湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）鄂01民终3875号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王某昕，男，1974年6月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中航长江（武汉）创意产业园运营管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区石桥一路18号。
委托诉讼代理人：吴骏，男，系中航长江（武汉）创意产业园运营管理有限公司员工，住湖北省武汉市江岸区。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：薛豆豆，男，1989年11月12日出生，汉族，现住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审第三人）：武汉石桥集团有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸区石桥村。
被上诉人（原审第三人）：武汉创立方产业园运营管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区后湖街石桥工业园。
被上诉人（原审第三人）：中航长江建设工程有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区洪都生活五区。
一审法院认定事实：坐落于武汉市江岸区后湖街石桥村黄浦科技园石桥工业区的房屋的房屋所有权人系石桥集团。
2016年8月8日，石桥集团与创立方公司签订《租赁协议书》约定，创立方公司整体承租石桥集团所有的位于武汉市江岸区石桥工业园内编号为第1—11栋工业厂房及相关附属建筑物、公共区域及设施，租赁期为10年（以石桥集团向创立方公司实际交接各期租赁房屋之日起计算租期及租金标准）。同时双方约定，创立方公司或创立方公司指定的第三方有权在合同租期内利用租赁房屋进行招租，用于包括不限于创业空间、孵化器、加速器、办公及商业配套目的。创立方公司擅自将物业转让的，石桥集团有权解除合同，收回物业。
2017年2月28日，石桥集团出具《证明》，《证明》载明其与创立方公司于2016年8月8日签署《租赁协议书》，创立方公司有权在合同约定范围内对租赁房屋进行招商出租及运营管理。
2017年11月24日，创立方公司与中航长江建设公司签订《产业园区房屋租赁合同》约定，中航长江建设公司承租位于武汉市江岸区石桥一路18号黄浦创立方项目2、5、6号楼第1-6层、7号楼第2层、4层和3层部分区域和3、9号楼第2-6层，租赁期限自创立方公司向中航长江建设公司交付每栋房屋之日起至2026年7月31日止（每栋房屋各自计算租赁期限）。
2018年9月14日，创立方公司与中航长江建设公司签订《关于“产业园区房屋租赁合同”的补充协议》约定，对《产业园区房屋租赁合同》第一条第（一）款修改为：“租赁房屋位于武汉市江岸区石桥一路18号创立方产业园项目2、5、6号楼第1-5层，3号楼第2-5层、7号楼第2层、4层和3层部分区域、9号楼第2-5层和9号楼第六层钢结构房屋及上述建筑物附属公共区域及设施”；双方同意5号楼第1-5层于2018年8月24日，由双方工作人员按《产业园区房屋租赁合同》第五条及本协议约定的要求办理完成房屋交验签字手续后即为交房日；甲乙双方认可并同意，中航长江产业园公司依法成立后，本补充协议由中航长江产业园公司实际履行，乙方将乙方在本协议中的权利、义务一并转让给中航长江产业园公司（具体转让时间以乙方通知为准）。
2018年8月24日，中航长江建设公司出具《证明》。《证明》载明其与创立方公司签订的房屋租赁合同所涉及的房产，交由中航长江产业园公司无偿使用，中航长江产业园公司有权对上述租赁房屋进行出租和运营管理。
2018年11月27日，中航长江建设公司出具《证明》。《证明》载明其与创立方公司签订的房屋租赁合同所涉及的房产，交由案外人武汉英特锐维科技有限公司无偿使用，武汉英特锐维科技有限公司有权对上述租赁房屋进行出租和运营管理。
2019年1月2日，创立方公司（甲方）、中航长江建设公司（乙方）、中航长江产业园公司（丙方）及案外人武汉英特锐维科技有限公司（丁方）签订《合同主体变更协议》约定，甲乙双方于2017年11月24日签订《产业园区房屋租赁合同》，2018年9月14日签订《关于“产业园区房屋租赁合同”的补充协议》及9号楼第6层钢结构房屋的租赁相关文件资料后，乙方因公司内部调整于2018年3月15日向甲方申请指定其子公司即丁方作为《产业园区房屋租赁合同》的实际承租人，后乙方为经营管理需要，依签订了《关于“产业园区房屋租赁合同”的补充协议》第九条的约定专门成立全资子公司丙方作为《产业园区房屋租赁合同》的实际承租人。
