深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2020）粤0307民初30862号
原告：深圳市某某有限公司，住所地深圳市福田区
法定代表人：毛某某，系该公司总经理。
委托代理人：李某某,女,汉族,身份证住址湖北省钟祥市。
被告：何某某，女，汉族，住址贵州省湄潭县。
经审理查明：2019年8月5日，原、被告办理了房屋租赁登记备案手续，登记租赁期限为2019年8月2日至2027年7月17日。
2019年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将龙岗区某某号房屋出租给原告使用，租金期限自2019年8月7日至2030年1月6日，免租期2019年8月7日至2020年1月6日，原告于2019年8月31日前一次性支付十年的租金，共计130000元；若被告出现违约行为，原告有权解除合同并要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起止本合同租赁期截止之日的租金）及利息（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止）、要求被告赔偿原告所遭受的装修损失（以每套房屋固定装修费用为基数，按照每年10%的折旧率计算）、要求被告支付违约金为租金总额的20%、要求被告赔偿因违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。合同附件《承诺书》中，被告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。
原告向被告分别于2019年8月8日转账8万元，8月9日转账5万元。
2019年7月19日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司某某支行。2020年4月9日涉案房屋被福田区人民法院查封。2020年12月8日，福田区人民法院发出（2020）粤0304执32737号《公告》，（2020）粤0304民初26099号民事判决已经生效，被告何某某应向孔某某偿还借款本金及利息，孔某某申请何某某偿付人民币35767.56元及利息，福田法院拟处分涉案房产以清偿债务，福田法院责令何某某及居住在涉案房屋的所有人员在公告张贴之日起十五日内迁出。原告当庭确认，涉案房屋一直由原告的租客在使用，福田法院未指定原告搬迁时间。截止到判决之日，原告一直未搬迁。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋租赁合同、房产证、租赁凭证、不动产查询记录、公告、银行回单等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于解除合同，被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，而《房屋租赁合同》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉求，本院依法予以支持。
关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《房屋租赁合同》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金，并支付按月利率2%的标准自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息，同时向原告支付租金总额20%的违约金。但双方约定的利息及违约金总额超出法律规定的标准，故本院依法予以调整，酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，向原告支付自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息，至于违约金，则不再重复支持。原告自2019年8月7日接手涉案房屋，免租期自2019年8月7日至2020年1月6日，原告依法应支付2020年1月7日至返还房屋之日的租金。因双方约定十年租金总额为130000元，故每天租金为35.62元，截止至2021年5月27日，原告使用的计租日期共计506天，即已用租金为18023.72元（35.62*506），剩余租金总额为111976.28元。截止至2021年5月27日，原告确认尚未搬离涉案房屋，故被告返还原告的剩余租金应按每日35.62元的标准扣除2021年5月28日之后直至搬离之日止的租金，原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效率的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市某某有限公司与被告何某某于2019年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月27日解除；
二、被告何某某于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某有限公司返还剩余租金111976.28元（按每日35.62元的标准扣除2021年5月28日至实际搬离之日的租金）；
三、被告何某某于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某有限公司支付租金利息（以第二项判决实际返还租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍，即年利率15.4%计算，自2019年8月9日起计算至款项返还完毕之日止）；
四、驳回原告深圳市某某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3944.3元、保全费1291.48元，共计5235.78元（原告均已预交），由原告负担1235.78元，由被告负担4000元。原告已预交的4000元，由本院予以退回，被告应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费4000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员王晓蓉
书记员杨雅倩
2021-05-27
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