常德市武陵区人民法院
民事一审判决书
案由：物业服务合同纠纷
（2021）湘0702民初1919号
原告：佛山市中城物业管理有限公司常德分公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处竹根谭社区常德大道3980号。
负责人：何连华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑虎臣，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李某1，男，住湖南省常德市鼎城区。
被告：李某2，男，住湖南省常德市鼎城区。
本院经审理认定事实如下：
案外人常德东星投资有限公司（甲方、出租方，以下简称东星投资公司）、李某1（乙方、承租方）与中城物业公司（丙方、物业管理方）签订了《常德市东星家居广场房屋租赁合同》（编号为THFP2020S1/101/102/201/202/301/302），约定甲方将座落在常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场S1栋101、102、201、202、301、302号房屋出租给乙方使用，甲乙双方确认租赁房屋的建筑面积为372.48平方米，租赁期间为3年。物业管理费按建筑面积由丙方计收，每月人民币2元/平方米，即人民币745元/月；物业管理费包括公共设施维护费、公共清洁费、公共区域保安费等费用。租金、物业管理费遵循先交费后使用的原则，乙方须于约定的缴费日期前支付该期租金、物业管理费。合同第三条中对物业管理费交纳方式及期限约定为：第一期，交纳日期为2020年6月1日前，费用使用期为2020年10月1日至2021年3月31日，应交物业管理费为4470元；第二期，交纳日期为2021年4月1日，费用使用期为2021年4月1日至2021年6月30日，应交物业管理费为2235元（其后每3个月为一期，每3个月的物业管理费共为2235元）。合同第十条第三款约定，乙方未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及相关费用的，每逾期1日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金。逾期7日及以上…乙方应向甲方支付相当于剩余租期租金及物业管理费总额50%的违约金，甲方实际损失超出约定违约金数额的，乙方还应继续赔偿。合同第十三条约定，担保人对本合同乙方的全部合同义务向甲方承担连带保证责任，保证期限为任何义务履行期届满后2年，担保人李某2在该条款处签字捺印。合同落款处，东星投资公司在甲方处签字盖章，落款时间为2020年6月2日；李某1在乙方处签字捺印，落款时间为2020年5月28日；中城物业公司在丙方处盖章，未写明落款时间。
此外，东星投资公司（甲方）、李某1（乙方）、中城物业公司（丙方）和李某2（担保人）还签订了《履约协议书》。协议书载明甲、乙、丙三方于2020年5月28日签订了编号为2020S1/101/102/201/202/301/302号的商铺租赁合同…因乙方资金问题需延迟交纳商铺的租金和管理费等费用，三方协商达成该份协议。协议书第一条约定，…1.乙方将于2020年10月1日前支付合同期内部分首期租金及物业管理费共计30171元（其中物业管理费为2235元）；2.乙方将于2021年1月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元（其中物业管理费745元）；3.乙方将于2021年2月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元（其中物业管理费745元）；4.乙方将于2021年3月1日前支付合同期内剩余首期租金及物业管理费共计10057元（其中物业管理费745元）；…7.其他合同期内租赁费用按照合同约定按时、足额进行缴纳。协议书第三条约定若乙方无法按时缴费，甲、丙方有权要求担保人对乙方的全部合同义务向甲方承担连带保证责任。
2021年3月3日，中城物业公司、东星投资公司、案外人常德尚陶商业运营管理有限公司共同向李某1出具《催缴函》，载明请李某1于2021年3月15日17点前交纳应交却未交的租金、物业管理费。因李某1经书面催交仍未交纳物业费，故中城物业公司诉至本院，诉如前请。
庭审中，中城物业公司称李某1已交纳了第一期的部分物业费688元。因合同中约定的违约金较高，中城物业公司自愿调整为按年利率15.4%计算。
以上事实有《常德市东星家居广场房屋租赁合同》、《履约协议书》、《催缴函》、当事人的陈述及辩称意见等在卷佐证。
本院认为，案外人东星投资公司、李某1与中城物业公司签订的《常德市东星家居广场房屋租赁合同》及案外人东星投资公司、李某1、李某2与中城物业公司签订的《履约协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定履行。依照《常德市东星家居广场房屋租赁合同》约定李某1应在2020年6月1日前交纳第一期物业管理费4470元,但《履约协议书》中对第一期物业管理费的付款期限进行了重新约定。对于截至2021年3月31日李某1应支付的违约金，本院核算如下：1.2020年10月1日前应支付2235元，但李某1实际仅支付688元，故违约金为119元[(2235元-688元)×15.4%÷12个月×6个月]；2.2021年1月1日前应支付物业管理费745元，但李某1未交纳，故违约金为29元（745元×15.4%÷12个月×3个月）；3.2021年2月1日前应支付物业管理费745元，但李某1未交纳，故违约金为19元（745元×15.4%÷12个月×2个月）；4.2021年3月1日前应支付物业管理费745元，但李某1未交纳，故违约金为10元（745元×15.4%÷12个月×1个月）。综上，截至2021年3月31日，李某1应向中城物业公司支付物业管理费3782元及违约金177元（119元+29元+19元+10元），此后的违约金从2021年4月1日起按年利率15.4%的标准计算至清偿之日止。
关于合同解除，因案涉两份合同主体中均有案外人东星投资公司（甲方），故基于合同的相对性原则，对于中城物业公司请求在本案中解除《常德东星家居广场房屋租赁合同》及《履约协议书》的诉讼请求，本院不予支持。关于保证担保问题，因两份合同中均约定，如李某1违约，则保证人李某2应对案外人东星投资公司承担连带保证责任，故对于中城物业公司要求李某2向其承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对于中城物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。李某1经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李某1于本判决生效之日起五日内向佛山市中城物业管理有限公司常德分公司支付物业费3782元及违约金177元（此后的违约金以3782元为基数，从2021年4月1日起按年利率15.4%的标准计算至清偿之日止）；
二、驳回佛山市中城物业管理有限公司常德分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由李某1承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员张黎
法官助理吴佳颖
书记员张思滢
2021-05-19
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