山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）晋05民终630号
上诉人（原审被告）：冯某，男，汉族，1963年5月31日生，晋城市人，现住晋城市。
委托诉讼代理人：魏某，北京市都城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段某，男，汉族，1958年4月23日生，晋城市人，现住晋城市。
委托诉讼代理人：李某，山西晋卓律师事务所律师。
一审法院认定事实：被告冯某（乙方）与案外人普海波（甲方）签订有《房屋租赁合同》，合同约定“甲方同意将位于古矿西区门面房出租给乙方使用。租赁期限壹年，自2020年元月1日至2020年12月31日止。房屋租金40000元。”2020年8月6日，被告将该房屋转租且转让给原告段某，口头约定房费及转让费共计45000元。原告方于2020年8月5、6日共计向被告冯某的代办人王白芸共计支付了该笔45000元的租金及转让费。冯某及其代办人王白芸向段某出具收据“今收到房费及转让费45000元，转让以后一切事宜都由现租户与房东协商解决”。2020年8月中下旬，原告多次向被告要求退房、退款，被告拒绝。2020年10月23日，原告段某以冯某为被告诉至本院，要求撤销原、被告之间的房屋租赁合同并要求返还租金及利息。后原告撤诉，一审法院予以准许后，2021年1月7日，原告再次诉至一审法院。
一审法院认为，被告冯某将其承租的房屋转租给原告段某，双方为口头约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案证据可以证明该涉案房屋未取得建设工程规划许可证。故原告请求确认原、被告之间的口头协议无效，一审法院予以支持。本案中，原、被告双方订立口头协议后，仅一周的时间，原告即被告知其所承租的店铺即将被拆除，其继续履行合同对于原告明显不公平，故原告要求被告退房退租即解除合同，系其主动挽回损失的行为。根据本案证据，从原、被告双方建立转租关系至该公告发出，仅距离一周时间。另外，结合本案中普海波在公安机关的询问笔录，一审法院有理由相信被告在转租前已获取了该房屋有可能被拆除的部分信息。故基于公平原则和诚实信用原则，以及民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还的相关规定，原告要求被告返还转让费及租金45000元，一审法院予以支持。被告认为该转租协议已经履行完毕，原告不具有诉的必要性，故主张驳回原告起诉。一审法院认为，原告在发现该房屋即将被拆迁后及时要求被告退租，又通过诉讼的方式请求撤销双方之间的协议，系主动减少损失。且也无证据证明原告实际使用涉案房屋，被告出示的原告转租该店面的相关证据，原告主张系退租遭到被告拒绝的情况挽回损失的行为，因此并不能认定为原告实际利用了该房屋，且被告也不能证明原告因客观上占用该房屋取得有收益。故被告的主张，一审法院不予采纳。关于利息，合同自始无效，故原告请求被告自2020年8月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告段某与被告冯某之间的口头转租及转让协议无效。二、被告冯某于本判决生效后十日内返还原告段某租金及转让费45000元，并自2020年8月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。本诉案件受理费940元，减半收取计470元，由被告冯某负担。
二审中，上诉人新提交裁判文书2份：1、最高人民法院（2019）最高法民申4635号民事裁定书；2、山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民终3441号民事判决书，上述2份证据欲证实：对于双方实际履行完毕的合同，任一方就该合同效力提请法院确认时，无论是主张合同有效或无效，均应参照该2份裁判文书的审判意见从程序上裁定予以驳回。被上诉人质证意见：对证据的真实性无异议，但认为最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书所涉及的案情与本案不同，对本案不具有参考意义；而运城中院（2019）晋08民终3441号民事判决书中一审虽未支持合同无效的主张，但是二审法院却直接依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定合同无效，且即使援引该一审法院的观点，本案因为案涉房屋未经规划批准，产生被拆除的风险，也符合合同无效的情形。因此，上诉人提供的该判决书可以援引来确认本案所涉合同无效。本院认为，被上诉人对2份裁判文书的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但最高院（2019）最高法民申4635号民事裁定书所涉及的案情与本案不同，而运城中院（2019）晋08民终3441号民事判决书并非最高院指导案例，对本案均不具有指导意义，故本院对上述证据的证明目的不予采纳。
审判长 周秋萍
审判员 李海霞
审判员 李然
法官助理 李怡鹏
书记员 任雅茹
2021-05-26
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