江苏省南通市中级人民法院
民事二审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2021）苏06民终1072号
上诉人（原审第三人）：钱某甲，女，1983年2月11日生，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：姜水英，上海英航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仇某甲，女，1937年12月17日生，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：徐燕，江苏海萌律师事务所律师。
原审被告：仇某乙，男，1964年10月15日生，住江苏省南通市海门区。
原审被告：陆某，女，1969年10月11日生，住江苏省南通市海门区。
委托诉讼代理人：徐友付，上海正源律师事务所律师。
原审第三人：姚某甲，女，1959年5月6日生，住四川省江油市。
原审第三人：姚某乙，女，1961年8月26日生，住江苏省启东市。
原审第三人：海门市沪海房地产发展公司，住所地海门经济技术开发区广州路999号。
法定代表人：陆新强，总经理。
委托诉讼代理人：潘婷，女，公司员工。
一审法院认定事实：仇某乙、陆某系夫妻关系，仇某甲系仇某乙、陆某姑母。仇某甲与姚某丁共育有三女，即大女儿姚某丙、二女儿姚某甲、三女儿姚某乙。大女儿姚某丙育有一女钱某甲。2010年3月2日，仇某乙因房屋拆迁选购安置房，与沪海公司签订了《商品房买卖合同》，约定沪海公司将海门市××花园第××幢××室、面积为104.78平方米的商品房一套（含××号车库，面积12.72平方米）出售给仇某乙。合同签订后双方履行了付款交房手续，但当时由于沪海公司的原因暂不具备产权过户条件。同日，仇某乙与姚某丙签订《公证书》一份，主要内容为：“定于2010年3月2日姚某丙以仇某乙名义买得一套房，面积为104.78㎡，车库为12.72㎡，其中房屋按每平方米1370元计算，车库按每平方米500元计算，加上代收费、装潢垃圾、封阳台、维修、物业管理费等共合计为134031.42元，姚某丙实际交款给仇某乙、陆某壹拾伍万伍仟元整，多付房款作为答谢！姚某丙为尽孝心，特将此房买给自己父母居住。父亲姚某丁、母亲仇某甲。姚某丁系仇某乙、陆某姑爹，仇某甲系仇某乙、陆某姑妈，同属亲戚关系，为了以后避免矛盾和不愉快事件发生，特立此据，作为公正。情况属实！”姚某丙、仇某乙、陆某在公证书中签字。姚某丙将案涉房屋款项汇入陆某账户后，仇某乙、陆某将商品房买卖合同及购房凭证等材料交付姚某丙。房屋交付并进行装修后，由仇某甲夫妻入住，姚某丙为照顾两老也常陪同居住。2017年1月2日，姚某丁因病死亡。2020年1月22日，姚某丙因病死亡。姚某丙丈夫钱某乙于2015年3月12日因病死亡。现案涉房屋已具备产权过户条件，因协商过户不成，仇某甲主张案涉房屋由仇某甲夫妇委托姚某丙购买，故提起诉讼。
一审庭审中，仇某甲申请追加姚某甲、姚某乙、钱某甲、沪海公司作为一审第三人参与诉讼；钱某甲以有独立请求权第三人身份向一审法院提交参加诉讼申请书，请求将房屋过户登记至其名下。
姚某甲向一审法院提交于2020年9月29日出具的放弃继承权声明书，载明：声明人姚某甲，女，1959年5月6日生，身份证号码×××，现住四川省成都市武侯区×××路××号××××××幢××单元××楼××号。我是被继承人姚某丁的二女儿，母亲是仇某甲，由于我父亲已去世，我自愿放弃我父亲在江苏省海门市××花园××幢××室的房产继承权，归我母亲继承，绝不反悔。特此声明，声明人：姚某甲。姚某乙向一审法院提交于2020年8月18日出具的放弃继承权申请书，载明：声明人姚某乙，女，1961年8月26日生，身份证号码×××，现住江苏省南通市启东市×××村××大队××组。我是被继承人姚某丁的三女儿，母亲是仇某甲，由于我父亲已去世，我自愿放弃我父亲（江苏省海门市××花园××栋××室）的房产继承权，归我母亲继承，绝不反悔。特此声明，声明人：姚某乙。
沪海公司对协助办理过户登记手续不持异议，但要求购房人缴纳相应的土地出让金、维修基金及过户所需的税费等。
本案一审讼争焦点：案涉房屋购买人是谁及购房权利义务由谁继受。
仇某甲为支持自己的主张除提供上述双方无异议的商品房买卖合同、公证书、发票、照片等证据外，提供了姚某丙的日记本，主张内有记录买房钱系父母的养老钱，以证明父母将钱款均交给姚某丙购买房屋。
仇某乙、陆某质证不予认可，仇某乙、陆某认可买房的系姚某丙，所有洽谈和付款、办理手续都是姚某丙，仅系姚某丙购买后让两老居住。
钱某甲质证：日记并未明确记载购房钱系父母的养老钱，日记也有记载买房钱款是自己的辛苦钱等内容。因母亲姚某丙将贵重物品都留在居住的房屋内，故仇某甲取得上述买房材料。这些材料与仇某乙、陆某的陈述一致，足于证明房屋系姚某丙购买，为尽孝心让父母居住。且姚某丙生前立有遗嘱，其所有财产均由钱某甲继承。钱某甲同意取得财产后，仍让仇某甲居住终老。钱某甲提供姚某丙自立遗嘱一份，主要内容为：立遗嘱人所拥有的全部财产包括但不限于坐落于上海市××路××弄××号××室中依法属于立遗嘱人的产权份额（即全部房产中的四分之一产权，不动产登记权证号：沪2017普字不动产权第00×××39号），在立遗嘱人去世后，由女儿钱某甲一人继承（不作为夫妻共同财产），他人不得干涉。姚某丙在遗嘱上签字捺印。落款时间为2020年1月17日。
