松原市宁江区人民法院
民事一审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2020）吉0702民初3686号
原告：松原市某房地产开发有限公司，住所地：吉林省松原经济技术开发区。
法定代表人：袁伟，董事长。
委托诉讼代理人：龙晓平，男，1984年2月7日生，满族，现住吉林省长春市朝阳区。
被告：张海娇，女，1990年9月29日生，汉族，现住址不详。
本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发建设的松原某2幢3206号房，房屋总价432718元，付款方式为按揭贷款，首期房款132718元，余款向银行办理按揭。其中补充协议第五条第一款第7项约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》；收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。2015年10月26日，中国银行股份有限公司松原分行向原告发出履约通知函，要求原告依照《个人房屋贷款合作协议》（协议编号：松中银（个）2012年HD第001号）为张海娇个人按揭贷款承担担保责任，因张海娇未能如期偿还贷款，要求原告依据上述协议偿还张海娇贷款。原告于2016年3月23日、2016年3月25日分别向中国银行股份有限公司松原分行转账9047.39元、297862.70元，合计结清涉案房屋款项306910.09元。
另查明，被告张海娇向原告某公司交纳房屋首付款132718元。又查明，2014年10月，松原某2幢3206号房已进行预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人中国银行股份有限公司松原分行，预告登记义务人张海娇。原告称因无法联系被告故至今未办理入住手续，截止诉讼前该房屋尚未办理房屋所有权证。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、银行电子回单、保全费收据及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告某公司与被告张海娇之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应依照约定行使权利，履行义务。合同签订后，被告按约定交纳首付款及办理银行按揭贷款手续。
关于原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除。本案中，因被告张海娇未按时偿还银行贷款，导致原告代其偿还中国银行股份有限公司松原分行的贷款306910.09元，其行为符合双方签订的补充协议第五条第一款第7项约定解除条件，故对原告某公司要求解除《商品房买卖合同》（编号：YS20140**）及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告协助原告办理撤销松原某2幢3206号房《商品房买卖合同》备案登记手续、房屋预抵押登记手续、房屋预告登记手续，原告认可涉案房屋并未交付给被告，故原告主张被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告某公司应返还已收取的被告房屋首付款132718元,对于被告已经偿还中国银行股份有限公司松原分行的借款部分未提供证据予以证实，被告可另案主张权利。关于原告主张违约金问题，双方在买卖合同及补充协议中未明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。且原告已经将被告拖欠的银行借款本金及利息、罚息结清，故对于原告主张的违约金本院酌定自原告实际支付银行贷款之次日即2016年3月26日以306910.09元为基数按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计付利息至实际给付之日止。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款（法释〔2009〕5号），《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告松原市某房地产开发有限公司与被告张海娇之间于2014年2月27日签订的《商品房买卖合同》（编号：YS201402**）及补充协议；
二、原告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还被告张海娇房屋首付款132718元；
三、被告张海娇于本判决生效后三十日内协助原告松原市某房地产开发有限公司办理松原某2幢3206号商品房撤销备案手续、撤销房屋预抵押登记手续、撤销房屋预告登记手续；
四、被告张海娇于本判决生效后三十日内给付原告松原市某房地产开发有限公司损失（以306910.09元为基数自2016年3月26日起至实际给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计付利息）；
五、驳回原告松原市某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9454元、保全费2684元、公告费600元，由被告张海娇负担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判长胡萌
人民陪审员王殿铭
人民陪审员郑淑英
书记员王婷婷
2021-04-28
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