深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2020）粤0307民初26838号
原告张某，女，汉族，身份证住址深圳市龙岗区）5号楼804。
委托代理人田某，广东朗迪律师事务所律师。
委托代理人高某某，广东朗迪律师事务所律师。
被告某某深圳房地产开发有限公司，住所深圳市龙岗区
法定代表人:曾某某。
第三人中国某某资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区
负责人：王某。
第三人张某某，男，汉族，身份证住址深圳市龙岗区楼系原告的父亲。
经审理查明，2018年11月26日，原告作为买方，被告某某公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产认购书》（以下简称“《认购书》”），约定由原告认购被告某某公司美地里园项目第某某A单元房产，用途为住宅，套内建筑面积257.07㎡。总价款14112525元。付款方式为向银行借款方式付款。签订认购书时支付定金100万元，签订正式的房地产买卖合同后，定金自动转为购房款的一部分。认购书第五条约定，“自本认购书签订之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售”。原告主张，双方约定的案涉房屋实际交易价格为1880万元，受房屋备案登记价格限制，双方就案涉房屋的价款约定仅在《认购书》中体现14112525元，对于超出《认购书》约定价款部分的金额4687475元，已由原告以“投资收益款”的名义转入被告指定的案外人深圳市顺应物流供应链有限公司账户。
2018年11月24日，某某公司出具收到该款项的《收款收据》，缴款事由为“今收到美地里园某某A单元定金100万元”，某某公司向原告出具的另外三份《收款收据》显示，2018年12月7日，某某公司收到第三人张某某支付款项200万元，2019年1月10日，某某公司收到张某某款项2687475元，上述两张收款收据的交款事由均为“投资收益款”；2018年12月28日，某某公司收到张某某款项3242525元，交款事由为“美地里园某某A户型购房款”。原告主张，相关款项系由其父亲，也即本案第三人张某某代为向某某公司支付。
原告提交的《个人购房贷款承诺函》（编号：深农银【龙岗】个函【2019】0287号）显示，原告张某与第三人张某某作为共同借款申请人（购房人），向中国农业银行深圳龙岗支行申请购房贷款用于向某某公司(售房人)支付购房款项，贷款总额987万元，贷款发放方式：在购房人与售房人所交易房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与贷款行收执之后，贷款行承诺向借款人发放贷款。
原告主张，该贷款申请事项已获审批，但未放款，原告事后得知，系因案涉房屋的房产证已由被告向某某公司设定抵押，且已被法院查封，某某公司亦无法协调某某公司注销抵押登记，无法从某某公司取得公章办理资金监管手续，故相关手续均未办理。
原告提供原告父亲即本案第三人张某某与被告员工曾维尚等人的微信聊天记录显示，2019年4月29日，“某某劳经理”向原告发送微信消息称“张总...该物业溢价款4687475元...张总若认可，则可与我司签一份相关协议”，第三人回复“可以”。2019年8月27日，“某某曾维尚助理”向第三人发送消息称“...因该套房产此前抵押给某某公司，现我司向某某公司申请解押办理产权过户时，某某因为与我司债权问题未能审核通过...”。
被告某某公司与第三人某某公司相关诉争在本院以及深圳市中级人民法院已经一审及二审审理终结，在已发生法律效力的相关同类案件判决已审理查明的事实中，某某公司与某某公司均确认在案涉认购书签订时，某某公司的公章由某某公司与某某公司共管，某某公司在认购书上盖章已经某某公司同意。
另查，涉案房产登记所有权人为某某公司，于2018年7月11日办理抵押登记，抵押权人为某某公司，抵押总标的为1.4亿，案涉房产为抵押物之一。目前案涉房产尚未交付。除了某某公司设定的抵押权及本案诉讼保全查封之外，还有（2019）粤03民初2362号案件的查封，此外涉案房产目前不存在其他权利限制。某某公司确认（2019）粤03民初2362号系该公司申请法院查封。
裁决结果
本院认为，被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，被告在本院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为被告对相关权利的放弃。
双方当事人签订的《深圳市房地产认购书》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。《认购书》对案涉房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式等作了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，双方在《认购书》的履行过程中，因购房款资金监管等问题进行协商，同时某某公司除收取原告支付的定金100万元外，还指示原告支付了部分购房款，共计893万元，该认购书应属本约合同。
案涉房产在涉案认购书及补充协议签订之前已设定抵押，某某公司作为抵押权人同意原、被告签订认购书，其对案涉房产的抵押权随之丧失，但对于涉案合同价款仍享有优先受偿权。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中某人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中某人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告某某深圳房地产开发有限公司继续履行与原告张某签订的《深圳市房地产认购书》；
二、原告张某于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国某某资产管理股份有限公司深圳市分公司支付剩余购房款人民币987万元；
三、第三人中国某某资产管理股份有限公司深圳市分公司和被告某某深圳房地产开发有限公司应于原告张某付清剩余房款之日起三十日内配合原告张某办理注销位于深圳市龙岗区房产（粤（2017）深圳市不动产权第0039821号）的抵押权登记手续，并配合张某将深圳市龙岗区房产（粤（2017）深圳市不动产权第0039821号）转移登记到张某名下，过户费用由各方依法承担。
案件受理费134600元，保全费5000元，均由被告某某深圳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员赵坤东
书记员吴建创
2021-04-23
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