北京市第一中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）京01民终5225号
上诉人（原审被告）：承德缘天然便利车企业管理有限公司，住所地河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇西区路78号（丰宁缘天然乳业有限公司二楼201室）
法定代表人：张玮，经理。
委托诉讼代理人：冯海霞，北京正尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯小霞，北京圣莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李海宾，男，1969年5月10日出生,住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。
一审法院认定事实：2019年1月3日，出租方（甲方）李海宾，承租方（乙方）承德缘公司签订租赁协议，主要内容如下：第一条租赁位置门头沟冯村商业街底商10230号，建筑面积160平方米的商铺使用权出租给乙方做商业房使用。第二条租赁期限五年，自2019年1月3日起至2024年1月3日止。第三条租金押金，租金人民币362080元/年，含物业管理费，付款方式：无押金，于签订合同当日支付首期30000元定金，合同签署之日起10日内付清租金尾款332080元，提前一个月交纳下期年租金。逾期缴纳，每逾期一天需向甲方支付应交租金及费用的3％作为滞纳金。逾期30天，甲方有权利单方面解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。第四条其他费用，乙方应按照物业管理公司规定按时如数的交纳相关费用。包括但不限于物业管理费：水/电/气等乙方生产的费用按照实际交纳。注明：现行价格，水每吨5元，供暖费每平方米80元，电费每一度电1.5元。第六条，9.乙方有下列情形之一，甲方有权直接解除合同，收回房屋使用权，已缴纳的租金押金不退还，由此造成的损失乙方应向甲方赔偿：（1）乙方未经甲方运行改变合同约定的经营范围；（2）乙方拖欠租金及其他各项费用达到一个月；（3）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途；（4）乙方擅自将出租房屋全部或部分，分租转租给他人。第七条违约金和违约责任，1.若甲乙双方任何一方违反本合同以上条款之约定则视为单方面违约（违约金不足抵付给对方造成损失的双方协商解决，协商不成，守约方可以诉诸法律）守约方有单方面解除合同的或者要求对方继续履行合同的权利，2.乙方不按期交房租违约行为，按违约处理。第十一条补充协议，首年取暖费交一半即6400元收取。
合同签订后，李海宾向承德缘公司交付房屋，承德缘公司在此经营。承德缘公司向李海宾支付了一年租金362080元。自2020年1月3日以后的租金，承德缘公司未交纳租金。
2020年12月初，李海宾表示一直联系不上承德缘公司，为了减少损失，将案涉租赁场所内属于承德缘公司的物品暂存到仓库，自行将案涉房屋收回进行装修。法院于2021年1月11日至租赁场地查看，该场所已经无承德缘公司物品，房屋在李海宾控制下，正在装修过程中。庭审中，承德缘公司主张私下解决李海宾返还室内物品问题，李海宾表示同意返还属于承德缘公司的物品，双方对此无争议。
法院向承德缘公司邮寄送达了起诉状及证据材料，其于2021年1月1日签收，双方对此无异议。
承德缘公司申请证人陈某出庭作证，证明2019年11月份之前李海宾已经通知公司搬走承德缘公司的物品，承德缘公司指定陈某去搬走物品，仅仅是陈某到现场后，又不让搬了，说明双方就合同解除达成一致意见，租赁协议已经实际解除。陈某证人证言表示，“2019年10月底11月初，承德缘公司的孙某某和我商量，说租了李海宾的房子，里面还有点东西，让拉到我的办公室，后来跟李海宾沟通，同意我去拉，后来我派人去拉，说营业执照还没有迁走呢，先别拉了。我不知道双方的合同关系，承德缘公司也没有给我开具的委托手续。”李海宾对证人证言不认可，认为陈某不知晓李海宾和承德缘公司之间的合同关系，陈某不是公司职工，亦无承德缘公司委托收取案涉租赁房屋。
