宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）宁02民终347号
上诉人（原审原告）：宁夏石嘴山市泰丰物业服务有限公司。
法定代表人：王某。
委托诉讼代理人：胡某，宁夏致和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李某1，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部。
经营者：李某2，石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部经营者。
被上诉人（原审被告）：李某2，石嘴山市大武口区朋聚健身俱乐部经营者，住宁夏回族自治区石嘴山市。
一审法院认定的事实：2018年4月24日，泰丰物业公司与李某1签订一份《房屋租赁合同》，约定泰丰物业公司将某某区购物广场三楼北侧，包括使用通往三楼的观光电梯和自动扶梯各一部和三楼厕所及公用照明租赁给李某1使用，费用由李某1承担；李某1承租用途为商业经营；租赁期限为7年，自2018年6月1日至2025年5月30日；租金每平方米7元/月，年租金110969元，租金半年一付；李某1向泰丰物业公司缴纳租赁期间的水、电、供暖、供冷气、物业费、电梯检测费、消防维修（包括但不限于电费、维修费和检测费）；供热时间从2018年11月-3月共5个月，为早九点-晚九点，该时间每年以此顺延有效。此外，合同中还对双方其他权利义务进行了约定。同时查明，2019年6月1日至2020年11月30日李某1应向泰丰物业公司支付租金166454.82元（7元×1321.07平方米×18个月），这期间李某1仅支付了65484元，剩余租金100970.82元至今未付；2020年6月22日，李某1向泰丰物业公司支付2018年1月1日-6月15日物业卫生费6901元（1061.64平方米×1元×6.5个月），该笔物业卫生费系2018年4月24日之前李某1承租泰丰物业公司另外1061.64平方米房屋的费用；2020年6月22日，李某1向泰丰物业公司支付2018年6月15日-8月15日空调制冷费10000元（1321.07平方米×6.2元×2个月）；2020年9月8日，李某1向泰丰物业公司支付2018年6月15日-8月15日空调制冷费6381元，2018年11月1日-2019年3月31日空调采暖费3619元。2020年6月4日，泰丰物业公司向李某1送达了催款通知，但李某1至今没有付清房屋租金及相关费用。
一审法院认为，泰丰物业公司与李某1签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。朋聚健身俱乐部、李某2不是合同相对人，虽然本案中大部分费用是李某2向泰丰物业公司支付的，但应认定为代理李某1所为，故对泰丰物业公司要求朋聚健身俱乐部、李某2与李某1共同承担合同约定民事责任的诉讼请求不予支持；泰丰物业公司的诉讼请求中的各项费用确认如下：1.房租，2019年6月1日至2020年11月30日李某1应向泰丰物业公司支付租金166454.82元，已交65484元，剩余租金100970.82元，但考虑到我国去年末今年初发生的新冠疫情，酌情扣减三个月的房租，即27742.47元（7元×1321.07平方米×3个月），李某1实际应向泰丰物业公司支付租金73228.35元（100970.82元-27742.47元），2020年11月30日之后的租金，李某1按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至将案涉房屋交付给泰丰物业公司之日止；2.物业卫生费，2018年6月1日至2020年10月30日李某1未向泰丰物业公司缴纳物业卫生费，泰丰物业公司主张李某1缴纳物业卫生费的标准应以2020年6月22日李某1向泰丰物业公司支付案涉房屋承租之前另一1061.64平方米房屋每平方米1元的标准缴纳，中间扣掉2020年2月、3月两个月新冠疫情减免。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中虽然没有约定案涉房屋的物业卫生费缴纳标准，但物业卫生费应属李某1应当缴纳的合理费用，泰丰物业公司主张按照之前的标准缴纳比较适当，予以支持，但应与新冠疫情租金的减免时间一致，应减免三个月，则李某1应当缴纳这期间的物业卫生费为34347.82元（1321.07平方米×1元×26个月），李某1抗辩泰丰物业公司并未提供相应的物业卫生服务，公共区域及楼道均有李某1安排专人负责，不应缴纳物业卫生费，但不能提供相关证据佐证，不予采纳；3.空调采暖费，2018年11月1日至2019年3月31日，2019年11月1日至2020年3月31日，李某1仅在2020年9月8日向泰丰物业公司交付空调采暖费3619元。泰丰物业公司主张李某1应按每月每平方米6.2元的标准缴纳空调采暖费，中间扣掉约一个半月新冠疫情减免。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中仅对空调采暖时间进行了约定，没有约定缴纳标准，故参照本市商业房采暖费每月每平方米5.8元的标准计算李某1应缴纳的空调采暖费，同上仍应扣减三个月的新冠疫情减免。则李某1应当缴纳这期间的空调采暖费为50016.44元（1321.07平方米×5.8元×7个月-3619元）；4.空调制冷费，泰丰物业公司主张2019年6月15日至2019年8月15日空调制冷费16381元，2020年7月16日至2020年8月31日空调制冷费12285.95元，标准是每月每平方米6.2元。一审法院认为双方在《房屋租赁合同》中对空调制冷既没有约定时间，也没有约定缴纳标准，虽然李某1缴纳了2018年两个月的空调制冷费16381元，但不能必然得出2019年和2020年李某1仍需按此标准缴纳空调制冷费，且泰丰物业公司作为出租人，在签订《房屋租赁合同》时对此重要事项疏于明确约定，应承担由此给自己带来的不利后果，对泰丰物业公司的该项主张，不予支持。另，李某1长期拖欠泰丰物业公司房屋租金及相关费用，虽经泰丰物业公司催要，但至今未付清，泰丰物业公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1.解除泰丰物业公司与李某1签订的《房屋租赁合同》；2.李某1于本判决生效后十日内支付泰丰物业公司房屋租金73228.35元，2020年11月30日之后的租金，李某1按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至案涉房屋交付给泰丰物业公司之日止；3.李某1于本判决生效后十日内支付泰丰物业公司物业卫生费34347.82元，空调采暖费50016.44元，合计84364.26元；4.驳回泰丰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4788元，减半收取2394元，由泰丰物业公司负担771元，李某1负担1623元。诉讼保全费1682元，由李某1负担。
泰丰物业公司在二审中提交收据12份、发改委指导意见1份，证明泰丰物业公司的空调制冷费、暖气费的收费标准为6.2元/平方米。指导意见中对非国有房屋的租户双方进行协商减免或延期收取房屋租金，并非一审法院扣除三个月的疫情期间的租金。李某1、李某2、朋聚健身俱乐部对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的均不认可，认为泰丰物业公司提供的供暖和制冷是可以单独管控的，而涉案房屋的营业时间与其他商户截然相反。
审判长韩少华
审判员蔡璞
审判员马少英
二Ｏ二一年五月十七日
书记员龚双
2021-05-17
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