2018年11月2日，中航长江产业园公司（甲方、运营机构）与王某昕（乙方、入驻企业）就乙方作为创业孵化企业入驻甲方中航长江（武汉）设计师创意产业园一事签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》约定：乙方入驻中航长江（武汉）设计师创意产业园主要经营范围为装饰艺术；乙方装修免租期为2018年11月23日至2019年2月22日，三年总体考核期为2019年2月23日至2022年2月22日，即乙方总体入驻期为2018年11月23日至2022年2月22日；租赁位置位于武汉市江岸区石桥一路18号石桥工业园5号楼1楼；乙方入驻期间，甲方提供用于正常经营的办公地点，面积645平方米；甲方为乙方提供工商登记、税务登记、验资等协助、代办服务，但具体办理所需的资料及手续应由乙方负责提供；租金以50元/平方米/月为标准，年递增率3%，乙方进驻园区的团队须在装修免租期结束前3日内，将首个半年考核期的3个月租赁费向甲方交齐，甲方对乙方以每半年阶段考核期进行阶段考核，若乙方未能在该考核期内完成考核任务，则在下一个半年阶段考核期开始后3日内，继续缴纳下一个半年阶段考核期的3个月租赁费，以此类推；乙方在1年考核期内业绩考核未达标，及连续12个月（不含免租期）未完成业绩考核任务的，则在第13个月开始后3日内，补交6个月的租金且已付租金不退，即乙方应按照本协议约定的租金标准全额缴纳租金；根据考核任务要求，乙方3年内必须给园区内指定的施工企业带来施工订单，施工订单累计金额不低于19,936,305元（3年总体考核任务达标），再有超出部分，甲方给予咨询费返还政策，具体标准双方另行商议，施工订单以甲方园区内指定的施工企业签订有效施工合同为准；在3年总体考核期内，乙方通过甲方的考核任务，甲方一次性无息退还乙方已经缴纳的租金作为奖励，且不再收取该考核期内未支付的租金；乙方未按要求履行付款义务的，逾期支付的，每逾期一日，乙方应向甲方承担应付款额0.5%的违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方解除本协议（解除通知到达乙方时生效），由此造成的损失，乙方应承担赔偿责任；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可以终止本合同，收回房屋。甲、乙双方还就其他权利义务进行了约定。上述《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》的《附件说明》载明：“1、5号楼1楼建筑面积共计约为998平方米。5号楼1楼入驻企业有且仅有武汉创天下艺术景观工程有限公司和王某夫（以下简称乙方）两家企业，其中武汉创天下艺术景观工程有限公司租赁建筑面积约为145平方米，乙方租赁建筑面积约为645平方米。2、根据以上概述，5号楼1楼剩余建筑面积为208平方米为中航长江（武汉）创意产业园运营管理有限公司（以下简称甲方）用来支持乙方建设美术馆项目……”。2018年12月13日，皮金国在《租赁收房表》上签字。一审审理中，王某昕表示“皮金国曾经在我们公司工作过。后无关系。”
中航长江产业园公司通过快递向王某昕发出2020年7月9日制作的《解除王某昕（王某夫）先生于2018年11月2日签订的<中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻场地租赁协议书>的通知书》，该快递因无法联系收件人被退回。
一审审理中，石桥集团表明其对中航长江产业园公司、创立方公司、中航长江建设公司之间关于案涉房屋的转租行为无异议。王某昕表明“王某夫”系其艺名。
另，王某昕于2020年8月25日收到一审法院送达的本案民事起诉状副本。案涉房屋现由薛豆豆占有、使用。
一审法院认为：中航长江产业园公司与王某昕于2018年11月2日签订的《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于王某昕提出中航长江产业园公司与其签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》时受创立方公司与石桥集团签订的《租赁协议书》的约束致使其取得案涉房屋使用权有瑕疵的意见，一审审理中，石桥集团明确表明对创立方公司、中航长江产业园公司的转租行为无异议，且石桥集团与创立方公司签订的《租赁协议书》明确约定：“创立方公司或创立方公司指定的第三方有权在合同租期内利用租赁房屋进行招租，用于包括不限于创业空间、孵化器、加速器、办公及商业配套目的”。故对王某昕该项意见一审法院不予支持。对于王某昕提出中航长江产业园公司与其签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》时并未取得案涉房屋使用权的意见，从2018年9月14日创立方公司与中航长江建设公司签订《关于“产业园区房屋租赁合同”的补充协议》及2019年1月2日创立方公司（甲方）、中航长江建设公司（乙方）、中航长江产业园公司（丙方）及案外人武汉英特锐维科技有限公司（丁方）签订《合同主体变更协议》均可以看出，创立方公司、中航长江建设公司一致认可中航长江产业园公司享有将案涉房屋对外出租的权利，且中航长江产业园公司与王某昕签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》后亦按照合同约定将案涉房屋交付给王某昕，故对王某昕该项意见一审法院不予支持。关于王某昕要求撤销其与中航长江产业园公司签订的《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》的反诉请求一审法院不予支持。
