长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）湘0102民初6716号
原告（反诉被告）：刘某，女，1997年3月6日出生，汉族，居民，住江西省南昌市青山湖区。
被告（反诉原告）：聂某，女，1985年2月19日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：文盘，湖南星河（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊中元，湖南星河（长沙）律师事务所实习律师。
根据本院采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以确认如下案件事实：
2020年5月，聂某与案外人首威公司签订《资产委托管理服务合同》及《授权委托书》，约定将芙蓉区八一路10号越界天佑大厦2211房屋的所有出租相关事宜授权给首威公司，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托权限自2020年5月至2025年5月止。2020年7月9日，刘某与首威公司签订《房屋租赁合同》，约定刘某承租芙蓉区八一路10号越界天佑大厦2211房屋，房屋租赁期限自2020年7月15日起至2021年7月15日止，房屋租金为每月1350元，押金为1350元，租金的付款方式为半年一付。此外，刘某与首威公司签订补充协议，约定住满两个月剩余房租及押金全额退还，合同约定双方违反租赁合同约定的，应向对方支付2个月的租金作为违约金。同日，原告向首威公司支付房屋租金及押金共计9450元。2020年8月6日，聂某至案涉房屋联系原告称其未收到首威公司支付的租金。聂某与刘某发现均被首威公司欺骗，各自报警处理。首威公司就案涉房屋租赁事宜涉嫌诈骗已被长沙市公安局雨花分局立案侦查。此后刘某与聂某就案涉房屋的租赁事宜进行协商。2020年8月31日，双方通过微信协商，若刘某同意2021年继续以每月1350元租金承租案涉房屋，聂某同意2020年9月至12月，刘某每月仅需支付400元的租金，后双方对此达成一致意见。2020年8月31日至2020年12月31日止，刘某共向聂某支付租金1600元、押金1350元。2020年12月15日，刘某告知聂某12月底或1月初就不再续租。12月16日，案涉房屋被断电，刘某于16日、17日共花费住宿费260元。2020年12月19日，刘某搬离案涉房屋，但未将案涉房屋钥匙交予聂某。2021年3月20日，聂某更换案涉房屋门锁，花费280元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，刘某与聂某之间的口头约定系双方真实意思表示，合法、有效。合同是否解除的问题，刘某已于2020年12月19日搬离案涉房屋，现聂某亦起诉要求解除，双方均无继续履行的意愿，对聂某要求解除与刘某之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租金退还的问题，刘某作为承租人，有义务按照双方的约定支付租金，聂某按约交付房屋后，直至2020年12月15日，该段期间的租金1400元，刘某应按约支付。2020年12月16日起至2020年12月31日止的租金，因案涉房屋被断电，导致刘某实际无法居住，对该段期间的房屋租金200元，聂某应予退还，故对刘某要求聂某退还1600元租金的诉讼请求，本院予以部分支持。押金1350元是否退还的问题。根据双方的约定，合同的租赁期限应自2020年9月1日起至2021年12月31日止，现刘某提前解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任，聂某对该押金有权予以没收，故对刘某要求返还1350元的诉讼请求本院不予支持。聂某诉请的换锁费280元亦因刘某的违约行为而产生，该项费用应由刘某支付。住宿费260元是否支持的问题，该费用的产生系基于聂某对案涉房屋断电导致刘某无法居住而产生，聂某作为出租人未能按照约定提供适宜居住的房屋已构成违约，应承担相应的违约责任，对刘某的该项诉讼请求本院予以支持。以上费用相抵扣，聂某还应支付刘某人民币180元。聂某诉请要求刘某支付自2021年1月至3月共4050元损失的问题，因聂某未提交相应的证据，对该项诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零八条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘某与被告聂某（反诉原告）之间的房屋租赁合同已解除；
二、被告（反诉原告）聂某在本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）刘某人民币180元；
三、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）聂某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告聂某负担；反诉费25元，由反诉被告刘某负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员周家
法官助理陈莹
书记员倪姗
2021-05-24
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