山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房地产开发经营合同纠纷
（2021）晋05民终640号
上诉人（原审原告、反诉被告）：晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会，住所：晋城市城区凤台西街景西路266号碧春园小区，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：路某，该居委主任。
委托诉讼代理人：张某，山西昌世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐某，山西昌世律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，男，1958年5月23日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，男，1946年1月3日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。
二上诉人共同委托代理人：李某2，山西泽州律师事务所律师。
一审法院认定事实：2003年9月9日，晋城市建设局与原告凤西居委签订了《晋城市红星街西段回迁房修建协议书》，内容：经市长办公会议确定，凤西居委拆迁户安置地定为凤西广场西侧，由凤西居委负责回迁安置房建设，按各户回迁面积进行安置，安置房价格经有关部门审核后确定应不超过每平方米900元，经双方认定拆迁面积共计2357.22平方米。
2003年11月3日，原告凤西居委作为甲方、被告李某1、王某1成立的华润公司作为乙方，双方签订了《委托开发协议》，内容为：因红星街西段开通，被拆迁户回迁安置，市政府批准甲方在凤西广场附近修建住宅楼两栋，占地11亩，建筑面积10050㎡，甲方委托乙方进行开发建设，经双方协商订立以下协议：一、甲方提供工程建设用地，负责施工现场的三通一平，办理土地、规划、建设等手续，委托监理单位等。二、乙方负责开发建设的所有资金筹措，负责勘探、设计、施工、竣工验收、物业管理等所有房地产开发工作，负责附属配套建设，保证住宅楼供热、供电、供气、供水，通讯按时完成，并交纳有关费用，乙方承担全部工程建筑的费用，乙方负责房屋销售工作。三、乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清，在完成主体工程汇给甲方200万元，待全部完工决算后再付给甲方100万元。四、乙方在2004年9月底交住户房屋。五、房价暂定为每平方米1300元，如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方的土地款中扣除。六、出售房屋对象以本社区居民为主，价格要低于商品房价。七、合约签订后，乙方支付甲方保证金50万元，如不能按期交付房屋并完善相关手续，甲方全部扣除保证金。如按期完成，保证金抵作乙方支付甲方款项。甲方如不能按时完成三通一平，协调好施工周边的环境，造成工期延误，乙方不承担责任。
后凤西居委又召开居民代表会议，考虑到修建成本，将《委托开发协议》中约定的房价每平方米1300元修改为每平米1413元，同时确定回迁房每套房享有10平米的优惠价，超出部分按每平米1413元结算。即回迁户的回迁面积加优惠的10平方米享受安置房价格，超出部分按每平米1413元结算。
合同履行过程中，华润公司共计支付过原告2320996.81元。原、被告经过对账后确认，原告代华润公司垫付过水费等各项费用504725.8元。此外，原、被告对各自垫付的一些其他费用应由谁负担存有争议。
后原告与河南省广厦建设工程有限公司（现改名为沈丘华一建设工程有限公司，以下简称“河南广厦公司”）签订了《建设工程施工合同》，河南广厦公司作为案涉工程的施工方修建了两栋住宅楼，合同约定竣工日期为2005年5月10日。但河南广厦公司的工程款实际由华润公司支付。
根据原、被告均认可的案涉工程的规划平面图和竣工测量地形图，涉案工程实际总占地面积为0.7341h㎡（即11.01亩），实际总建筑面积是12600平方米，占地面积与规划一致，实际建筑面积比规划面积多2000余平方米。但对于占地面积，被告提出实际只占用了原告8亩土地，有占用了晋钢部分土地。
