湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
案由：所有权确认纠纷
（2021）鄂01民终2185号
上诉人（原审被告）：张某1，女，1982年7月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。
上诉人（原审被告）：张某2，女，1985年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。
被上诉人（原审原告）：熊某，男，1973年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
原审第三人：陈某，女，1988年7月5日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。
原审第三人：武汉博大天诚置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区庙山开发区中州路华润电力公司大楼。
原审第三人：陈某枝，女，1976年2月18日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市江夏区，现住湖北省武汉市洪山区。
原审第三人：富登小额贷款（湖北）有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道568号。
一审法院认定事实：2016年5月25日，熊某与博大天诚公司签订《武汉商品房认购书》，约定：熊某认购武汉市南湖星光时代第25层1至14号房屋（共14套）。同日，熊某通过工商银行向博大天诚公司转账支付购房定金70万元。博大天诚公司出具收据一张，收款单位为熊某，收款事由为南湖星光时代2501-2514定金。2016年6月30日，熊某通过工商银行向博大天诚公司支付了部分购房款1,990,690元。
2016年8月26日9时，熊某通过工商银行向陈某转账1,893,650元，同日11时11分张某2通过平安银行分三次向博大天诚公司转账500,000元、500,000元、260,700元，用于支付所购房屋首付款，张某2自认上述三次转账共计1,260,700元是由陈某转账给她的。同日11时14分，陈某通过银行向博大天诚公司转账632,950元，用于支付所购房屋首付款。
2016年10月18日，熊某（乙方）、张某2（乙方）、陈某（乙方）与博大天诚公司（甲方）签订《协议》，约定：熊某、张某2、陈某在南湖星光时代购买写字楼，具体如下：张某2购买的星光时代2501号、2502号，贷款金额126万元，熊某购买的星光时代2504号、2505号、2506号、2507号，贷款金额289万元，陈某购买的星光时代2503号，贷款金额63万元。因甲方所开发星光时代写字楼授信银行无法满足乙方分期需求导致乙方及其员工所购写字楼需要全款支付，经协商达成如下：1、乙方及其员工按甲方要求全款购买星光时代25楼1-7号房屋，8-14号房屋保留前期价格（13,000元/㎡）至2016年10月28日。2016年10月28日后8-14号房甲方有权另行销售；2、在星光时代25楼1-7号全款付清后，甲方配合乙方在房地局办理变更手续，乙方指定将25楼1-7号房买受人变更为“武汉炎明商业管理有限公司”。变更期间乙方不承担变更费用，乙方需配合甲方提供办理变更所需资料。甲方确保50个工作日完成。《协议》尾部有熊某、张某2、陈某签字及博大天诚公司捺印。
2016年10月19日，熊某与陈某枝签订《委托付款说明》，约定：2016年10月19日，熊某委托陈某枝代为向张某2转款1,260,000元（代付星光时代写字楼2501、2502房款）。同日13时18分，陈某枝通过工商银行向张某2转账1,260,000元。同日13时30分，张某2通过平安银行分三次向博大天诚公司转账500,000元、500,000元、260,000元。同日13时13分，陈某通过建设银行向博大天诚公司转账280,000元，同日13时12分，熊某通过工商银行向博大天诚公司转账2,890,000元。同日，博大天诚公司向熊某出具了收据，收款单位为熊某，收款金额为4,430,000元，收款事由为：南湖星光时代2501-2507房款。
2016年10月21日，熊某（乙方、借款人）与张某2（甲方、出借人）、鑫海林公司（丙方、担保人）签订了《借款合同》，约定：1、甲方向乙方出借2,590,000元；2、借款期限为2016年10月21日起至2017年10月21日止共计12个月；3、借款月利率为1.4%，即本合同项下借款每月利息为36,260元。
2016年10月28日博大天诚公司交房后，熊某对该七套房屋进行了装修，2016年12月，熊某交纳了七套房屋从2016年10月27日起至2017年12月29日的物业管理费、水电费。2017年12月28日，明焱盛兴公司与案外人巢之安公司签订《房屋租赁合同》，约定巢之安公司承租涉案七套房屋。
