长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）湘0102民初345号
原告：刘某某，男，1971年8月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：王利华，湖南三浦律师事务所律师。
被告：曹某，男，1988年2月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，确认了如下法律事实：
2019年6月27日，刘某某作为甲方将其名下位于湖南省长沙市芙蓉区××道××号××栋××号××商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方曹某，二人签订了《万科金域蓝湾商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定：双方确认，本合同项下该房屋的计租面积按建筑面积计算，本合同签订时建筑面积约为70.02平方米；本合同项下租赁期限为3个租约年，自2019年7月15日至2021年7月14日；租金按租赁面积计算，此租金为不含税价格，租金不包括物业费、装修管理费、能耗费，2019年7月15日至2021年7月14日的租金按86.28元／平方米的标准计租；乙方应按季度支付租金，乙方应于商铺交付时预付首期租金，其后的租金应于每个季度首月的20日之前支付；乙方需向甲方支付人民币20000元的履约保证金，该保证金在租金合同签署之日起5个工作日内支付。租赁保证金不是乙方预付的综合租金或物业费，不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的综合租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。乙方应在甲方抵扣后15个工作日内将租赁保证金差额补齐，逾期一天按逾期数额的向甲方支付违约金；因乙方延迟缴纳物业管理费，导致甲方代为支付并承担相关违约责任的，则甲方有权向乙方追偿该笔费用并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用；乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费或其他费用，不得被视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利；双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；乙方延迟缴纳本合同项下综合租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳综合租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。
曹某分别于2019年6月10日、7月1日、7月2日向刘某某微信转账5000元、20000元、13125元，总计38125元，该笔款项对应为2019年7月15日至2019年10月15日的房屋租金18125元及押金（履约保证金）20000元。后来曹某又支付了一个季度的租金，经刘某某确认，曹某自2020年1月15日起开始欠付租金，其于2020年3月7日、8月29日向刘某某支付了租金共计20000元。经刘某某与曹某双方确认，曹某于2020年9月11日搬离了涉案商铺，自2020年1月15日至2020年9月11日，曹某欠付的租金共计为6041元*7个月+6041元÷30天*28天-20000元=27925元，欠付的物业费共计为504.22元*8个月+504.22元÷30天*5天=4117元，物业费已由刘某某垫付。
另查明涉案商铺已于2020年10月1日对外出租。
后续经刘某某微信、电话、短信多方催要后，曹某仍未履行支付租金及其他费用的义务，刘某某遂向本院提起诉讼。
本院认为，刘某某与曹某的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。曹某作为房屋的承租人，拖欠刘某某租金及物业费的行为已经构成单方违约，故本院对刘某某要求曹某立即支付租金及物业费的诉讼请求予以支持。
对刘某某要求曹某支付迟延履行金的诉讼请求，本案中曹某于承租初期向刘某某缴纳了20000元履约保证金，该履约保证金因曹某违约，刘某某未予退还。履约保证金的性质是履约担保，履约保证金的规定起源于《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第二款“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”的规定，履约保证金具有违约金的性质，当事人在合同中同时约定履约保证金与违约金的，不能重复适用。依据双方租赁合同中的约定，因双方已解除合同，刘某某应当在履约保证金的范围内主张曹某的违约责任，而非另行主张延迟履行违约金。参照《最高人民法院关于印发<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>的通知》第11条规定的精神，结合曹某迟延交纳租金的时间、数额及刘某某于2020年10月1日将案涉房屋重新对外出租的情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌定原告刘某某因被告曹某违约造成的违约损失为10000元，曹某交纳的20000元履约保证金中余下的10000元应当折抵拖欠的租金。刘某某诉请的租金金额为27728元，故本院判定曹某仍需向刘某某支付截至2020年9月11日的房屋租金17728元。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曹某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付房屋租金17728元；
二、被告曹某于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付物业费4117元；
三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如曹某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2692元，因适用简易程序，减半收取1346元，由原告刘某某负担346元，被告曹某负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员黄显彬
法官助理官佳
书记员倪姗
2021-05-18
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