工程完工后，案涉工程安置了19户、21套回迁房，其余房屋由华润公司进行了销售。
另查明：2019年1月30日，华润公司曾向本院提起诉讼，要求原告支付两栋回迁楼售房款、商铺工程款、返还垫付资金等，该案经本院一审、晋城市中级人民法院二审后，判令原告支付华润公司回迁房售房款1806498元及垫付资金，驳回华润公司其他诉讼请求。同时判决确认回迁楼差价部分应在原告主张土地款时予以处理。
华润公司于2003年3月10日成立，2020年11月11日注销，股东自始都是李某1、王某1。华润公司注销时出具的清算报告载明：公司债权债务已清理完毕，如有其他经济纠纷及责任，均由原公司股东承担。
一审法院围绕以下焦点问题进行了论证：
（一）关于被告王某1是否需承担公司债务
一审法院认为，华润公司注销时的清算报告已载明：如有其他经济纠纷及责任，均由原公司股东承担。而且，被告李某1、王某1作为公司的股东、清算组成员，明知原告已将华润公司诉讼在案，审理过程中仍将公司注销，也应向原告承担赔偿责任。故被告王某1应承担华润公司的债务。至于王某1提出的其与李某1在股东会上约定由李某1负责公司全部债权债务，因该约定系内部约定，不能对抗债权人，对该辩解，不予支持。
（二）原告是否有权收取土地款
被告提出，《委托开发协议书》第三条约定的“乙方付给甲方土地款300万元，分两次付清”属于无效条款，原告要求土地款需以有权处分划拨土地为前提，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45、46条，划拨土地未经批准不得转让。《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。故被告认为据此要求土地款的合同约定无效，被告不应支付土地款。
一审法院认为，案涉工程是经政府部门同意，主要是为了解决回迁户安置而修建的，出售对象也主要是回迁户和本社区居民，这与面向社会不特定对象进行销售的房地产开发行为不同。而且，原告与华润公司签订的是委托开发合同，政府部门为解决原告辖区内有关居民的回迁安置问题，批准原告开发建设两栋住宅楼，后原告委托华润公司进行开发建设，不涉及土地使用权转让的问题。《委托开发协议书》约定的华润公司要向原告支付土地款300万元，实质是因房屋建成后，因华润公司负责房屋销售，华润公司要获取一定的利润，原告因而要求华润公司支付300万元。综上，一审法院认为，被告提出的相关法律规定不适用本案，《委托开发协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，原告有权要求被告支付土地款。
（三）土地款问题
对于土地款数额，被告提出，原告未按照合同约定向华润公司提供11亩土地，案涉工程占用原告土地只有8亩，相应土地款不应是300万元，应按比例核减。
一审法院认为，原、被告虽对原告实际提供土地面积存有争议，但案涉工程已按照协议完工，且实际建筑面积比委托开发协议约定面积、规划面积均要多，被告也完成了房屋出售，原、被告约定的土地款300万元实质更多的是基于房屋售卖的利润分配，故被告仍应向原告支付土地款300万元。
对于保证金，原告提出，被告逾期交付住宅楼、未按协议约定交纳供热、供气等配套设施费用，且至今住宅楼的土地证、房产证等手续仍未完善，被告构成违约，原告有权扣除保证金。对此，被告辩称，按照原告与施工方河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》，竣工日期是2005年5月10日，本案不能以《委托开发协议书》约定的2004年9月底作为交房日期；每平米1413元仅指土建等基本费用，并不包含暖气、煤气等入网费，这部分管网费是政府定价，应当额外收取，华润公司不存在多收；原告负责办理土地手续，因土地手续不全，导致房屋的其他手续无法办理，这一点过错不在被告；扣除保证金的请求已过诉讼时效。