仇某乙、陆某的质证意见，对遗嘱的真实性无法确认。
仇某甲的质证意见，对遗嘱的真实性无法确认，即使真实也没有明确说到案涉房屋，恰证明案涉房屋不是姚某丙的财产。
一审法院认证如下：姚某丙日记本及记载内容真实性无法确认，即使真实不能证明待证事实，不能对抗公证书、发票等其他证据的效力，一审法院不予采信。姚某丙遗嘱真实性也无法确认，即使真实也不能证明待证事实，本案讼争系房屋买卖合同的主体，非遗产继承，故该证据与本案缺乏关联，亦不予采信。
一审法院认为，仇某甲主张案涉房屋由其夫妻委托姚某丙向仇某乙、陆某购买，姚某丙所付钱款系仇某甲夫妻交付给姚某丙，但并无证据证明；仇某甲提交的证据公证书由姚某丙与仇某乙、陆某签订，案涉房款亦由姚某丙账户汇入陆某账户，仇某甲虽持有商品房买卖合同及购房凭证等材料，并不必然证明案涉房屋系其实际购买，故仇某甲所举证据不能达到证明目的，应承担举证不能的不利后果。相反，上述证据证明了由姚某丙出资并与仇某乙、陆某签订公证书，该公证书虽不是规范的房屋买卖合同，但就买卖标的、价款、付款方式、交付使用等都有约定，具备了买卖合同的主要要件，故该公证书实属房屋买卖合同；且就合同订立、履行的情况，与仇某乙、陆某所作陈述完全一致；姚某丙购买房屋让父母居住，自己照顾老人偶尔陪同居住，将购房材料留在屋中，现因病亡故材料为同屋居住的母亲持有，符合常情。因此，一审法院认定案涉房屋由姚某丙出资购买。故对仇某甲以实际购买人身份要求办理过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。
仇某乙与沪海公司签订的《商品房买卖合同》以及姚某丙与仇某乙、陆某签订的《公证书》是双方真实意思的一致表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同各方都已经履行了房屋款项和房屋占有的交接，目前就案涉房屋的权属登记尚未办理过户，现过户条件已具备，仇某乙、陆某应当协助姚某丙办理过户手续。双方没有约定房屋具备过户条件办理过户登记时所有规税费的负担，根据双方买卖的价格及购买安置房的交易惯例，一审法院确定所有的费用由买受人承担。
姚某丙与仇某乙、陆某签订买卖合同并已交付使用，但双方合同尚未全部履行完毕，房屋过户登记也尚未办理，根据《物权法》相关规定，不动产物权的取得自登记时发生效力。故仇某乙、陆某虽已交付房屋，姚某丙及仇某甲已对房屋进行装修入住，但并未发生物权变动的效力，即姚某丙尚未取得涉案房屋的所有权。且本案讼争的是房屋买卖合同，并非遗产继承，因此，钱某甲以姚某丙自书遗嘱“所有财产由其继承”为由要求将涉案房屋登记在其名下，一审法院难予支持。现姚某丙已经死亡，姚某丙第一顺位的法定继承人只有仇某甲和钱某甲，两人均要求合同继续履行，仇某乙、陆某也同意继续履行，仅要求给予拆迁政策上的补偿，法律也未规定此情形属合同终止履行的情形，故案涉房屋买卖合同继续履行，合同的权利、义务由其法定继承人即仇某甲和钱某甲继受。钱某甲主张之前的钱款全部由姚某丙支付，仇某甲另主张其对房屋进行装修投入，双方可在取得房屋权属后，另行协商分割，以确认各自的份额。协商不成的，可根据相关证据和之后履行相应义务的数额另行主张。
本院认为，本案自书遗嘱，既冠以“遗嘱”抬头，又包含遗嘱人签名和书写日期，满足法律规定的形式要件，内容上亦可体现遗嘱人对个人财产的处分意思，该遗嘱合法有效。仇某甲虽主张该遗嘱真实性无法确认，但未能提供相应证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。钱某甲一审中提供该遗嘱已经完成举证责任，仇某甲上诉认为钱某甲应当提供其他证据对遗嘱真实性予以佐证，于法无据，本院不予采纳。该遗嘱处分的财产范围为“立遗嘱人所拥有的全部财产”，内容具体明确，包含了姚某丙生前所享有的案涉房屋买卖合同关系中的债权，故按照遗嘱，案涉合同的权利义务应当由钱某甲继承。本案虽系房屋买卖合同纠纷，在原购买人去世的情况下，合同继续履行必然涉及到合同权利义务的继承，一审法院以本案并非遗产继承为由对自书遗嘱未予理涉，但同时又按照法定继承处理，适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上，钱某甲的上诉理由成立。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国继承法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3355号民事判决；
二、海门市沪海房地产发展公司于本判决生效之日起十日内将海门区××花园第××幢××室（附属设施：××号车库）产权过户登记至仇某乙、陆某名下；产权过户登记过程中的一切税费由钱某甲负担；
三、仇某乙、陆某在海门市××花园第××幢××室（附属设施：××号车库）产权过户后的十日内将该产权过户登记至钱某甲名下，由此产生的一切税费由钱某甲负担；
四、驳回仇某甲的诉讼请求。
一审案件受理费3400元、保全费1320元，合计4720元；二审案件受理费3400元，均由仇某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长吕敏
审判员季建波
审判员胡皓
书记员陈嘉怡
2021-05-25
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