2016年12月3日，张某1与博大天诚公司签订两份《武汉市商品房买卖合同》，约定：博大天诚公司将涉案的2501号、2502号出售给张某1。2008年4月，博大天诚公司向武汉市洪山区不动产权局出具《遗失具结书》，载明：博大天诚公司（张某1）因个人原因，保管不善，遗失《不动产权属证明》，证书编号为鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0023079号，房屋坐落为洪山区文荟街××南湖星光时代2501号房。2018年4月，张某1办理了2501号、2502号不动产权证，权利人登记为张某1。2018年11月，张某1与巢之安公司签订《星光时代写字楼房屋租赁合同》，租赁期限一年。
2017年5月26日，张某2向鑫海林公司提交《付款申请单》，载明：办证明焱盛兴及其他办公楼的权属、面积多退少补部份差额。由张某2办理。金额6,000元。经办人为张某2。领导批示为熊某。同日，陈某枝通过招商银行向张某2转账6,000元。同日，张某2通过银行转账支付了5,980元，并代领2501号-2507号房屋发票，在《南湖星光时代实测面积发票签收表》上签字为张某2（代）。
2017年8月，2504号、2505号、2506号、2507号四套房屋办理不动产权证，权利人均为明焱盛兴公司。
2019年7月，博大天诚公司向一审法院提出对张某1向洪山区不动产权局提交的《遗失具结书》上加盖的博大天诚公司印章真实性进行司法鉴定。2019年8月21日，湖北中真司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《遗失具结书》印文与《营业执照》印文是同一枚印章盖印形成的印文。
一审法院另查明，2013年6月，张某2与鑫海林公司签订《劳动合同》，约定合同期为2013年6月30日至2016年6月29日，职务为投资部副总经理。2017年8月张某2离职。
鑫海林公司成立于2004年8月6日，法定代表人熊某，股东为瞿莉琼、熊某。
明焱盛兴公司成立于2016年10月26日，法定代表人李婷，股东为徐景文、瞿登奎、高斌。
一审法院认为，本案的争议焦点为熊某通过陈某、陈某枝向张某2转账的款项的用途是偿还欠款还是借名买房。一审法院认为，首先，熊某在通过陈某转账之后，陈某枝转账之前，与博大天诚公司、张某2、陈某四方签订过《协议》，该《协议》是各方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《协议》明确约定2501-2507号房屋是需要变更买受人的。张某2清楚明确签订《协议》的原因和目的以及约定变更买受人的法律后果。其次，房屋属于个人重要不动产，对买受过程中的转账票据、收据、发票、权属证明等购买凭证、权属证书理应妥善谨慎保管，对收据上记载的内容理应认真核实确认，张某2未妥善保存上述重要购买房屋的资料且对收据上7套房屋收款单位为熊某的名字未尽到注意核对义务，与常理不符。房屋交付后，张某2未及时收房并对房屋装修，也未向熊某主张租金的行为，亦有悖常理。第三，张某2向一审法院提交的证据仅能佐证其与熊某之间存在资金往来，并不能够证明熊某曾向张某2出借259万元，也不能证明熊某与张某2形成了归还借款的合议，另从张某2的学习、工作、生活经历以及张某2、张某1的家庭状况来看，张某2出借的259万元巨额资金合法来源尚存有疑。故张某2辩称陈某、陈某枝转账支付款项的用途是偿还欠款，一审法院不予采信，一审法院认为熊某通过第三人向张某2转账的款项是用于借张某2名义购买南湖星光时代2502号房屋，且上述房屋为熊某实际购买。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，故熊某请求依法确认登记在张某1名下的位于武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2号房屋归熊某所有并判令张某1协助熊某办理该房屋的过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。陈某经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，不影响一审法院在查明事实的基础上依法判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，第一百四十四条的规定，判决：一、确认位于湖北省武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2号房屋归熊某所有；二、张某1于本判决生效之日起十五日内协助熊某办理位于湖北省武汉市洪山区文荟街××南湖星光时代25层2号房屋的变更登记手续。一审案件受理费18,300元，保全费5,000元，由张某1、张某2负担。
审判长安林锋
审判员李文
审判员丰伟
法官助理杨雨竹
书记员熊云
2021-04-26
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