内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民事二审判决书
案由：合同纠纷
（2021）内25民终331号
上诉人（原审原告）：魏某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（原审被告）：内蒙古金河房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：白某，内蒙古合志律师事务所律师。
一审法院认定事实：2013年10月19日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于锡林浩特市××区，110.96平方米，房价：354850.00元。2014年5月16日，被告向原告交付该房屋，并于2019年2月9日办理完房屋产权证。双方在《商品房买卖合同》第十二条第2款第1项约定：由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种......甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金。一审法院认为，合同当事人应当秉持诚信，恪守承诺。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第2款第1项，即“由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种......甲方应按房屋价款的0%向乙方支付违约金”，上述条款系双方当事人自愿达成的内容，该约定对双方具有约束力，因此，原告主张的诉求不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告魏某的诉讼请求。案件受理费942.00元，由原告魏某负担。
本院认为，上诉人魏某与被上诉人金河公司签订的《商品房买卖合同》第十二条中关于逾期办理商品房权属登记约定违约金为0%的条款属于无效条款，因双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是由金河公司预先拟定的。合同中除关于房屋的位置、面积、价款、付款方式等内容为双方之间协商的约定之外，其余条款均与金河公司与其他购买该小区房屋的购房人签订合同使用的条款相同，已构成重复使用。且双方在签订合同时，购房人与金河公司在办理房屋权属证书的程序、时间、信息知悉等方面明显具有不平等性，对于何时办理房屋权属证书、如何支付逾期办证的违约金等这类内容并无协商的可能性，故该条款属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款。《商品房买卖合同》第十二条第二款约定如由于金河公司的原因未在约定期限内办结房屋权属转移登记的按房屋价款的0%支付违约金，该约定免除了金河公司逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，房地产开发企业负有协助商品房购买人办理房屋权属证书的义务，本案双方签订的合同中也明确约定了“下列第3种期限（即商品房交付使用后720个工作日）内，办结房屋权属转移登记”。案涉房屋交付使用时间为2014年5月16日，按照双方合同约定，金河公司应于之后720个工作日内即2017年3月30日前为上诉人办理房屋权属证书，而案涉房屋实际出证日期为2020年7月16日，金河公司逾期办理，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，上诉人并未提供因金河公司逾期办理房屋权属证书而为其造成损失的证据，依据上述法律规定和案涉小区房屋的交付及办证情况，鉴于涉案交易房屋已实际交付上诉人使用并已办理房屋权属证书，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照实际违约时长且不超过3年为期限，以交易房屋总价款354850元的贷款利息为标准计算违约金。对于魏某的诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，魏某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2020）内2502民初3993号民事判决；
二、确认上诉人魏某与被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第12条第2款第1项中“甲方应按房屋价款的0％向乙方支付违约金”之约定无效；
三、被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付上诉人魏某逾期办理房屋产权证书违约金（以354850元为基数，自2017年7月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年7月16日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；
四、驳回上诉人魏某其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费942元，二审案件受理费1884元，均由被上诉人内蒙古金河房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡丽莉
审判员吴春林
审判员代玲玲
书记员包媛媛
2021-04-23
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