承德缘公司提供了承德缘公司联系人崔某某与李海宾微信聊天记录，证明承德缘公司与李海宾一直沟通注销营业执照事宜，房屋在李海宾控制之下。李海宾认为崔某某是来门店办理执照迁址和注销，但是一直也没有办理，微信聊天记录也没有任何协商解除合同的内容。
对于合同解除原因及解除日期，李海宾认为，是因为承德缘公司未支付租金违约在先，己方行使法定解除权，要求确认合同自承德缘公司收到本案起诉状之日解除；承德缘公司主张自2019年11月合同已经实际解除，并提供了陈某的证人证言作证，证明公司按照李海宾要求搬东西，承德缘公司指定陈某搬东西时，李海宾拒不配合，未提供其他证据证明合同已经于2019年11月解除。但是未办理房屋交接手续，因为房屋已经在李海宾控制之下，故也未返还房屋钥匙。
庭审中，法院向承德缘公司释明，如果法院不采纳其主张的合同于2019年11月解除的答辩意见，询问其对疫情期间的租金和滞纳金按照每日交纳全部租金3％的意见，承德缘公司仍然坚持原来答辩意见，其仍主张不应当交纳租金和滞纳金。
一审法院认为：租赁协议合法有效，双方均应按照合同履行义务。承德缘公司未如期交纳租金，属于根本违约，李海宾主张解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。对于合同解除的时间，本案确认为承德缘公司收到起诉状之日，即2021年1月1日。承德缘公司主张租赁协议已经于2019年11月实际解除，但是其提供的证据不足以证明该事实，而且未返还房屋钥匙，室内尚有承德缘公司物品占用，未办理房屋交还手续，故对于承德缘公司的该答辩意见，法院不予采纳。
合同解除后，李海宾主张承德缘公司支付2020年1月3日至2020年12月3日的租金，具有事实和法律依据，法院予以支持，经计算11个月的租金为331906元，李海宾计算错误，法院予以更正。李海宾按照合同要求承德缘公司支付欠付租金一个月的滞纳金325872元，但是该滞纳金约定过高，远远超出了其实际损失金额，有违公平原则，法院依法将滞纳金酌减为57000元。对于2019年11月至2020年3月的供暖费，合同有明确约定，应当由承德缘公司缴纳，对该项诉讼请求，法院予以支持。
对于租赁场所内承德缘公司的物品，双方同意私下或另案解决，法院不持异议。
本院认为：李海宾与承德缘公司于2019年1月3日签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。
本案中，承德缘公司主张其公司于2019年11月就将本案所涉房屋交还给了李海宾，故双方已于当月经合意解除租赁协议，但承德缘公司所提供的证据不足以证明上述事实。经本院查明，承德缘公司从未返还涉案房屋钥匙，且室内尚有承德缘公司物品占用，双方未办理房屋交接手续，故本院对承德缘公司要求确认双方于2019年11月解除租赁协议的主张不予支持。承德缘公司未如期交纳租金，属于根本违约。李海宾就此提起诉讼，要求与承德缘公司解除双方签订的租赁协议。一审法院确认承德缘公司收到起诉状之日，即2021年1月1日双方解除租赁协议，本院对此不持异议。
李海宾主张承德缘公司应向其支付2020年1月3日至2020年12月3日的租金，有事实及法律依据，本院应予支持。一审法院此项判定数额正确，本院不持异议。承德缘公司因未履行租赁协议，构成违约，给李海宾造成了相关损失，承德缘公司理应对李海宾予以赔偿。一审法院考虑到双方租赁协议中滞纳金约定过高，结合李海宾的损失情况，将滞纳金数额酌减为57000元，本院对此判定不持异议。现承德缘公司不同意向李海宾支付上述租金及滞纳金，无事实及合同依据，本院不予支持。
对于2019年11月至2020年3月的供暖费，双方租赁协议中有明确约定，应当由承德缘公司缴纳。承德缘公司不同意支付此笔供暖费，无法律依据，本院不予支持。
对于租赁场所内承德缘公司的物品，双方同意私下或另案解决，本院不持异议。
综上所述，承德缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7326元，由承德缘天然便利车企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张瑞
审判员朱华
审判员王丽蕊
法官助理范楷强
书记员李雅姣
2021-08-27
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