北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
（2021）京03民终9959号
上诉人（原审原告）：冯某，女，1973年5月4日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李晖，北京平公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。
法定代表人：吴紫枫，总经理。
委托诉讼代理人：田丹，男，北京合景房地产开发有限公司职员。
一审法院认定事实：2013年1月15日，冯某作为买受人，合景公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由冯某购买涉诉房屋，该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为12层，其中地上11层，地下1层。涉诉房屋预测建筑面积共151.78平方米，其中套内建筑面积129.71平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.07平方米。
本院认为，冯某向合景公司购买了案涉房产后，合景公司有义务向冯某交付符合质量要求的房屋，完善小区公用设备、设施，保障冯某正常使用。合景公司于2014年6月交付案涉房屋及地下室，但在2015年案涉房屋出现返污水，法院已判令合景公司给予赔偿。合景公司在赔偿后未提交证据证明共对案涉房产的返污水问题已全部解决，而冯某所购地下室又在2018年8月、2019年1月发生二次返水，导致冯某的物品部分损坏，现冯某要求合景公司予以赔偿于法有据，一审法院支持并无不当，本院亦予以支持。
本案二审审理期间的争议焦点是对冯某实际损失金额的确定。对此，本院在双方当事人对损失的确定标准达成一致意见的情况下，要求原鉴定机构给予了补充鉴定。鉴定机构确认了案涉物品价值1357737元，其中冯某提供的物品清单中，第1项和第4项有购买凭证的相关物品价值312973元，对此，合景公司应予赔偿。同时，针对清单中的第3项，涉及房间内的净化器、跑步机等共72类，价值195032元，法院考虑到鉴定机构给出的上述价格实际也参考了冯某的部分购买记录，并对照了实物，因此，合景公司也应按评估价值给予赔付。对于清单中的第2项、第5项，无购买凭证的衣物等，价值849732元，鉴定机构给出的价格是物品为真的价格，但在无法确定物品真伪和使用年限的情况下，在合景公司提出要求折减的情况下，法院对于上述损失的价格在评估的基础上进行酌定，即由合景公司赔付四成，即由合景公司赔付冯某339892元。对于原鉴定机构确认的字画价值为25000元不变，应予支持。
另，一审时冯某提出的其他损失，包括打印费用2000元，2018年8月8日保洁、消毒、整理、清理费用4000元，2019年1月15日保洁费3300元，往返机票1937元，合计：11237元，本院认为冯某的上述损失系其因本次返水事件中发生的必要费用，应予支持。二审时冯某另主张打印费用900元，因其未在一审时主张，合景公司亦不同意在本案中一并解决，冯某可另行解决。综上，本院认为，合景公司应予赔偿冯某损失合计884134元。一审法院判决酌定赔偿的金额不当，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。
关于冯某上诉主张的租金损失一节，本院认为，案涉房屋地下室返水给冯某的居住造成了不便，但一审法院根据冯某房屋的情况认为案涉房屋能够解决居住需求，冯某提供的证据不足以证明其需要另行租房居住并无不当，在此情况下，一审法院对冯某主张的租金损失不予支持并无不当，本院亦予以维持。
关于合景公司的上诉称，案涉地下室并非案涉商品房预售合同的标的物，其不在合景公司瑕疵担保范围内一节，本院认为，合景公司向冯某交付的房屋含地下室，合景公司应当保障冯某对案涉地下室的正常使用，现地下室返水给冯某造成损失，合景公司应当承担相应的责任。合景公司的该上诉理由不成立，本院不予采信。
关于合景公司上诉称，冯某违反约定改造、使用案涉地下室具有重大过错一节，本院认为，冯某对地下室进行改造与本案地下室返水给冯某造成损失之间不具有关联性，合景公司不能据此要求减免其应当承担的责任，故本院对合景公司的该上诉理由亦不予采信。
关于冯某及合景公司对一审法院确定的冯某财产损失金额、赔偿责任承担比例有异议一节，本院在查明事实的基础上对一审判决结果给予纠正。
综上所述，冯某、合景公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4888号民事判决；
二、北京合景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿冯某经济损失884134元；
三、驳回冯某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20801元，由冯某负担10457元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担10344元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费6000元，由冯某负担（已交纳）。评估费33000元，由冯某负担13000元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担20000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费20801元，由冯某承担10457元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担10344元（已交纳9200元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长咸海荣
审判员付辉
审判员于洪群
法官助理张羽
法官助理朱宏哲
书记员何昕燏
书记员王秋岩
2021-09-16
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