泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2021）鲁0911民初2876号
原告（反诉被告）：吴某，男，1986年5月28日生，汉族，住泰安市肥城市。
原告（反诉被告）：崔某霞，女，1986年6月23日生，汉族，住泰安市宁阳县。
上列两原告的委托诉讼代理人：徐亚生，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泰安某置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区创业路北首路东。
法定代表人：于茂立，任总经理。
委托诉讼代理人：孟燕，山东儒商律师事务所律师。
本院认为，吴某、崔某霞与明辰置业签订的《商品房预售合同》为当事人双方真实意思表示，形式要件完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。
关于吴某、崔某霞主张明辰置业支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，买受人支付首付款后，余款通过公积金贷款，应于2014年12月14日前支付；出卖人应于2015年9月30日前向买受人交付涉案房屋，如买受人未按合同约定支付全部到期款项，交房期限顺延。现吴某、崔某霞公积金贷款20万元于2015年2月6日支付，实际逾期付款53天，根据双方合同约定，明辰置业交房期限应顺延53天，即明辰置业需于2015年11月22日交付涉案房产，其未按期交付房屋已构成违约，应依法承担相应的违约责任。根据双方合同约定，逾期交房超过90日的，买受人不要求退房的，出卖人应自交付期限届满之日起，按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，明辰置业于2019年1月7日才履行通知交房义务，通知吴某、崔某霞办理交房手续，逾期交房1141天，故其应以涉案合同项下（包括房产及储藏室）全部已付款440634元为基数，自2019年11月23日起至2019年1月7日止按照日万分之一向吴某、崔某霞支付逾期交房违约金，因吴某、崔某霞主张违约金50128元未超出按照上述标准计算的违约金数额，故对其此项请求本院予以支持。明辰置业辩称，根据合同第十条约定，因吴某、崔某霞逾期付款，交房日期应顺延，故其不存在逾期交房的违约情形。本院认为，虽然合同第十条约定买受人未按合同约定支付全部到期款项的交房期限可顺延，但该顺延期限应以逾期付款期限为限，而非无限期顺延；吴某、崔某霞虽逾期支付购房余款，但仍于合同约定的交房之日前支付了全部购房款，不属于合同第十条约定的买受人选择按揭付款方式购房，在合同约定交房之日，买受人的按揭款未划入出卖人指定账户，交房期限顺延的情形；吴某、崔某霞虽未交纳违约金，但明辰置业从未告知吴某、崔某霞应支付违约金，故其不得以买受人未按合同约定支付全部到期款项（违约金）为由无限顺延交房期限，也不得以此为由主张先履行抗辩权。明辰置业提交了泰安泰山港华燃气泰西分公司出具的说明，泰安市明晨物业管理有限公司出具的证明，其与泰安泰山港华燃气有限公司签订的天然气供用气合作协议书及居民用户燃气工程合同，辩称，根据涉案商品房预售合同第十条约定，由于政府或专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的，出卖人也可据实延期交房，明辰置业于2014年即与燃气公司签订了合同并支付了工程款，涉案小区天然气配套设施至2018年12月26日始符合天然气开通条件，系由于政府和燃气公司原因，故交房期限应顺延，不存在违约情形。本院认为，明辰置业提交的供用气合作协议及燃气工程合同仅能证明其与相关单位就涉案小区的燃气工程签订过合同，其提交的证明及说明仅书写了涉案小区燃气工程于2018年12月26日验收合格达到送气条件，上述证据均不能证实系由于政府和市政配套经营单位原因导致其存在逾期交房事由；此外，据明辰置业陈述，其提交的供用气合作协议书签订时间均早于本案商品房预售合同签订时间，其作为专业的房地产开发企业，对办理交房手续中可能遇到的问题以及后期签订合同确定交房时间应有足够的预见、亦应有足够的能力处理，因其自身未能预见等原因造成延期交房，故其辩称的上述免责事由不能成立，本院不予采信。明辰置业当庭申请本院对涉案小区天然气配套设施经营服务单位泰安泰山港华燃气有限公司对该区内详细的管道施工记录、竣工验收材料、天然气通气手续等材料进行调取，本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任，明辰置业提交的燃气工程合同中对该合同双方的权利义务、违约责任及工程设计、施工、建立、验收约定明确，其作为居民用户燃气工程合同的甲方，对相关工程的施工、进度等事项及材料理应知晓并掌握，应由其自负举证责任，而非法院调取范围；此外，即使存在施工记录、竣工验收等材料，亦无法通过本案的审理以认定其与港华燃气公司签订的燃气工程合同双方是否存在违约行为，故对其调取证据申请本院不予准许。明辰置业辩称，吴某、崔某霞的诉讼请求已超诉讼时效。本院认为，双方合同第十一条约定，逾期交房违约金应当自该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付，明辰置业于2019年1月12日交付房屋，故违约金支付期限应至2019年4月12日，吴某、崔某霞于2021年向本院提起诉讼，未超诉讼时效，对其抗辩理由本院不予采信。
关于明辰置业提起逾期付款违约金的反诉请求，吴某、崔某霞辩称反诉请求已过诉讼时效。本院认为，根据合同约定，吴某、崔某霞应于2014年12月14日前支付购房余款200000元，而吴某、崔某霞于2015年2月6日向明辰置业支付该款项。现无证据证明明辰置业向吴某、崔某霞告知或催要逾期付款违约金，故其反诉请求已超诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告泰安某置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴某、崔某霞逾期交房违约金50128元；
二、驳回反诉原告泰安某置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费527元，由被告泰安某置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告泰安某置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员张娅娟
法官助理刘乘廷
法官助理孟琪
书记员黄迎春
2021-04-28
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