一审法院认为，《委托开发协议书》约定，如华润公司不能按期交付房屋并完善相关手续，原告有权全部扣除保证金。关于诉讼时效，因双方完工后一直未结算，故原告的主张不超诉讼时效。本案中原告与华润公司约定的交房日期为2004年9月，原告与河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》中约定的竣工日期为2005年5月10日，但根据《委托开发协议书》约定负责施工是华润公司的义务，原告也陈述河南广厦公司是华润公司找的施工方，故本院认定《建设工程施工合同》中竣工日期的拟定与华润公司有关，对于延期交房，华润公司应承担一定责任。同时，根据晋城市中级人民法院（2020）晋05民终522号民事判决书，华润公司也存在一些违约行为，如收取住户的维修基金既未上交有关部门，也未退还给原告。同时，被告在履行完善相关手续义务中，如房产手续办理中也存在因原告负责的土地手续不完善而导致的障碍。综上，一审法院认定原、被告均应承担一定责任，酌情判令原告扣除25万元保证金。
对于被告尚欠原告多少土地款。原、被告均认可华润公司共计支付过原告2320996.81元以及原告代华润公司垫付过水费等各项费用504725.8元无异议。原、被告有争议的证据在以下两点：1、原告主张其代华润公司支付过8万元监理费，并提供了会计记账凭证及监理费票据。对此，被告不予认可，认为监理费应由原告承担。2、被告提供了变压器预算书一份，金额179190元，提出该费用应由原告负担。被告还主张其代替原告缴纳过部分罚款共计182980.3元，并提供了相应票据4支，票据上交款单位均为原告。对此，原告提出上述证据与本案无关，不是土地款。
一审法院认为，华润公司应向原告支付土地款300万元，但合同履行过程中，双方存在相互垫付款项的行为，应予折抵。对于监理费，按照《委托开发协议书》原告负责委托监理单位，故该8万元监理费应由原告负担。对于变压器款项，因被告仅提供了预算书，无法证明款项实际支出，不予支持。对于被告主张的代缴罚款，因相应票据上交款单位都显示为原告，故可以认定被告代原告缴纳过罚款182980.3元，此款项可折抵土地款。结合已付款、原告代被告垫付款项以及原告可扣除保证金25万元的情况，一审法院认定被告仍需向原告支付土地款1250748.69元。
（四）回迁楼差价问题
原告提出，合同约定“甲方如需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除”，该回迁用房是指其他居委的回迁户回迁到本居委，并非指本居委回迁居民，因而不存在原告向被告支付差价问题，而且原告已支付被告回迁面积房款2121498元，被告所获利益已经远超合同约定利益，故原告不应支付回迁差价。
一审法院认为，考虑到案涉工程住宅包含19户、21套回迁房安置以及其他社区居民的购买等，因回迁房安置政府定的价格低于房屋销售价格，故本院认定原、被告约定的“甲方如需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除”并非原告辩称情形，包括回迁房差价原告应向被告补足，从土地款中扣除。对于差价部分，原告提供了回迁结算单，根据回迁结算单可以看出存在未回迁面积情形，被告对此予以认可，所以差价部分的回迁面积不能按照拆迁面积2357平方米计算，应按照实际回迁面积加实际优惠面积之和进行计算，该部分面积为2242.68平方米，且回迁户实际是以每平米940元支付的价款，差额为每平米473元（1413元减去940元），差价部分总额为1060787.64元，原告应向被告支付。
对于原告主张的保全费及因实现诉请产生的其他费用，以及被告反诉主张的因实现诉请产生的其他费用，因双方均未提供相应证据，不予支持。
本院认为，涉案工程系经政府部门同意，为安置回迁户而修建，且双方签订的是委托开发合同，系凤西居委委托华润公司进行建设，并不涉及土地使用权转让的问题，不属于前述司法解释规定的情形。另外，双方虽约定为土地款，但从本案查明的事实看，实质更多的是基于房屋售卖的利润分配，该《委托开发协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。关于李某1、王某1所提凤西居委未按约定的亩数提供土地的理由，本院认为，双方达成的《委托开发协议书》并未约定华润公司付给凤西居委300万元土地款是依“11亩地”而确定的款项，且协议中约定建筑面积为10050平方米，而根据（2020）晋05民终552号生效判决确认的事实，实际修建的两栋住宅楼的建筑面积是12600平方米，其所修建的住宅楼的建筑面积并未少于约定的面积，即并未影响其售房所得利益。另其二人主张占用晋钢部分土地，但并未提供证据证明其向晋钢支付过该部分土地款，对其该上诉理由不予采纳，李某1、王某1应按协议约定向凤西居委支付该土地款。关于利息，因双方当事人未约定利息，亦未进行结算，对凤西居委关于利息的主张不予采纳。
