北京市第二中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）京02民终7313号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京朝日鑫业商贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街18号楼7层2单元812、12层2单元1515。
法定代表人：白智艳。
被上诉人（原审被告）：何某，男，2009年7月27日出生，香港永久性居民。
被上诉人兼被上诉人何某之法定代理人（原审被告、反诉原告）：刘长玲，女，1967年12月16日出生，汉族，住天津市宝坻区周良街锦绣香江花园玉兰园12号楼１门101号。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：马永刚，北京志霖律师事务所律师。
一审法院认定事实：北京市西城区西直门外大街18号楼3层2单元309房屋（以下简称涉案房屋）的建筑面积为109.06平方米，规划用途为办公，刘长玲、何某为房屋所有权人。
2019年7月30日，刘长玲与商贸公司就涉案房屋租赁事宜由中介公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容：出租人（甲方）何某、刘长玲；承租人（乙方）商贸公司；居间人（丙方）北京联建房地产经纪有限公司。第一条房屋基本情况（即涉案房屋）。第二条房屋租赁情况及登记备案。（一）租赁用途，办公。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年8月5日至2020年8月4日，共计1年，甲方应于2019年7月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式，每月19000元。支付方式，押二付三，各期租金支付日期，2019年8月1日（付2个月押金及3个月房屋租金）；2019年10月5日（付3个月房屋租金）；2020年1月5日（付3个月房屋租金）；2020年4月5日（付3个月房屋租金）。（二）押金38000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）若乙方在房屋内注册的须将注册地址迁出或注销（合同终止后30日内），办理完毕后甲方退还乙方押金，超期视为乙方违约，乙方应按押金额的100％赔偿甲方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。第八条转租与出售。第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达7日的。室内有物品的协商不成拒不搬出的视为乙方自动放弃，甲方可自行处理。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的10％（每天）向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10％（每天）向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（五）乙方未按约定时间返还房屋的或未按约定时间支付房屋租金达7日的，甲方有权收回房屋（室内有物品的协商不成拒不搬出视为乙方自动放弃），超期部分每天按月租金的10％赔偿甲方。第十一条合同争议的解决办法。第十二条其他约定事项。
2019年7月30日，商贸公司收到涉案房屋，并将公司注册地址变更为涉案房屋所在地址。
2019年8月5日，刘长玲收到商贸公司转账付款95000元，含押金38000元及2019年8月5日至同年11月4日期间的租金57000元；2019年10月11日，刘长玲收到商贸公司转账支付的2019年11月5日至2020年2月4日期间租金57000元；2020年1月13日，刘长玲收到商贸公司转账支付的2020年2月5日至同年5月4日期间租金57000元。
自2020年4月5日以后，商贸公司未向刘长玲支付款项。
就法院对上述款项进行的询问，商贸公司称“2019年8月5日支付押金38000元、支付2019年8月5日至11月4日租金57000元。2019年10月11日支付2019年11月5日至2020年2月4日租金57000元。2020年1月13日支付2020年的2月5日至5月4日租金57000元。2020年5月5日以后就没有支付过租金了。”刘长玲称“认可商贸公司所述支付押金及租金的时间、金额，支付租金的租期不认可。租期是只能对到合同付款日期的前一天，不是对应到具体租期。我们认为第一期就是到第二期截止，虽多付一个月，我们认为是最后的一个月，因为最后一个月最后一期的是约定付3个月，房屋租期租金，但是时间是有4个月。商贸公司2020年1月5日支付租金一直支付到2020年5月4日，但是我认为就应该是到2020年4月4日。收到2020年4月4日以前的租金，因为合同约定2020年4月5日，商贸公司应继续向我支付3个月的房屋租金。”
2020年5月4日，刘长玲通过微信通知商贸公司法定代表人白智艳称“今天如果收不到房租，不论任何理由。我们明天就换锁，押金不退，再交钱也不租给你了。因为你数次违反合同规定，不按时交房费。此次已超过一个月，我已提醒你很多次了。今天给你打电话，你故意不接。请回复我。”诉讼中，商贸公司称“收到了通知”。
2020年5月5日，商贸公司搬离涉案房屋，刘长玲于当日收回涉案房屋。诉讼中，经法院询问，商贸公司称“刘长玲说今天收不到房租，明天就换锁、押金也不退，也不租给我们了。我们在2020年5月4日至5月5日凌晨将房屋内的物品搬空，现在房屋内没有我们物品”。刘长玲称“2020年5月5日我向派出所报案，在民警到达现场后，我才经过商贸公司的同意，进行开锁后发现商贸公司已将所有物品搬离房屋，并未向我进行房屋交接。我2020年5月5日才将房屋收回。”
