以83万元为基数的上诉主张，于法无据，本院不予支持。对于违约金的计算标准，《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款既约定了“应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金”，又约定了“按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，在双方未明确约定具体的户口迁出时点的情形下，前述违约金计算标准约定不明。李某1在提起本案诉讼时主张以365万元为基数，按照日万分之一的标准计算，本院在此基础之上，考虑守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，对于张某1应当承担的违约金数额予以酌定。张某1关于一审法院认定的违约金过高的上诉理由于法有据，本院予以改判。
综上所述，张某1的部分上诉理由成立，一审法院适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34404号民事判决；
二、张某1于本判决生效后十日内向李某1支付违约金12万元；
三、驳回李某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8910元，由李某1负担6818元（已交纳），由张某1负担2092元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费8910元，由张某1负担2092元（已交纳），由李某1负担6818元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王爱红
审判员刘国俊
审判员刘佳洁
法官助理刘瑾
书记员陈雪
2021-08-26
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