（二）关于回迁楼差价问题
凤西居委认为，《委托开发协议》第三条第4款约定“如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除，”该条款内容涉及处分凤西居委的集体财产，按《村民组织法》规定应经村民会议或村民代表会议审议通过，但该内容并未经居委两委会议审议，应属无效条款。且该条款适用的是甲方如有其他居委居民回迁至本居委的外来回迁户，而非是指本居委19户回迁户，回迁面积房款不存在差价一说。李某1、王某1认为，凤西居委应按该条款约定将19户回迁户购房差价部分在土地款中扣除，且回迁结算表中的940元仅为价格基数，并非实际的回迁价格，对于差价补偿款中的实际回迁面积2032.68平方米应按照每平米900元计算，一审判决少计算了81307.2元。
本院认为，（2020）晋05民终552号生效判决对《委托开发协议》的效力已认定为有效，并对凤西居委提出的该协议未上两委会、协议系无效协议的主张进行了回应。该生效判决认为凤西居委的法定代表人古某对外签约的行为，应认定为履行职务的代表行为，协议成立并生效，且2004年凤西居委两委会议记录中多次提到李某1，古某也讲到“回迁楼在凤西广场建两栋楼，大公司没人干，所以和小来联系，让小来建二栋楼”，对凤西居委的主张未予支持。故关于该《委托开发协议》的效力问题本院不再赘述。
关于《委托开发协议》第三条第4款约定的“如甲方需回迁或关系用房差价部分在甲方土地款中扣除，”应如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，首先，该协议中的“甲方”是指凤西居委而非19户拆迁户，故不能将19户拆迁户视为“甲方”。其次，《委托开发协议》载明：因红星街西段开通，被拆迁户回迁安置，市政府批准甲方（凤西居委）在凤西广场附近修建住宅楼两栋…甲方特委托乙方（华润公司）进行开发建设…由该条款可见，凤西居委就是为了安置回迁居民才委托华润公司进行修建该住宅楼，回迁户理应不属于“需回迁”的范畴，“甲方需回迁”应是指除19户拆迁户以外的凤西居委其他居民。结合凤西居委2005年7月24日两委会议关于“回迁房研究，每套房只享受10平米优惠价，超出平方米按1413/㎡结算”的记录，说明回迁的每套房有享受优惠价的部分，超出的部分按1413元结算，并非回迁房所有的面积均按1413元来结算。据此《委托开发协议》第三条第4款的约定应是为了避免除回迁户以外的居民通过关系亦享受和回迁户同样的优惠政策而制定的条款。再者，如回迁户也按对外销售价格1413元结算，回迁户未获得任何回迁利益，不符合市场规则及拆迁常理。综上，上诉人凤西居委的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决凤西居委支付李某1、王某1回迁户购房差价不当，本院予以纠正。
（三）关于保证金问题
凤西居委认为，双方约定的交房时间为2004年9月，而李某1、王某1实际交房时间为2005年4月，按照双方委托开发协议中“逾期交付回迁住宅楼，凤西居委有权扣除全部保证金”的约定，凤西居委有权扣除全部保证金50万元。李某1、王某1认为逾期交房的主要原因系凤西居委的手续不全，被政府部门多次处罚，并因此多次停工，且李某1、王某1亦未向凤西居委交纳过保证金，不存在扣除的问题。
本院认为，《委托开发协议》第四条第1款约定：“合同签订后乙方（华润公司）支付甲方（凤西居委）保证金50万元，如不能按期交付房屋并完善相关手续，甲方全部扣除保证金。如按期完成，保证金抵作乙方支付甲方款项。”双方在协议中约定的交房日期为2004年9月，凤西居委当庭陈述涉案工程系在2005年4月完工，完工时间虽然晚于协议约定的时间，但在凤西居委与河南广厦公司签订的《建设工程施工合同》中约定的竣工日期为2005年5月10日，河南广厦公司虽系李某1方找的施工方，但《建设工程施工合同》系与凤西居委签订，该竣工日期系凤西居委作为委托方对《委托开发协议》中竣工时间的变更，而涉案工程亦未超过该竣工日期，按照协议的约定，保证金应抵作李某1、王某1的支付凤西居委的款项。一审判决认定双方均应承担一定责任，酌情判令凤西居委扣除25万元保证金不当，本院予以纠正。
（四）关于代缴罚款、变压器款项