关于中航长江产业园公司的第一项诉讼请求，中航长江产业园公司虽通过快递向王某昕发出解除通知函，但并未提交证据证明王某昕收到该函。合同签订后，王某昕未按照约定向中航长江产业园公司支付租金构成违约，根据《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》“乙方未按要求履行付款义务的，逾期支付的，每逾期一日，乙方应向甲方承担应付款额0.5%的违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方解除本协议（解除通知到达乙方时生效）”的约定，一审法院确认中航长江产业园公司与王某昕于2018年11月2日签订的《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》于2020年8月25日解除。
关于中航长江产业园公司要求王某昕支付欠付的租金的诉讼请求，王某昕辩称疫情期间无法使用房屋，且中航长江产业园公司于2019年5月才向其交付案涉房屋。王某昕并未向一审法院提交充分证据证明中航长江产业园公司于2019年5月才向其交付房屋，故对该意见一审法院不予采纳。依据武汉市新冠××疫情防控指挥部发布的通告内容精神，王某昕因疫情防控措施无法使用案涉房屋用于经营情况属实。为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，结合双方合同实际履行情况，一审法院酌定减免一个半月租金。王某昕应当向中航长江产业园公司支付2019年3月23日至2020年8月24日租金506,443.25元（50元×645平方米×12个月＋51.50元×645平方米×5个月＋51.50元×645平方米÷30天×2天-50元×645平方米×1个月-51.50元×645平方米×0.5个月）。关于王某昕提出实际租赁面积不足645平方米的意见，签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》系双方真实意思表示，经过一审法院工作人员组织中航长江产业园公司、王某昕、薛豆豆现场查验，王某昕并未提交充分证据证明实际租赁建筑面积不足645平方米，故对王某昕的该项意见不予支持。关于王某昕提出有其他费用（设计费、保证金）转为合同款的意见，因其并未提交证据证明其所主张的费用与中航长江产业园公司具有关联性，且中航长江产业园公司也不予认可，故一审法院不予支持。
关于违约金，王某昕未按约定交纳租金应当承担违约责任。中航长江产业园公司提出王某昕应当按照《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》的约定支付逾期交纳租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现王某昕亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调整，一审法院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故王某昕应当向中航长江产业园公司支付逾期支付租金违约金［以96,750元（50元×645平方米×3个月）为本金，按照年4%的标准，自2019年3月23日计算至实际付清之日止；以96,750元（50元×645平方米×3个月）为本金，按照年4%的标准，自2019年9月25日计算至实际付清之日止；以244,293.75元（50元×645平方米×5个月＋51.50元×645平方米×2.5个月）为本金，按照年4%的标准，自2020年3月25日计算至实际付清之日止］。因合同解除时尚未到交纳2020年6月22日至2020年8月24日的租金的约定时间，王某昕未交纳该笔租金不存在违约情形，故无需支付该笔租金逾期付款违约金。
关于中航长江产业园公司要求王某昕、薛豆豆腾退案涉房屋的诉讼请求，现一审法院确认中航长江产业园公司与王某昕于2018年11月2日签订的《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》于2020年8月25日解除，王某昕、薛豆豆没有合法依据继续占有案涉房屋，故对中航长江产业园公司的该项诉讼请求一审法院依法予以支持。关于房屋占有使用费，王某昕、薛豆豆应向中航长江产业园公司按照每月33,217.50元（51.50元×645平方米）的标准支付自2020年8月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
