泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：物业服务合同纠纷
（2021）鲁0911民初2723号
原告：金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司，住所地：山东省泰安市岱岳区石腊河东路北段G4-1号楼。
法定代表人：吴俊，任经理。
委托诉讼代理人：吴峰义，系该公司员工。
被告：张某，男，1973年9月12日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
本院经审理认定事实如下：因被告未到庭，也未提交书面答辩状，本院根据原告陈述及原告所举证据对原告主张的下列事实予以确认。金科物业服务集团有限公司，2020年5月28日变更名称为金科智慧服务集团股份有限公司，原告系该公司的泰安分公司，是2017年5月15日成立的其他股份有限公司分公司（非上市），经营范围包括：物业管理；停车场服务……等。2015年6月11日，海大公司与被告张某签订《商品房预售合同》一份，被告张某购买该公司开发的位于泰安市以北海尔桃花源第13号楼（地上4层，地下1层）1单元3-4层302号房商品房，预测建筑面积133.37平方米（实际面积为139.74平方米）。2017年8月18日，泰安市房产管理局批复文件载明：同意泰安海大房地产开发有限公司以协议方式选聘金科桃花源项目的物业服务企业，按照《物业管理条例》规定，开展前期物业管理。同日，金科物业服务集团有限公司泰安分公司作为乙方与甲方海大公司签订《前期物业服务合同》，小区物业类型为非普通住宅，由乙方对泰安桃花源项目提供前期物业管理服务事宜，合同期限至业主委员会成立之日止。物业管理服务费由业主按其物业的建筑面积交纳（含纳入房产证面积的储藏室、地下室或独立车库），其中无电梯别墅物业服务费标准为每月每平方米3.05元。乙方向物业买受人收取的物业服务费是按照房屋买卖合同规定的交付日期起计算，如果业主要求提前接房，物业费按照实际的交付时间起交纳。物业买受人办理入住手续时，预交一年的物业服务费。2017年8月12日，被告向原告申请装修入住并在装修审批表上签名确认，并向原告缴纳装修保证金6000元。原告称其公司自2017年5月10日起就已经实际入驻涉案小区并提供前期物业服务，在其公司入驻前该小区由另一家物业公司管理，双方交接时存有部分物业费，抵扣了业主2017年5月10日至2017年10月30日的部分物业费，因被告未缴纳物业费，原告用被告缴纳的装修保证金6000元抵顶了自被告入住至2018年12月31日的物业费。庭审中原告对于2017年6月1日至2017年10月31日的部分物业费暂不主张，只要求被告支付自2019年1月1日起至2021年1月31日止共计25个月的物业费10655元。以上物业费经原告通过手机短信、EMS邮寄、上门张贴等方式多次向被告催要，被告至今未予支付。为此，原告诉至法院。
另查明，涉案小区住户入住率较低，按照相关规定，小区应达到住户入驻比例或入住面积50%以上才具备成立业主委员会的条件，因此原告按照《前期物业服务合同》约定至今一直在被告所在小区从事物业管理、服务等，并积极处理包括被告在内的业主反映的问题，其中被告自2018年3月1日起多次电话联系原告解决问题，包括更换密码锁、跳闸、楼道内灯不亮、楼道内有乳胶漆等，原告均及时指派人员进行了处理。
本院认为，海大公司作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》，海大公司与被告张某签订的《商品房预售合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容和形式均符合有关法律规定，均属有效合同，本院予以确认。我国法律明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与海大公司签订《前期物业服务合同》后，依约履行了提供物业服务的合同义务，被告所购房屋也已报备原告进行装修，装修完毕后已实际在该小区入住，其缴纳的装修保证金6000元也已按服务合同约定标准抵顶了至2018年12月31日的物业费，对抵顶物业费被告也未向原告提出异议，原告至今一直在涉案小区从事物业管理服务，被告作为入住业主也多次向原告反映问题且均得到了处理，以上足可证实被告对原告所提供服务及收费标准的认可，并有原告在小区内提供物业服务的照片、业主报事单相佐证，以上事实清楚，证据充分，本院予以确认。现被告未及时缴纳自2019年1月1日至2021年1月31日的物业管理服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告向被告主张以上期间的物业费10655元，符合物业合同约定，也不违反相关法律规定，本院予以支持。原告原要求被告支付物业服务费12786元，庭审中对其余部分暂不主张，系行使其自身合法权利，也未损害被告的合法权益，本院不予干涉。被告张某经本院合法传唤未到庭，视为其自动放弃答辩及质证的相关诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张某于本判决生效之日起七日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司物业服务费10655元。
二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，减半收取60元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员齐松涛
法官助理高群
书记员殷祥梅
2021-04-21
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