关于代缴罚款问题。凤西居委认为李某1、王某1缴纳的182980.3元罚款系基于修建回迁楼而产生的，应当计入建造成本，应由其二人承担。本院认为，李某1、王某1提交的相应票据均载明交款单位为凤西居委，并非施工单位，一审据此认定该款项系代凤西居委缴纳并无不当，对凤西居委该上诉理由不予采纳。
关于变压器款项问题。李某1、王某1认为负责施工现场三通一平的是凤西居委，未安装变压器系凤西居委未做到三通一平，对于变压器凤西居委并未出资，其应承担该变压器款项。本院认为，协议约定凤西居委负责的是施工现场的三通一平，而根据国网山西省电力公司泽州县供电公司依据调查令提供的资料可知，华润公司向城郊电业局提交安装变压器申请的时间系2005年4月12日，而2005年4月系涉案工程完工时间，该变压器的安装应属协议约定的华润公司负责供电义务的范畴，对其二人该上诉理由不予采纳。
（五）关于一审适用法律的问题
李某1、王某1认为本案应适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，原审判决未予适用错误。本院认为，关于应否适用《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，本院在关于土地款问题的论理部分已经回应，不再赘述。关于应否适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，本案系凤西居委因被拆迁户回迁安置而委托华润公司进行开发建设，并非国有土地使用权出让和转让，一审未适用该条例无误，对其二人该上诉请求不予采纳。
（六）关于一审程序是否违法的问题。
李某1、王某1认为对于凤西居委主张的垫付款504725.8元的审理，超出了原告的诉讼请求，属于超范围审理。本院认为，本案中凤西居委主张的土地款和李某1、王某1主张的房款差价均系双方在履行协议过程中发生的纠纷，而双方在履行协议过程中亦存在互相支付及垫付款项的情况，凤西居委主张其代华润公司垫付款项系其行使抵销抗辩权，且双方对凤西居委代华润公司垫付的504725.8的数额均无异议，一审法院予以审理既符合一次性解决纠纷的原则，又可减少当事人的诉累，对其二人该上诉理由不予采纳。
李某1、王某1认为原审法院将土地款认定为利润款，当事人未对此质证、辩论，属程序违法。本院认为，一审法院在审理土地款过程中对土地款的性质进行认定，且系在双方质证、辩论的基础上进行认定，并未侵犯当事人的诉讼权利，对其二人该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人凤西居委的上诉请求部分成立；上诉人李某1、王某1的上诉请求部分成立。一审认定部分事实有误，本院予以纠正。依照依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初2759号民事判决；
二、李某1、王某1于本判决生效后一个月内支付晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会土地款1000748.69元；
三、驳回晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会的其他诉讼请求；
四、驳回李某1、王某1的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费20730元（晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会已预交），由晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担6923元，李某1、王某1负担13807元；一审反诉案件受理费8325元（李某1、王某1已预交），由李某1、王某1负担。二审案件受理费37278元（晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会预交18240元，李某1、王某1预交19038元），由晋城市城区南街街道办事处凤西居委居民委员会负担12845元，由李某1、王某1负担24433元。
本判决为终审判决。
审判长 周秋萍
审判员 李海霞
审判员 李然
书记员 刘艳妮
2021-05-21
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