中航长江产业园公司一审辩称，一、我公司与王某昕签订的中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书有效。石桥集团是本案出租房屋的所有权人。2016年8月8日石桥集团与创立方公司签署租赁协议书，将本案房屋整体租赁给创立方公司，租期十年。2017年11月24日，创立方公司与中航长江建设公司签订《产业园区房屋租赁合同》及2018年9月14日关于《产业园区房屋租赁合同》的补充协议（以下简称补充协议）。2019年1月2日《合同主体变更协议》明确，我公司是上述房屋实际出租人及“既有合同”等权利义务的承受人。《租赁协议书》、《产业园区房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、补充协议及三份《证明》的相关内容都相互共同证明了我公司有权在租期内利用租赁房屋进行招租的事实，即合法转租。二、我公司按照约定交付租赁房屋，不存在违约事实。我公司提交的第四组证据，已经证明了我公司按时将房屋交付给王某昕的事实。关于王某昕提交《证人证言》拟证明房屋未按时移交的证据明显缺乏证明力：“2019年5月看见还在装修”和“未按时移交”没有直接的因果关系，5月还在装修还可能是因为王某昕没有钱装修，拖延至五月还在装修。三、王某昕应支付拖欠房租及解除合同后的房屋占用费，并承担相应违约责任。四、我公司出租房屋取得房屋所有权人的同意，入驻协议书有效，我公司不存在欺诈。根据《合同主体变更协议》的内容，该协议签署时间为2019年1月2日，但是在2018年11月2日前，创立方公司与中航长江建设公司就已经友好协商达成了一致意见，后续将我公司作为《产业园区房屋租赁合同》的实际承租人。将我公司变更为实际承租人仅仅是因为经营管理需要而专门成立，且我公司是中航长江建设公司的全资子公司。2019年1月2日签署该协议仅仅是将之前的合意再次转变为书面合同形式。就该合同主体变更替代的事实仅为创立方公司与中航长江建设公司为了经营管理需要而设立的全资子公司，仅从主体变更协议的签署时间确认我公司具有欺诈的故意的证明力是不够的。再者《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》明确约定，装修免租期为2018年11月23日至2019年2月22日。《合同主体变更协议》签署时间为2019年1月2日。王某昕所称的欺诈，根本不符合合同法中关于欺诈的构成要件，签订《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》并未使王某昕做出不真实意思表示，也未使其陷入错误认识，根据协议，我公司确实有使用权。五、我公司对案涉房屋享有转租权利。《租赁协议书》、《产业园区房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、补充协议及三份《证明》的内容都共同证明了我公司有权在租赁期内利用租赁房屋进行招租，即合法转租。王某昕认为我公司非法转租，也已经经过6个月除斥期间，转租行为合法。
薛豆豆对王某昕的反诉请求及事实与理由没有异议。
石桥集团、创立方公司、中航长江建设公司一审无答辩意见发表。
二审中，王某昕向本院提交八组证据：证据一、2019年6月4日《告知函》一份，拟证明本案在协议解除之前，中航长江产业园公司并没有向王某昕主张过租金，王某昕并未拖欠中航长江产业园公司租金。证据二、2019年6月8日《联系函》一份，拟证明中航长江产业园公司无创立方园区物业管理权并未能及时提供场地出租权凭证，导致王某昕2019年5月才进场施工，王某昕无法落地公司注册和经营。证据三、2019年7月1日《工作联系函》一份，拟证明2018年11月2日签订的《中航长江（武汉）设计师创意产业园入驻协议书》已在2019年7月1日解除，王某昕并未拖欠中航长江产业园公司租金。证据四、2019年10月8日会议纪要一份，拟证明中航长江产业园公司已经同意王某昕将案涉房屋转租出去了。证据五、线上线下往来联系记录和截图一组，拟证明中航长江产业园公司确有将欠王某昕的20万抵扣为其押金和关联投资管理项目的收费。证据六、电话录音一组，拟证明中航长江产业园公司存在欺诈行为。证据七、证人联系名录一份，拟证明中航长江产业园公司存在欺诈行为。证据八、王某夫合同补充说明一份，拟证明中航长江产业园公司曾以增加免租期诱导王某昕与其合作并付出更多价值。
审判员安林锋
法官助理杨雨竹
书记员熊云
2021-04-26
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