一审审理中，商贸公司、刘长玲确认：合同2020年5月5日解除；商贸公司于2020年6月18日将公司注册地址迁出涉案房屋所在地址。
另，刘长玲就主张的违约金构成作出以下说明：1.逾期支付租金的违约金89300元；2.提前退租违约金38000元；逾期将注册地址迁出或注销的违约金38000元，共计165300元。
一审法院认为：商贸公司与刘长玲签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
一、关于当事人就已付款项理解的争议。合同约定的付款方式为押二付三，且明确约定了付款期限，商贸公司作为付款义务人应当遵守。商贸公司履行前3期给付义务时，均存在逾期支付的违约行为。合同约定的款项就所对应租赁期间所表述的“3个月房屋租金”虽未列明具体期间，但合同约定的整体租赁期间及租金标准明确，能够认定各期付款所对应的租赁期间。商贸公司未于2020年4月5日支付最后3个月房屋租金，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。商贸公司就未按约定支付最后一期租金所作抗辩，没有合同及法律依据，法院不予采纳。
二、关于解除合同。租赁期间因承租人商贸公司存在的违约行为，致使合同中约定的出租人刘长玲单方解除合同的条件成就，刘长玲有权解除合同。刘长玲于2020年5月4日以微信方式通知商贸公司，具有解除合同的性质，产生合同解除的法律后果。诉讼中，当事人就合同解除的事实及解除时间无争议，且不违反法律规定，法院予以确认。
三、关于诉讼请求及反诉请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行。商贸公司要求刘长玲退还押金的主张，存在依据，法院予以支持。商贸公司之刘长玲存在违约行为的主张不能成立，对商贸公司要求刘长玲偿付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
涉案合同因刘长玲依据合同约定行使解除权而解除，现无证据证明商贸公司存在提前退租的违约行为，故对刘长玲要求商贸公司偿付提前退租违约金38000元的诉讼请求，法院不予支持。
商贸公司在租赁期间存在逾期支付租金的违约行为，且持续至合同解除之时，对刘长玲要求商贸公司偿付逾期支付租金违约金的主张，法院予以支持。商贸公司于2020年6月18日将注册地址迁出涉案房屋，不符合“合同终止后30日内”的约定，应按合同约定承担违约责任，对刘长玲要求商贸公司偿付逾期将注册地址迁出或注销违约金的主张，法院予以支持。
违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，其功能上以补偿性为主，惩罚性为辅。商贸公司虽有违约行为，但未造成刘长玲实际损失，故刘长玲主张“按月租金的10％（每天）”计算的逾期支付租金违约金及按押金计算逾期迁出注册地址的违约金过高，就该两项违约金，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定57000元。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。商贸公司对一审判决刘长玲、何某返还其押金38000元无异议，且刘长玲、何某并未上诉，本院对此不持异议，亦不再赘述。
商贸公司与刘长玲签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘长玲按照合同约定将涉案房屋交付给商贸公司，商贸公司应当按照合同约定支付租金。双方所签《北京市房屋租赁合同》对商贸公司应当支付押金、租金的时间及金额均有明确约定，现双方对商贸公司已支付押金、租金的时间及金额均无异议，可以认定商贸公司已支付的前3期租金均存在逾期行为。按照合同约定，商贸公司应于2020年4月5日支付最后1期3个月的租金，但商贸公司直至合同解除也未支付，已经构成违约。商贸公司所持其未逾期支付租金的主张明显与已查明事实不符，本院不予采信。
商贸公司主张即便其存在违约行为，程度也属显著轻微，不影响守约方合同目的实现，故刘长玲不享有合同解除权。本院对此认为，按时支付租金系承租人的主要合同义务，商贸公司延期1个月未支付租金，已构成违约，合同约定的解除条件成就。商贸公司主张其已经交纳押金，即使逾期支付租金，也并不会对合同目的产生影响。租赁合同中押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，包括但不限于按照约定使用租赁物、按时交纳租金等各项费用。承租人逾期支付租金时，除非当事人另有约定，押金并不能自动转为租金，故本院对商贸公司上述主张不予采信，一审法院认定刘长玲享有约定解除权并无不当。因双方均对合同解除的事实及解除时间无争议，本院对此不再赘述。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因商贸公司逾期支付租金构成违约，双方所签《北京市房屋租赁合同》解除。合同解除后商贸公司未按照约定于合同终止后30日内将注册地址迁出或注销，亦构成违约。刘长玲、何某有权要求商贸公司向其支付逾期支付租金及未及时迁出注册地址的违约金。一审法院综合考虑违约金的补偿性质、刘长玲的实际损失情况，兼顾合同履行情况、商贸公司违约程度等因素，认为刘长玲主张的违约金标准过高，酌情确定违约金数额为57000元，并无不当。现商贸公司主张其不应支付违约金，显无依据，本院不予采信。
综上所述，商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由北京朝日鑫业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判员白松
书记员刘荧
书记员韩铮
2021-05-18
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